全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來源：國家統(tǒng)計局

2月25日，房地產(chǎn)板塊全天走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲6.13%，成交額408億元。個股當(dāng)中，萬科A封板，全天成交額83.8億元。榮安地產(chǎn)、嘉凱城、華夏幸福等十余股漲停?；仡櫚鍓K近期走勢，1月份申萬地產(chǎn)板塊下跌6.8%，2月份有所回升。截至25日，房地產(chǎn)板塊今年來漲幅4.81%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時代，規(guī)模天花板已現(xiàn)。不過，分析機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，優(yōu)勢房企2020年、2021年凈利將大概率實現(xiàn)穩(wěn)定增長。國信證券分析指出，截至2月24日，在房地產(chǎn)板塊已發(fā)布2020年業(yè)績預(yù)告、快報的65家公司中，凈利潤預(yù)增、扭虧及略增公司為20家，占已發(fā)布業(yè)績預(yù)告、快報公司約31%。按2020年三季度末預(yù)收款/2019年營業(yè)收入觀察，房地產(chǎn)板塊2020年三季度末的預(yù)收款總額是2019年結(jié)算收入的1.4倍，處于歷史較高水平。

事實上，2020年以來，盡管持續(xù)受到疫情影響，龍頭房企業(yè)績?nèi)跃哂休^強(qiáng)的確定性。萬科A近日披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月公司實現(xiàn)合同銷售面積398.6萬平方米，合同銷售金額714.7億元。2020年全年公司累計實現(xiàn)合同銷售面積4667.5萬平方米，合同銷售金額7041.5億元。綠地控股則公告，2020年共實現(xiàn)營業(yè)總收入4813億元，實現(xiàn)利潤總額308億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤137億元。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)一直是政策層面密集調(diào)控的領(lǐng)域。據(jù)平安證券統(tǒng)計，從中央到地方層面，今年1月份“涉房”類政策共出臺33項，環(huán)比降10.8%，其中偏緊類21項，偏松類7項。其中，中央層面繼續(xù)落實房地產(chǎn)金融審慎管理制度。地方層面，北上廣深杭等熱點城市樓市調(diào)控加碼政策頻繁出臺，重點監(jiān)管哄抬房價、違規(guī)資金進(jìn)入樓市、購房人資格審查等領(lǐng)域。

值得一提的是，2020年下半年出臺的“三道紅線”管控措施，以及銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理條例的出臺，令房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，上市企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，行業(yè)格局加速向倒金字塔演變。平安證券預(yù)計2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境將維持緊平衡。

在此背景下，上市房企普遍由過去的重視規(guī)模管理到現(xiàn)在的重視利潤管理，上海社科院市值管理研究中心研究員竺敏明提出，在房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時代，房企不斷多元化拓展及轉(zhuǎn)型，如中介服務(wù)、物業(yè)管理、城市更新等都面臨巨大風(fēng)口。世聯(lián)行方面分析指出，在國內(nèi)流動性拐點初現(xiàn)的2021年，對于房地產(chǎn)行業(yè)融資保持強(qiáng)監(jiān)管將是常態(tài)。作為關(guān)聯(lián)上下游幾十個產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)業(yè)，其對國民經(jīng)濟(jì)所發(fā)揮的作用短期仍無可替代。不過長期來看，行業(yè)從過去粗放狂奔已經(jīng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)入整合加劇階段將是事實。