70城房價漲幅普遍擴大，源自交易量的升溫。
雖然調(diào)控持續(xù)施壓，但房價上漲的慣性仍然存在。
2月23日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月，房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，但各線城市房價環(huán)比漲幅均較此前有所擴大。其中，一線城市的房價繼續(xù)領(lǐng)跑。
具體來看，1月份，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴大0.3個百分點；二手住宅價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅擴大0.7個百分點。漲幅和增速均高于二三線城市。
資金充裕和預(yù)期升溫，被認(rèn)為是房價普遍上漲的主要原因。其中，對學(xué)區(qū)房的追捧，導(dǎo)致一線城市的房價漲幅領(lǐng)先于其他城市，也使得二手房價格漲幅明顯高于新房。
值得注意的是，這是在樓市調(diào)控不斷加碼的背景下發(fā)生的。整個1月，中央和各地出臺樓市調(diào)控政策近40次。當(dāng)月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹還帶隊赴上海、深圳進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。
分析人士指出，1月的房價漲勢，延續(xù)了去年四季度以來的慣性。但從當(dāng)下的態(tài)勢來看，政策調(diào)控與房價上漲的博弈，有可能成為全年的主旋律。
火爆的學(xué)區(qū)房
70城房價漲幅普遍擴大，源自交易量的升溫。來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，重點18城鏈家二手房實際成交環(huán)比增加約23%，其中一線城市的總成交環(huán)比增幅在29%，且成交絕對水平均處在2019年以來月度高位上。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，成交升溫的原因有二：一是資金驅(qū)動，前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動市場尤其是一線城市核心區(qū)域市場需求升溫。二是預(yù)期驅(qū)動，前期的市場升溫，使購房者入市節(jié)奏加快，市場供需矛盾加劇，價格漲幅擴大。
與一線城市相比，二三線城市的房價漲幅相對溫和。今年1月，31個二線城市新房和二手房價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比上月均擴大0.3個百分點。35個三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅擴大0.1個百分點。
一線城市房價領(lǐng)漲的局面，從去年四季度就已出現(xiàn)。分析人士普遍認(rèn)為，其背后體現(xiàn)出區(qū)域格局的變化，即隨著棚改的“退潮”，三四線樓市出現(xiàn)階段性降溫，一二線城市的價值凸顯，并重新成為市場熱點。
去年年末以來，深圳、上海等地一度出現(xiàn)“打新潮”，并引發(fā)投資投機性需求入市。其中，一些城市的“房號”被炒出高價，使得房屋的實際交易成本進(jìn)一步增加。
從區(qū)域分布看，“南熱北冷”的局面仍然存在。新房方面，太原、哈爾濱、秦皇島等北方城市降溫明顯；二手房降幅較大的哈爾濱、長春、錦州等城市，均位于東北地區(qū)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，這一方面是和城市本身的熱度相關(guān)，另一方面是受天氣影響，冬季本身也是東北區(qū)域的銷售淡季。
此外，學(xué)區(qū)房交易火爆，也成為1月樓市的一大特點。這也導(dǎo)致熱點城市二手房的價格漲幅普遍高于新房。
今年1月，深圳、廣州、上海的二手房價格環(huán)比漲幅分別達(dá)到1.7%、1.4%、1.3%，位列70大中城市的前三名。在此過程中，學(xué)區(qū)房的拉動作用被認(rèn)為“功不可沒”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除了學(xué)區(qū)房交易的慣性熱潮外，受疫情及其他因素影響，大量的出國讀書的人群回流，也增加了這部分市場需求。
二手房價格漲幅偏高，還與新房的“限價令”有關(guān)。在多數(shù)城市，限價政策主要作用于新房市場，二手房交易因分散、隨機等特征，價格受限相對較少。在市場升溫期，二手房的價格漲幅也往往高于新房。
博弈時代
1月同樣是調(diào)控政策頻繁出臺的時段。據(jù)不完全統(tǒng)計，整個1月，中央和各地出臺樓市調(diào)控政策近40次。
從打擊范圍來看，包括一線城市在內(nèi)的東部熱點城市，成為調(diào)控的主要對象。1月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹還帶隊赴上海、深圳進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。從各地的政策內(nèi)容上看，假離婚、經(jīng)營貸、租賃市場亂象是政策調(diào)控的重點領(lǐng)域。
“市場上依然存在炒作者。”張波向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，既有炒房者在部分城市頻頻露頭，也有部分房地產(chǎn)從業(yè)者跟風(fēng)炒作，對市場的合理預(yù)期產(chǎn)生影響。
另一方面，消費貸、經(jīng)營貸等資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，也被認(rèn)為是推漲房價的原因。有一種觀點甚至認(rèn)為，樓市在歲末年初出現(xiàn)翹尾的核心原因，即是與經(jīng)營貸進(jìn)入樓市有關(guān)。
實際上，熱點城市的調(diào)控政策大多在1月下半月出臺，由于政策真正起效需要一個周期，這也使得1月的房價仍然出現(xiàn)慣性上漲。
進(jìn)入2月，調(diào)控的效果開始慢慢浮現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來一線城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場景氣度已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報價由漲轉(zhuǎn)跌。
該機構(gòu)認(rèn)為，今年2月，預(yù)計70城商品住宅銷售價格漲幅有所收窄。
許小樂認(rèn)為，近期政策與市場的博弈，幾乎奠定了全年的基調(diào)。“2021年仍是房價上漲與調(diào)控博弈加劇的一年，總體看，房價漲幅會較2020年有所收窄。”
具體而言，仍有一些城市存在房價上漲的壓力，而調(diào)控政策的加碼也隨時會出現(xiàn)。按照貝殼研究院的統(tǒng)計，從節(jié)后首周的二手房市場景氣指數(shù)看，長江沿線部分城市如寧波、無錫等房價上漲壓力仍大。
進(jìn)入2月，北上廣深及杭州等地已紛紛升級調(diào)控政策，倪虹還帶隊到北京調(diào)研會商房地產(chǎn)調(diào)控工作。分析人士認(rèn)為，面對即將到來的傳統(tǒng)“小陽春”，調(diào)控政策有繼續(xù)加碼的可能。
另一重博弈則存在于買賣雙方之間。北京某房產(chǎn)銷售代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，今年北京的地價高企、不限價項目增多，未來房價存在一定的上漲壓力，并會反過來影響購房者的熱情。可以預(yù)見的是，同樣的情況也可能出現(xiàn)在二手房市場。因此，在經(jīng)歷一段時間的橫盤期后，買賣雙方的博弈也將在今年加劇。
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