今年春節(jié)前，商務(wù)部消費促進司司長朱小良曾公開表示，全國36個大中城市“就地過年”人數(shù)比往年增加了4800多萬。在冬季疫情防控形勢下，國家大力倡導(dǎo)“就地過年”，這給房地產(chǎn)市場帶來了一些新變化。
南方日報記者從多家開發(fā)商處得知，春節(jié)期間留穗過年的群體增多，因此有不少在售一手樓盤假期照常開放了營銷中心，希望能搶收一波就地過年群體帶來的置業(yè)機會。從節(jié)后各機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，今年春節(jié)期間，各樓盤到訪和成交量雖然仍保持在低谷，但好于不受疫情因素影響的2019年。與此同時，從去年末到今年初，包括廣州在內(nèi)的部分城市呈現(xiàn)出樓市“躁動”的特征，引發(fā)節(jié)前與節(jié)后的密集調(diào)整，為樓市“降溫”。
◎市場
樓盤春節(jié)不打烊
“我們旗下的幾個樓盤過年期間都沒有休息，只是營業(yè)時間有些縮短。”碧桂園廣清區(qū)域一名品牌負責(zé)人向南方日報記者表示，其位于廣州境內(nèi)的幾大在售項目，春節(jié)都推出了到訪、成交禮品來吸引購房客戶。
貝殼研究院廣州分院的統(tǒng)計顯示，廣州假期無休的新房項目達到近八成，這一比例在往年通常是40%左右。
也有樓盤選擇減少春節(jié)放假天數(shù)，例如恒大在南沙的一處新建樓盤在節(jié)前曾掛出公告，宣布營銷中心在除夕和初一兩天放假，大年初二就開始營業(yè)。
“多數(shù)只休了兩天，初二就正常開市，往年一般初四營業(yè)。”貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，多數(shù)項目在春節(jié)期間舉行迎新活動，也有一些折扣等，但折扣相對常規(guī)，不算特別優(yōu)惠。
廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研顯示，春節(jié)期間南沙、增城、黃埔、白云等新房熱點區(qū)域除年初一外每天均有客戶看房，“就地過年”的政策的確帶動了看房量。
貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)指出，春節(jié)期間（大年三十至年初六）廣州新房帶看量，相比節(jié)前一周環(huán)比下降超60%，相比前一個月的周均值則下降了80%。而二手房市場的情況類似，假期期間的帶看量，與春節(jié)前相比下降幅度超過80%。不可忽視的一點是，二手房帶看量與2019年相比增長了16倍。
而一份來自碧桂園廣清區(qū)域的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在廣州的在售樓盤，春節(jié)期間來電咨詢大約有200組，前往營銷中心的到訪量約為2000臺，比去年提升163%。
◎數(shù)據(jù)
成交好于往年同期
盡管樓市交易網(wǎng)簽存在滯后性，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍代表了春節(jié)前后樓市的火熱。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2月11日至17日期間，廣州累計網(wǎng)簽一手住宅140宗，排除受疫情影響的2020年，與2019年21套相比也有數(shù)倍的增長。
不過，這一數(shù)字相比此前一段時間的成交而言仍然處于低谷。盡管“就地過年”帶動了大城市的樓市營銷動力，但人們的重心仍在過年上，因此春節(jié)期間看房客往往較少，再加上看房成交決策周期長也導(dǎo)致了成交“低谷”出現(xiàn)。
“實際成交、轉(zhuǎn)化效率肯定沒有春節(jié)前好，這很正常，廣州市場幾乎不存在市場火熱的春節(jié)行情，但與往年同期相比，市場仍保持然活躍，”李茂喆認為，這反映出開發(fā)商普遍認為“就地過年”倡議帶來了一定的商機。
南方日報記者梳理中原研究院、克而瑞研究中心等多家機構(gòu)的信息發(fā)現(xiàn)，除廣州之外，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)多個城市春節(jié)期間樓市活躍度各有不同。
例如，深圳春節(jié)前和假期期間的兩周內(nèi)，累計成交量比2020年和2019年同期漲幅均在45%以上，創(chuàng)下3年來春節(jié)同期成交新高?；葜?月8日至21日新房來訪指數(shù)為110，比節(jié)前下降，但與歷史同期相比今年來訪量相對穩(wěn)定，監(jiān)測樓盤客戶到訪量達到10071批次，是2019年的4.9倍；認購量為883套，是2019年的5.5倍。佛山今年2月8日至21日期間全市住宅成交量超過了1200套。
而中山春節(jié)期間2月8日至21日網(wǎng)簽量為508套，這一數(shù)字不及2019年春節(jié)同期。歷史數(shù)據(jù)顯示，2019年1月28日至2月10日，中山全市網(wǎng)簽量為702套。
◎分析
熱度與“躁動”共存
春節(jié)期間樓市受到“就地過年”影響，在淡靜中維持了一定熱度，但此前曾經(jīng)出現(xiàn)的樓市過熱現(xiàn)象，已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層面的注意。
在深圳，去年以來“搶房打新”熱潮和“代持”現(xiàn)象層出不窮。廣州南沙、黃埔、天河等地，也因為投資客熱炒而出現(xiàn)房價上漲和二手房業(yè)主“抱團漲價”的現(xiàn)象。而根據(jù)國家統(tǒng)計局剛剛公布的1月份70城房價指數(shù)，廣州和深圳一、二手房價環(huán)比同比均有上漲，特別是二手房，環(huán)比漲幅都在1%以上，深圳同比漲幅已達15.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一線城市二手房價上漲原因主要包括留學(xué)生回流帶來的學(xué)區(qū)房需求上升，新建樓盤“打新潮”出現(xiàn)，信貸因素和市場反彈等多種因素。
不僅是廣州和深圳，“經(jīng)營貸進入樓市”的違規(guī)現(xiàn)象在各地也層出不窮。張大偉指出，經(jīng)營貸利差大，審批寬松，往往會成為替換按揭貸款的改善投資加杠桿的工具。
進入2021年，在房價調(diào)控和信貸調(diào)控上，監(jiān)管層已經(jīng)開始出手，多地都有跟進。
其中在信貸領(lǐng)域，央行與銀保監(jiān)會去年末宣布建立銀行業(yè)金融機構(gòu)集中度管理制度，對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上線分成五檔管理。隨后廣州便向各家銀行發(fā)出窗口指導(dǎo)，對新增住房貸款占比和個人貸款每月額度都有了詳細規(guī)定。
◎政策
監(jiān)管措施已經(jīng)就位
除了信貸政策管控外，各地對于房價的管控也在升級。
2月初，深圳宣布建立二手房成交參考價發(fā)布機制，并要求二手房經(jīng)紀公司所有平臺不允許發(fā)布高于成交參考價的房源信息，高于參考價的房源可以過戶，但買家需簽署風(fēng)險告知書。最新消息顯示，深圳的光大、建行、農(nóng)行已陸續(xù)宣布將參考價作為按揭貸款依據(jù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，二手房參考價政策的出臺，客觀上有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，如果房貸政策跟隨收緊，深圳二手房價格降溫概率將會加大。
“指導(dǎo)價相比過去前進了一大步，政策開始告別碎片化和頭痛醫(yī)頭。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，如何把指導(dǎo)價轉(zhuǎn)化為住建和金融通力合作，打擊違規(guī)加杠桿是關(guān)鍵。
不過，投機炒房仍然存在變數(shù)，有觀點指出，若深圳高于參考價的二手房可以過戶，而銀行以參考價作為按揭貸款依據(jù)，很容易滋生“雙合同”產(chǎn)生，從而給購房者帶來新風(fēng)險，需要從信貸調(diào)控角度入手，防止經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在廣東，省銀保監(jiān)局2月宣布將嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為，部署全轄銀行機構(gòu)進行風(fēng)險排查，并組成6個核查組深入開展現(xiàn)場調(diào)查取證。
對于后續(xù)樓市走勢，張大偉認為，整體趨勢來看，預(yù)計一季度房價繼續(xù)上漲壓力依然持續(xù)，但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場。
賣方市場下必須防范四大交易風(fēng)險
拖延交樓辦證、質(zhì)量參差不齊、配套設(shè)施不全、隨意擅改規(guī)劃、退款百般刁難、物業(yè)管理混亂等一直是買房者投訴的行業(yè)痛點問題。當前，廣州、深圳、東莞等珠三角主要城市正面臨樓市加速升溫的趨勢，并逐步推動樓市轉(zhuǎn)向以開發(fā)商和中介為主導(dǎo)的賣方市場。
根據(jù)南方日報記者近期調(diào)查到的若干現(xiàn)象，特向住房消費者和買方提供以下建議，以防范出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險。
雙合同現(xiàn)象或迎監(jiān)管整頓
雙合同是開發(fā)商為規(guī)避政府的限價令而采取的一種投機做法，一份是在政府指導(dǎo)價格下擬定的房屋交易合同，另一份則是以裝修、水電等為名義來補充并再次收費的合同，兩份合同加起來才是房屋的實際交易價格。近期，在廣州天河區(qū)等一些房價短期上漲較快的片區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)個別開發(fā)商要求與買家簽訂雙合同的現(xiàn)象。由于這類操作辦法違背了地方政府現(xiàn)行的樓市監(jiān)管政府，因而存在較高法律風(fēng)險，建議市民保持謹慎。
認籌金和誠意金隱藏陷阱
認籌金和誠意金是指開發(fā)商正式銷售前讓購房者繳納的費用，是通過許諾折扣優(yōu)惠和優(yōu)先購買權(quán)來刺激市場交易的一種營銷手段。有些凈負債率比較高的房企，甚至把收取認籌金和誠意金，作為向社會融資的主要手段。認籌階段，開發(fā)商通常未取得對房屋的預(yù)售證。在市場過熱的情況下，開發(fā)商為了融資蓄客還會超額向客戶收取認籌金和誠意金。一旦后續(xù)交易不成，如遇開發(fā)商故意“耍賴”，認籌的買家將面臨退款困難。
忽略合法性審查或不勝其煩
不管“在售”房屋再熱，也不可忽略對項目本身在用地、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、合同規(guī)范等方面的合法性審查。這些環(huán)節(jié)往往是最容易引發(fā)交易法律糾紛的地方。許多買家遭遇貨不對板、辦證困難、項目爛尾、擅改規(guī)劃、質(zhì)量低劣等問題，均與事前審查不嚴有關(guān)。交易之前對該樓盤和開發(fā)商的實際情況一定要全面了解、做足功課，該查的證書文件一個都不能漏。
身份資格證明造假有風(fēng)險
在一城一策的背景下，許多城市和區(qū)域近期為了科學(xué)精準地調(diào)控市場，在社保、學(xué)歷、就業(yè)等方面都調(diào)整或優(yōu)化了本地的購房政策。有些開發(fā)商和營銷機構(gòu)為了更多地吸引社會資金進來，有時會誘導(dǎo)或協(xié)助沒有購房資格的人，通過編造不實材料或直接造假證明的辦法來繞開政府制定的市場準入規(guī)則監(jiān)管。這類違反違規(guī)行為具有非常大的法律風(fēng)險，有炒房沖動或?qū)嶋H購房困難的人一定要三思而后行。
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