歲末年初，北上廣深等熱點(diǎn)城市開(kāi)啟新一輪樓市調(diào)控，核心就是把控“資金端”。首先是1月21日上海發(fā)布“滬10條”，明確提出嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。隨后的1月29日，上海銀保監(jiān)印發(fā)文件，要求高度重視信貸資金用途管控。1月30日，北京銀保監(jiān)局提出，近期對(duì)下轄銀行2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸開(kāi)展合規(guī)檢查。2月1日，北京市房協(xié)組織房產(chǎn)中介簽署承諾書(shū)，不得協(xié)助客戶(hù)參與首付貸、經(jīng)營(yíng)貸等違法融資活動(dòng)，并約談了“唱漲”的5家自媒體。

2月9日，針對(duì)媒體報(bào)道6家銀行涉嫌違規(guī)，廣東銀保監(jiān)局深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證，嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的行為。此前一天的2月8日，深圳發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，要求以參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，而2019年底以來(lái)房?jī)r(jià)明顯上漲的深圳中西部片區(qū)，參考價(jià)僅為實(shí)際成交價(jià)的七折左右，目的也是控杠桿。

一線(xiàn)城市加強(qiáng)調(diào)控，最直接的原因就是樓市明顯回溫，違規(guī)加杠桿再現(xiàn)。2020年最后一個(gè)月，一線(xiàn)樓市“翹尾行情”明顯，北上廣新房或二手住房交易量創(chuàng)上一輪調(diào)控以來(lái)新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年12月北京新房和二手住房分別成交6681套和20944套，創(chuàng)2017年“3·17新政”以來(lái)新高。上海二手住房成交3.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)96.2%，月度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%。華南的廣州、深圳也如此。重要的是，房?jī)r(jià)明顯上漲。以占交易主體并更代表市場(chǎng)走勢(shì)的二手住房為例，進(jìn)入2020年四季度，滬深穗二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已進(jìn)入全國(guó)70城的TOP10。

近期，一線(xiàn)城市普通住房?jī)r(jià)格較穩(wěn)定，高端盤(pán)漲價(jià)是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。以北京為例，2020年11月-12月，144平方米以上的二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅在1%左右，明顯高于中小戶(hù)型。2021年1月份，北京二手房漲價(jià)房源占比環(huán)比上升幅度超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制下，加上對(duì)非普通住房進(jìn)一步提高首付比，過(guò)去京滬深以改善、投資為主的高端盤(pán)價(jià)格漲幅有限。但2020年下半年以后，本來(lái)意在紓困中小微免受疫情沖擊現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)貸（以公司為申請(qǐng)單位、以房子為抵押），其中一部分繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。關(guān)鍵是，中小微貸款利率明顯低于按揭貸款利率，這是刺激經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的主要原因。以北京為例，2020年北京抵押貸利率一直維持在4%以上，20年等額本息。到2020年底，抵押貸利率降到3.85%，30年等額本息。

同時(shí)，樓市回升、抵押物升值，而很多實(shí)體中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，因此銀行發(fā)放的中小微貸款往往以房屋為抵押，對(duì)于部分經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸進(jìn)入樓市，銀行也是睜眼閉眼。經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的利率明顯低于按揭利率（在5%以上），且期限比較長(zhǎng)，并能夠通過(guò)小貸公司、私募、房屋管家等中介渠道，披上中小微實(shí)體貸款的外衣，從而刺激了市場(chǎng)對(duì)高端盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力。

從2019年開(kāi)始，樓市長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始轉(zhuǎn)向金融審慎管理，通過(guò)規(guī)模和占比“雙控”，防范資金違規(guī)流入樓市，夯實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資鏈。具體措施是，供給端祭出“三道紅線(xiàn)”，驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商降杠桿，需求端推出房貸“五類(lèi)分檔”，明確貸款集中度管理。到2020年底，房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)29個(gè)月回落，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年44.8%下降到了去年的28%。

經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，不僅突破了差別化的房貸政策，阻礙房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，而且有重蹈資金“脫實(shí)入虛”的危險(xiǎn)。目前來(lái)看，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已到歷史高位，剛需購(gòu)買(mǎi)力有限，普通住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。但是，名為中小微實(shí)體融資、實(shí)為地產(chǎn)違規(guī)加杠桿的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等，助長(zhǎng)了一二手住房漲價(jià)循環(huán)，已成為樓市又一輪“金融加速器”效應(yīng)釋放的新特征。

這種“金融加速器”效應(yīng)，不僅結(jié)構(gòu)性地推高房?jī)r(jià)，且錯(cuò)誤地給市場(chǎng)傳達(dá)了購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大旺盛的信號(hào)，誤導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致各類(lèi)需求非理性地進(jìn)入樓市。同時(shí)，以杠桿推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)房屋評(píng)估價(jià)上漲，評(píng)估價(jià)上漲反過(guò)來(lái)助推杠桿率提升，導(dǎo)致部分銀行信貸資金沖進(jìn)樓市。因此，2020年底開(kāi)啟的資金端管控，將在2021年進(jìn)一步強(qiáng)化，并成為未來(lái)樓市調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。

以深圳為例，二手房?jī)r(jià)一直是新房?jī)r(jià)格的領(lǐng)先指標(biāo)，二手房?jī)r(jià)上漲，新房?jī)r(jià)格隨后上漲。2017年四季度以來(lái)，深圳加強(qiáng)新房?jī)r(jià)格管控，但投資客“加杠桿”炒作二手房，二手房?jī)r(jià)漲幅明顯高于新房，造成一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”，杠桿炒作蔓延至新房，“打新”愈演愈烈，新房漲價(jià)反過(guò)來(lái)再次推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲，形成價(jià)格輪番上漲。價(jià)格上漲預(yù)期實(shí)現(xiàn)，也在不斷推高銀行貸款評(píng)估價(jià)，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市。

近期，深圳對(duì)全市3595個(gè)小區(qū)制定了二手房指導(dǎo)價(jià)，并明確提出，銀行貸款評(píng)估價(jià)要參考二手房指導(dǎo)價(jià)，明顯超出指導(dǎo)價(jià)的可能觸發(fā)約談，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，目的就是形成一二手房聯(lián)動(dòng)調(diào)控，阻斷“金融加速器”效應(yīng)。但目前，除個(gè)別銀行外，各大銀行并未明確表態(tài)按照指導(dǎo)價(jià)確定貸款評(píng)估價(jià)。筆者認(rèn)為，銀行要摒棄繼續(xù)在泡沫中獲取盈利的短線(xiàn)思維，從風(fēng)控的角度，從打擊資金違規(guī)流入樓市的高度，從金融審慎管理的維度，從金融監(jiān)管落實(shí)“一城一策”的站位，加強(qiáng)與住建部門(mén)的通力合作，斬?cái)?ldquo;金融加速器”鏈條及對(duì)房?jī)r(jià)的非理性拉動(dòng)。