陷入資金危機(jī)的蘑菇租房迎來一線生機(jī)。近日，蘑菇租房創(chuàng)始人馬曉軍再發(fā)公開信，宣布蘑菇租房正式被寓小二接手，未來將“雙系統(tǒng)”服務(wù)公寓市場。此次公開信解答了春節(jié)前疑似“爆雷”事件的原因及解決方案。不過，截至目前，蘑菇公寓還留存著很多未厘清的問題。
問題在于，蘑菇租房危機(jī)背后，到底經(jīng)歷了什么？為何會陷入危機(jī)？從之前直接面對C端租客、房東的長租公寓企業(yè)“爆雷”，再到此次面對B端小公寓企業(yè)的平臺型企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，這是否意味著長租公寓正在走下坡路？哪類企業(yè)更能抗風(fēng)險？
“收租平臺”蘑菇租房緣何陷入危機(jī)？
蘑菇租房官網(wǎng)顯示，其于2014年在上海成立，為公寓上架提供公寓SaaS管理系統(tǒng)，除了管理房源，還對接流量、電子合同、金融、支付、大數(shù)據(jù)、智能硬件等產(chǎn)品服務(wù)。目前，該平臺匯聚超3萬家公寓出租機(jī)構(gòu)，入駐平臺的房源超400萬間，業(yè)務(wù)覆蓋北上深等近20個城市。天眼查顯示，截至2018年1月，蘑菇租房完成C+輪融資，投資人包括云鋒基金、巨人創(chuàng)投、螞蟻金服等投資機(jī)構(gòu)。
新京報記者了解到，有別于此前面對C端租客、房東的公寓企業(yè)，蘑菇租房的商業(yè)模式為“收租平臺”，主要面對的是B端中小公寓企業(yè)，即通過輸出公寓SaaS系統(tǒng)收取系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)用——公寓運(yùn)營商把房源錄入至該系統(tǒng)，按照房源合同數(shù)量支付服務(wù)費(fèi)；蘑菇租房則代收租客房租，再定期支付給公寓方。目前行業(yè)內(nèi)通過SaaS管理系統(tǒng)來做平臺的企業(yè)包括水滴管家、房總管以及會找房旗下的全房通、擁有貝殼找房投資背景的寓小二等。
那么，之前看起來發(fā)展平順的蘑菇租房，為何會陷入危機(jī)？對此，業(yè)內(nèi)人士指出，蘑菇租房之所以會出現(xiàn)危機(jī)，除自身經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題外，還與外部環(huán)境不無關(guān)系。
“要通過SaaS管理系統(tǒng)變成真正意義上的平臺，是有難度的，需要把公寓企業(yè)的資金放入平臺賬上，讓公寓企業(yè)對平臺產(chǎn)生黏性。如果只做SaaS管理系統(tǒng)，無法撮合交易，公寓企業(yè)只需要付個服務(wù)費(fèi)就行了，沒必要跟平臺產(chǎn)生太多關(guān)系。因此，一些做SaaS管理系統(tǒng)的企業(yè)，實現(xiàn)盈利很難。”房東東公寓學(xué)院全靂稱。
眾所周知，長租公寓行業(yè)本身還處于摸索階段，行業(yè)對SaaS管理系統(tǒng)的需求還不夠明確和清晰。而蘑菇租房主要面向的是對SaaS管理系統(tǒng)需求最為模糊的中小企業(yè)群體，這些企業(yè)自身業(yè)務(wù)邏輯可能也不是太清晰，本身盈利能力有限，付費(fèi)意愿不強(qiáng)。與此同時，蘑菇租房的業(yè)務(wù)輻射全國，而實際上各地租賃業(yè)務(wù)存在較大差異。因此，蘑菇租房需要綜合考量各個不同的業(yè)務(wù)規(guī)則。
基于此，在業(yè)內(nèi)人士看來，從行業(yè)發(fā)展階段分析，蘑菇租房對SaaS管理系統(tǒng)的開發(fā)，是一件較難的事。
業(yè)內(nèi)稱平臺型企業(yè)須盡快扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流
據(jù)消息人士稱，蘑菇租房前期投入較大，在研發(fā)、運(yùn)營上花了不少資金和精力。實際上，從蘑菇租房創(chuàng)始人兼CEO馬曉軍此前的公開信中也可以看到，蘑菇租房歷經(jīng)6年持續(xù)開發(fā)，研發(fā)和業(yè)務(wù)投入超過2億元。
在業(yè)內(nèi)看來，理論上而言，蘑菇租房這類SaaS平臺型企業(yè)跟輕資產(chǎn)運(yùn)營商類似，前期會經(jīng)歷一個靠資本“燒錢”的階段，不過，經(jīng)過幾年培育，健康地走過前期階段，這類企業(yè)可以把現(xiàn)金流扭轉(zhuǎn)過來，在收入和成本之間留有彈性空間，要么實現(xiàn)盈虧平衡，要么在突然遭遇外部資本停止“輸血”時，通過主動降低投入來減少影響。
“健康的公司，一定會有一些資金是為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展而準(zhǔn)備的，緊急情況下，企業(yè)為生存，就可以砍掉這部分投入，由此維持企業(yè)生存，不至于快速爆雷。”業(yè)內(nèi)人士如是說。
基于這層邏輯，上述人士認(rèn)為，蘑菇租房未能走出融資“燒錢”階段，很可能是其資本邏輯或抗風(fēng)險能力較弱，完全指望“燒錢”融資，沒有對抗風(fēng)險的措施。“要么現(xiàn)金流不夠，要么體系鋪得太大，成本較高，僅能支撐少量現(xiàn)金流入，由此造成一旦外部停止融資，就無法繼續(xù)經(jīng)營的局面。”該人士稱。
值得一提的是，在業(yè)內(nèi)看來，蘑菇租房的危機(jī)，相比之前長租公寓企業(yè)的“爆雷”，在租客端的波及面會小很多；其對行業(yè)的影響在于，可能會讓人在選擇支付系統(tǒng)時，對平臺的資金是否形成“資金池”、資金是否會進(jìn)入平臺方控制的賬戶，比之前更為關(guān)注些。此外，中小公寓企業(yè)在選擇SaaS系統(tǒng)時，也可能會更加謹(jǐn)慎些。
哪類長租公寓企業(yè)更能抗風(fēng)險？
值得一提的是，從之前直接面對C端租客、房東的公寓企業(yè)“爆雷”，再到此次面對B端小公寓企業(yè)的平臺型企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，這是否意味著長租公寓正在走下坡路？哪類企業(yè)更能抗風(fēng)險？
事實上，運(yùn)營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題，致使行業(yè)上下游企業(yè)也較難盈利。不過，目前行業(yè)內(nèi)也有一些開發(fā)租賃SaaS系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，因此，在業(yè)內(nèi)看來，蘑菇租房此次危機(jī)，主要原因還在于自身經(jīng)營出現(xiàn)問題，比較個案。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這幾年先后“爆雷”的租賃企業(yè)，都存在自身的問題，“這些企業(yè)首先是自己擁抱資本，然后在資本推動下，做了很多脫離生意本質(zhì)的事，比如大規(guī)模包租，雖然規(guī)模很大，但資產(chǎn)的質(zhì)量并不高，加上杠桿用得多，因此，一遇到風(fēng)險就容易扛不住。”
記者了解到，長租公寓行業(yè)內(nèi)有三類企業(yè)相對更能抗風(fēng)險：一是遵循做生意的邏輯，比如做重資產(chǎn)持有的，遇到價格合適就收購過來，進(jìn)而出租出去，一棟棟地將利潤做扎實；二是整棟或分散下的包租模式，按生意邏輯，力爭將每棟樓或每一套房的成本控制好；此外，還有一類是輕資產(chǎn)運(yùn)營商。
實際上，去年上半年，在疫情影響下，不少租賃項目出租率下滑明顯，甚至下滑至50%，但由于一些企業(yè)在收樓時租金成本較低，個別甚至低于50%，因此，即便只有50%的出租率，這類項目也未虧損。同時，一些“小而美”的長租公寓企業(yè)，哪怕虧三四個月甚至半年，也能扛得住。
按正常邏輯是，一旦長租公寓企業(yè)上規(guī)模，“盤子”足夠大，理論上也能扛得住危機(jī)，但一大現(xiàn)實在于：往往規(guī)模越大的企業(yè)，杠桿用得越多，企業(yè)本身現(xiàn)金流繃得緊，反而容易現(xiàn)金流斷裂。
“包租模式只是理論上成立，但實際上需要通過后期精細(xì)化運(yùn)營，達(dá)到理想盈利狀態(tài)。對機(jī)構(gòu)企業(yè)而言，這基本上是不可能完成的任務(wù)，包租模式更適合‘小而美’的企業(yè)或個體戶。”全靂稱。
值得一提的是，輕資產(chǎn)運(yùn)營商在疫情期間所受的影響，相對而言也小很多。原因在于，輕資產(chǎn)運(yùn)營商在與公寓委托方簽訂相關(guān)約定時會測算相應(yīng)底線，由此保證運(yùn)營成本。因此，經(jīng)營好時，這類企業(yè)盈利較多；經(jīng)營不佳時，也不至于虧損或虧太多，除非其激進(jìn)地擴(kuò)大規(guī)模。因此，這類企業(yè)相對更能抗風(fēng)險。
不過，輕資產(chǎn)運(yùn)營商與蘑菇租房這類平臺型企業(yè)相似，在企業(yè)形成體系、達(dá)到一定規(guī)模前，管理收入較少，由此會面臨虧損狀況，因此，這類企業(yè)發(fā)展前期需要靠融資來支撐其業(yè)務(wù)發(fā)展。不過，只要健康走過前期階段，這類企業(yè)后期就可以不靠融資或可以主動減少一些投入，由此將現(xiàn)金流扭轉(zhuǎn)過來。
“未來長租業(yè)務(wù)將呈啞鈴型發(fā)展，即兩頭重，一端是往重資產(chǎn)持有物業(yè)方向發(fā)展，另一端往輕資產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展，“重”在勞力、人力投入，而中間小的業(yè)務(wù)為包租業(yè)務(wù)，占比會減少。”全靂如是稱。
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