地產(chǎn)板塊突迎大漲在業(yè)內(nèi)人士看來背后有多重原因，一方面，供地“兩集中”利好資金實(shí)力雄厚的頭部房企；另一方面，地產(chǎn)板塊本身估值低。
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，2021年初經(jīng)歷了大跌的地產(chǎn)板塊，近日迎來了一場火熱的大漲。
2月25日一早，A股地產(chǎn)板塊一改1月份以來的頹勢，多只個股開盤不久迅速漲停，萬科A、榮安地產(chǎn)、深深房A先后封板，世茂股份、南國置業(yè)、綠地控股漲幅超9%。
東財Choice數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)日收盤，申萬一級28個行業(yè)中，有12個行業(yè)指數(shù)實(shí)現(xiàn)上漲，房地產(chǎn)（申萬）以6.13%領(lǐng)漲各板塊，漲幅明顯高于建筑裝飾（申萬）的1.82%、非銀金融（申萬）的1.73%。
內(nèi)房股也是一片飄紅。截至25日收盤，合景泰富漲幅超23%，融創(chuàng)中國、綠城中國、華潤置地、旭輝控股等漲幅均在10%以上。
促成這波“熱情”的背后或有多重原因。有分析認(rèn)為，地產(chǎn)股大范圍上揚(yáng)與近期傳出的22城供地“兩集中”政策有關(guān)，利好資金實(shí)力雄厚的頭部房企；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)板塊本身估值低，隨著催化因素的出現(xiàn)，疊加市場風(fēng)險偏好的降低，板塊可能出現(xiàn)反彈。
“兩集中”或利好頭部房企
“這樣大規(guī)模的上漲、漲停，與昨天（24日）的政策有關(guān)。”同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為。
2月24日，22個重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”供地的消息傳出。據(jù)網(wǎng)傳消息，22個重點(diǎn)城市包括北上廣深四個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。
2月25日，繼青島之后，濟(jì)南也披露了官方文件，而此前天津、鄭州則有關(guān)于宅地出讓的相關(guān)文件流出。
據(jù)濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，住宅用地將“兩集中”同步公開出讓。
另據(jù)天津市的文件，“兩集中”出讓政策中，其一，集中發(fā)布出讓公告，原則上天津市全年不超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡；其二，集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式出讓的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。
同時，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。
肖云祥分析，“兩集中”的政策有助于市場平穩(wěn)發(fā)展，特別對抑制溢價率方面有益，如果做到這一點(diǎn)就不會招致更嚴(yán)的的政策出臺；同時，該政策也有利于房價的抑制，這也是有助于市場的平穩(wěn)發(fā)展；此外，該政策也有利于現(xiàn)金流能力比較強(qiáng)的大型房企，或是有“國資”背景的企業(yè)。
中信建投證券地產(chǎn)分析師竺勁也提出，土拍“兩集中”考驗(yàn)房企資金、研判和營運(yùn)等綜合實(shí)力，本質(zhì)為行業(yè)供給側(cè)改革。疊加對開發(fā)商有息負(fù)債管控的“三道紅線”、對銀行房貸集中考核的“兩道紅線”，土拍政策“將導(dǎo)致杠桿率水平較高的中小房企的生存空間被進(jìn)一步壓縮，利好資金實(shí)力較強(qiáng)、綜合實(shí)力強(qiáng)大的龍頭房企，最終進(jìn)一步提升行業(yè)的集中度”。
廣發(fā)地產(chǎn)研究部認(rèn)為，土地集中出讓改革對于行業(yè)供給側(cè)改革的推進(jìn)，將會極大地推進(jìn)土地價格回歸合理，平衡地方政府和企業(yè)之間關(guān)系，利好資金、布局、研究等綜合能力強(qiáng)的頭部公司。
不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“兩集中”供地政策的推動作用可能不是主要的。
“該政策從方向看，其實(shí)是在打壓土地市場。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)然土地市場改革后，溢價率至少可以得到控制，而且不排除大城市供地規(guī)模會增加，這會利好地產(chǎn)上市股。”
追捧能否持續(xù)？
除了土地出讓新規(guī)的推動，也有市場分析認(rèn)為地產(chǎn)板塊的大漲與市場情緒有所關(guān)聯(lián)。
近日，明星基金經(jīng)理、興證全球基金副總經(jīng)理兼研究部總監(jiān)董承非在1月份時的一份內(nèi)部交流紀(jì)要流出。對于地產(chǎn)板塊，董承非表示，“還不停在加倉地產(chǎn)”，同時“銀行、地產(chǎn)在我看來是一條路上的資產(chǎn)”，而龍頭地產(chǎn)公司的分紅高于銀行，所以選擇了地產(chǎn)。明星基金經(jīng)理的這一表態(tài)被認(rèn)為催化了市場情緒。
也有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的投資者表示，“地產(chǎn)股本身估值低，確定性強(qiáng)，業(yè)績還有成長性。”
長久以來，地產(chǎn)板塊存在著估值偏低的情況。國信證券2月24日發(fā)布的研報顯示，根據(jù)Wind一致預(yù)期，以2月24日收盤價計，板塊動態(tài)PE為5.1倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.2倍動PE）低17.9%，仍處歷史最低水平。
中國銀河證券研究院也認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)估值處于近10年低位，龍頭房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地產(chǎn)公司分紅率均值31%，投資性價比凸顯。
同時，房企也保持著較好的業(yè)績增長。國信證券統(tǒng)計，截至2月24日，房地產(chǎn)板塊已發(fā)布2020年業(yè)績預(yù)告、快報的65家公司中，凈利潤預(yù)增、扭虧及略增公司為20家，占已發(fā)布業(yè)績預(yù)告、快報公司約31%。房企業(yè)績鎖定性佳，源于銷售持續(xù)增長，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)及部分已披露銷售公司的公告，2020全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20房企累計銷售額分別同比上升9.1%、7.4%、8.4%、10.4%。
不過，此番大漲是否有可持續(xù)性？
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，如果外部社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)改善，樓市潛在的交易需求依然會釋放，這利好地產(chǎn)股。房地產(chǎn)企業(yè)只要不出現(xiàn)各類債務(wù)風(fēng)險，基本上后續(xù)后勁很強(qiáng)，基本面的改善將繼續(xù)推高地產(chǎn)股股價的上升。
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新則認(rèn)為地產(chǎn)股的大漲是曇花一現(xiàn)。“這是在以貴州茅臺為代表的藍(lán)籌白馬股普遍下跌的情況下，機(jī)構(gòu)和莊家急于尋找替代品，那么房地產(chǎn)顯然就是短時間內(nèi)穩(wěn)住大盤、扭轉(zhuǎn)人氣指數(shù)一個板塊。”董登新表示，“所以，地產(chǎn)股更多的是短炒，不可能持續(xù)。”
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