2月24日，一則關(guān)于“22城住宅用地供應(yīng)兩集中”消息驚炸整個市場。
目前，已有青島、鄭州、天津等多地發(fā)文，明確今年將推行住宅用地“集中供地”模式，全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告。
中國房地產(chǎn)報記者獨家獲悉，就在這幾日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司召開了一次“有關(guān)貫徹落實2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作”的視頻會議，約37人參加，其中包括來自鄭州、南京、青島等城市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人。會議持續(xù)約1小時40分鐘。
據(jù)一位參會的內(nèi)部人士透露，這次會議主要傳達(dá)了三個精神：
一是近期多個城市房價出現(xiàn)明顯上漲，被指責(zé)為高地價推動，這令主管部門壓力較大。此次土地供應(yīng)從“涓涓細(xì)流”變?yōu)榧谐鲎?ldquo;放量供應(yīng)”，有利于向市場傳達(dá)土地充足保障的正面信息，有利于降低土地市場競爭熱度，穩(wěn)地價。
二是土地要素市場化改革要求。當(dāng)前城市進(jìn)入減量化發(fā)展階段，土地資源越來越少，要珍惜所有土地指標(biāo)。以往土地供應(yīng)權(quán)在城市各個區(qū)政府手中，各個區(qū)均有一些土地指標(biāo)，現(xiàn)在城市進(jìn)入收縮發(fā)展階段，同樣一個土地指標(biāo)給了甲區(qū)能創(chuàng)造更多效益就不能給乙區(qū)，現(xiàn)在上收土地供應(yīng)權(quán)，是通過行政甄別提升土地指標(biāo)分配效率。
三是敦促各地盡快推行該政策，并落實相關(guān)配套性細(xì)則。“集中供地可能會帶來一些問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會出現(xiàn)相互勾連協(xié)調(diào)共謀的土地‘圍標(biāo)’現(xiàn)象，怎么防控？未來的配套政策各地要進(jìn)行探索。”
“土地集中組織出讓有利于增強(qiáng)上級政府對土地供應(yīng)進(jìn)一步控制，對市場影響也較大。但只強(qiáng)調(diào)集中發(fā)布忽略實時發(fā)布，雖然有利于上級政府監(jiān)管，但會降低交易信息對市場指導(dǎo)作用，應(yīng)在實時公開發(fā)布基礎(chǔ)上，增加季度匯總、年度匯總發(fā)布，并建立統(tǒng)一平臺發(fā)布。”一位接近自然資源部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。
2月25日，地產(chǎn)股迎來久違漲停潮，萬科A、新城控股、世茂股份、華夏幸福等多股漲停，保利地產(chǎn)、綠地控股、金地集團(tuán)也均大漲超過8%，多位分析人士認(rèn)為或與上述“集中供地”政策有關(guān)，利好大房企。
土地供應(yīng)制度巨變
一場住宅用地出讓規(guī)則大變革正席卷而來。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者掌握的一份來自自然資源部自然資源開發(fā)利用司有關(guān)“2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作”文件顯示，要求“各地要主動采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預(yù)案（全國）。”
“重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行‘兩集中’同步公開出讓（重點城市）。”
所謂“兩集中”：第一，集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時序安排。第二，集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。
重點城市有哪些？這份文件并未披露。有消息稱，全國22個落實房地產(chǎn)長效機(jī)制的重點城市，都將在近期陸續(xù)發(fā)布“兩集中”政策，包括北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
在2021年土地供應(yīng)計劃上，這份文件提出，要保障合理供地規(guī)模。重點城市要根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況，合理確定供地規(guī)模，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)，2021年公告供應(yīng)量不得低于近5年（2016年-2020年）平均完成交易量。
這份文件還提出，大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，對接住建部提出的租賃住房用地需求，增加供地規(guī)模用于租賃住房用地，對保障性租賃住房用地應(yīng)保盡保。“今年，在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。其中常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。”
土地供應(yīng)節(jié)奏突變令業(yè)內(nèi)始料不及。
據(jù)自然資源部介紹，總的目標(biāo)是堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“兩集中”出讓方式，可以提高市場信息透明度，為市場主體提供更多選擇和機(jī)會，營造更加公開透明環(huán)境，引導(dǎo)市場回歸理性；同時，集中放量供地可以在社會上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地充足的保障。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，幾天時間內(nèi)，就2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作，自然資源部自然資源開發(fā)利用司已召開幾次視頻會議，對工作進(jìn)行安排部署并敦促地方相關(guān)部門盡快落實。動作堪稱雷霆之勢。
緊接著，2月23日—24日，天津、青島、鄭州等多個城市出臺了落地文件。
據(jù)天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》，為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述3個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。
有消息稱，廣州、濟(jì)南將集中發(fā)布宅地出讓公告時間定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。
土地市場理性競爭
在行業(yè)供給側(cè)改革宏圖中，土地市場改革大招終于落下。
“這是土地供給端長效機(jī)制重點內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了‘三道紅線’、‘五類分檔’制度，調(diào)控端建立了‘一城一策’，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機(jī)制就建立了，這對于未來管控房價意義重大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。
有分析稱，這一政策對市場影響力甚至超過房地產(chǎn)融資“三道紅線”。這盤棋局對市場各利益相關(guān)方，究竟有著怎樣的影響？
先看官方看法。
自然資源部認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)：一是對大型房企，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源。二是對中小房企，能有更多選擇余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機(jī)會。
對于地方政府，提高了年度供地計劃編制難度，提高了集中組織供地難度，可能影響土地出讓金收入。“一些地區(qū)原有的‘先次后好’順序供地的做法無法繼續(xù)，不能再通過‘饑餓營銷’逐步抬高地價，將會降低出讓金總收入。”
對于公眾，住宅用地集中上市，造成的宣傳影響效果較大，公眾更易獲取信息，利于穩(wěn)定預(yù)期；集中供應(yīng)的地塊中，個別單價較高的地塊比較顯眼，容易形成“明星地塊”，對公眾心理可能產(chǎn)生負(fù)面影響，各城市應(yīng)提前做好應(yīng)對預(yù)案。
李宇嘉認(rèn)為，該政策有利于控地價。過去，一宗地幾家搶，造成高地價，或者幾家圍標(biāo)，土地價值下降，政府損失了、國有資產(chǎn)損失了，不利于發(fā)揮公共資源價值?，F(xiàn)在，每年分三批，每一批供應(yīng)土地都很多，不用搶地了，至少不用瘋搶了。開發(fā)商根據(jù)深耕和發(fā)展需求選擇拿地時間和區(qū)位，高價地就會少，圍標(biāo)也少，這是土地市場健康表現(xiàn)。
“同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市情況，在供需關(guān)系上將產(chǎn)生一定影響，對于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市，或?qū)⒍唐趦?nèi)緩解供需失衡情況，同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。
陳霄認(rèn)為，對于房企來說，這種“兩集中”政策將會加速房企分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊競拍，擁有更多拿地機(jī)會。同時，也有利于促進(jìn)房企謹(jǐn)慎理性拿地。
“如果都是集中出讓，房地產(chǎn)企業(yè)龐大的投資部門可以考慮重建，或者用外包方式，也許更省錢。”一位規(guī)模型房企人士認(rèn)為。
一位中小房企人士則表示，希望政府出臺細(xì)則，禁止“馬甲”同時控制參拍地塊數(shù)量，這樣中小企業(yè)機(jī)會才會多一點。不過，土拍后項目集中扎堆入市，對拿到地的中小企業(yè)來說是機(jī)遇也是風(fēng)險，可能出現(xiàn)地拿到了，但銷售前期競爭劣勢賣不好，最后被資金成本吃掉利潤的風(fēng)險。
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