孫宏斌再一次出手了，這一次的目標是此前因打造“勁松模式”而被外界關(guān)注的愿景明德（北京）控股集團有限公司（以下簡稱“愿景明德”）。

工商信息顯示，日前，融創(chuàng)旗下天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)”）斥資約1.50億元，持股愿景明德10%，一躍成為該公司的第四大股東。問題在于，融創(chuàng)增持以城市更新為主營業(yè)務之一的愿景明德，究竟意欲何為，會安于只做財務投資者的角色嗎？這對于愿景明德又意味著什么？

融創(chuàng)成為愿景明德第四大股東

據(jù)了解，此次入股愿景明德的天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)，成立于2017年7月，注冊資本1億元，由北京融創(chuàng)控股集團有限公司100%持股。

根據(jù)工商信息，在天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)增持愿景明德10%股份的同時，愿景明德的注冊資本從13.48億元增長至14.98億元，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁、天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)法定代表人汪孟德也新增為愿景明德董事。

那么，融創(chuàng)增持愿景明德意欲何為？接近融創(chuàng)方面的相關(guān)人士稱，融創(chuàng)只是戰(zhàn)略性質(zhì)的財務投資，長期看好存量資產(chǎn)市場以及愿景明德的管理團隊，畢竟之前融創(chuàng)和鏈家系的合作都挺愉快。而此次雙方的合作才剛開始。

“對融創(chuàng)來說，它已屬房企第一梯隊，進一步快速擴張不一定是重心目標，占領更多產(chǎn)品細分，或切入的業(yè)務點越來越多，可能才是其關(guān)注重點。不僅能給大家一個想象空間，也可以增大業(yè)務覆蓋范圍，有利于企業(yè)未來的融資和發(fā)展。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析稱。

顯然，融創(chuàng)入局愿景明德，是有備而來。過去十年，融創(chuàng)從排名30位開外的區(qū)域型房企，躍升行業(yè)頭部企業(yè)。近年來，尤其是踏上5500億關(guān)口后，規(guī)模不再是融創(chuàng)發(fā)展的關(guān)鍵詞，利潤、穩(wěn)健、降負債成為其關(guān)鍵詞。在地產(chǎn)主業(yè)上，2020年，熱衷于“買買買”的孫宏斌，開始考慮“賣出”一些資產(chǎn)，調(diào)整、優(yōu)化持有資產(chǎn)的質(zhì)量，與此同時，孫宏斌在“買入”方面趨于謹慎，導致融創(chuàng)的土地儲備增長速度比以前明顯降低。

“一買一賣”的邏輯只關(guān)乎融創(chuàng)的地產(chǎn)主業(yè)。實際上，自2018年起，融創(chuàng)中國進行企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作，與實體經(jīng)濟、金融行業(yè)協(xié)同發(fā)展。2020年，融創(chuàng)將企業(yè)定位升級為“美好城市的共建者”，在地產(chǎn)主業(yè)之外，將業(yè)務拓展至更廣的民生及消費領域，比如文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等。

孫宏斌開啟“煥新之路”

不過，在融創(chuàng)的業(yè)務版圖中，唯獨在存量資產(chǎn)盤活相關(guān)業(yè)務上有所欠缺。而近年來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃，不同于以往的大拆大建，土地資源利用進入以存量開發(fā)為主的新階段，把歷史風貌保護和存量改造放在更加突出的位置。顯然，在新增建設用地規(guī)模逐步下降背景下，城市更新被視為房地產(chǎn)市場存量時代的黃金賽道，諸多房企爭相進入該領域，以謀求地產(chǎn)開發(fā)之外全新盈利支點。

“中國已經(jīng)到了城市更新的時候，新的消費和生活方式催生新的生活場景，這代表著房地產(chǎn)的一個方向。孫宏斌目光非常敏銳，他投資愿景明德，目的在于抓住城市更新的有利時機。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰如是說。

值得一提的是，融創(chuàng)此次是以天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)的身份入局愿景明德的，此舉在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來，這或許是融創(chuàng)物業(yè)的戰(zhàn)略擴張需要，“開發(fā)商未來可開發(fā)空間小，到時候開發(fā)市場會快速下降，要向存量轉(zhuǎn)型。而且孫宏斌本身也是做二手房業(yè)務起家的，對存量服務有自己的經(jīng)驗和看法，融創(chuàng)物業(yè)未來可能想做跟愿景明德類似的業(yè)務。先讓融創(chuàng)物業(yè)學，有合適的機會兼并過來更好。而且早點有舊改能力，融創(chuàng)物業(yè)也有機會多接項目。”

回顧融創(chuàng)以往的投資動作不難發(fā)現(xiàn)，相比一些企業(yè)看好某個行業(yè)由此挖人自建團隊的操作模式，孫宏斌更愿意入股或直接買入公司?；谶@一邏輯，因打造“勁松模式”而被外界關(guān)注的愿景明德，成為孫宏斌的交易對象也便水到渠成。

恰逢行業(yè)變局，入股愿景明德只是融創(chuàng)的第一步。新京報記者從消息人士處獲悉，融創(chuàng)在入股愿景明德前，進行了詳細競調(diào)，而工商備案上顯示的融創(chuàng)入股數(shù)額僅為一部分，實際上并不止這筆金額，也不排除以后有其他業(yè)務合作的可能。

對此，薛建雄點評稱，“數(shù)億資金對融創(chuàng)而言并不算什么，但如果投資數(shù)億資金，能為融創(chuàng)找到新的增長點，融創(chuàng)肯定愿意這么做。”

問題在于，融創(chuàng)會安于只做財務投資者的角色嗎？后續(xù)雙方的合作前景如何？ 對此，陳云峰表示，現(xiàn)在融創(chuàng)的主要精力仍在住宅跟文旅方面，所以投資愿景明德，應該是戰(zhàn)略投資或財務投資。

不過，在同策研究院資深分析師肖云祥看來，預計融創(chuàng)后續(xù)會從提升自身城市更新能力出發(fā)，通過與愿景的股權(quán)層面的合作，延伸至業(yè)務層面的合作。比如，兩家公司資金和運營能力的結(jié)合，提升市場競爭力，獲取更多的城市更新項目。

盤活存量資產(chǎn)，愿景明德引進新投資者

創(chuàng)立愿景明德，是陶紅兵的第二次創(chuàng)業(yè)。在地產(chǎn)界，陶紅兵曾以“段子手”著稱，通曉房地產(chǎn)市場與銷售，屢屢被邀請去企業(yè)講授產(chǎn)品與營銷。2011年，陶紅兵創(chuàng)立高策地產(chǎn)服務機構(gòu)，建立了一套整合營銷模型，使其成為行業(yè)“黑馬”。繼高策機構(gòu)創(chuàng)造“黑馬”傳奇后，如今，陶紅兵創(chuàng)辦的愿景明德在老舊小區(qū)打造的“勁松模式”，被視作破解老舊小區(qū)改造瓶頸的一條新思路。

公開資料顯示，愿景明德成立于2018年1月，專注于城市存量居住領域的投資、改造及運營。經(jīng)過三年的發(fā)展，愿景明德目前共有員工2100人，持有和管理資產(chǎn)超200億元，旗下業(yè)務范疇包括城市有機更新、租賃社區(qū)建設與運營、不動產(chǎn)投資基金等方面。

“對存量房時代的服務商、運營商來說，黃金時代還未到來。讓老小區(qū)煥發(fā)新生命，給了新的發(fā)展商、投資商更多機會。”陶紅兵曾表示。

新京報記者了解到，2021年，愿景明德業(yè)務重心除了繼續(xù)在老舊社區(qū)改造內(nèi)做大做強外，還將在長租公寓，尤其是集體土地的再利用方面開拓。實際上，在租賃社區(qū)建設與運營方面，愿景明德近期已先后落地相關(guān)項目。在深圳，愿景明德打造的微棠新青年社區(qū)已投入運營；在北京大興，愿景明德與華潤置地共同開發(fā)的瀛海集體土地租賃住房項目已全部封頂，預計今年下半年正式推出。

顯然，陶紅兵所做的業(yè)務，是在存量中求增量，以實現(xiàn)城市內(nèi)涵發(fā)展，融入了產(chǎn)業(yè)、運營思維，需要長周期的資金及相關(guān)政策扶持，尤其在老舊小區(qū)改造中，最大的問題便是資金。

“舊改的節(jié)奏比較慢，如果沒有特別大的資金去支撐，有可能項目做不下來。目前能做舊改的，背后的資本實力要非常強，比如類似上海地產(chǎn)集團，有國企背景的可能會好些。”盧文曦稱。

因此，要在存量市場內(nèi)將“盤子”做大，一大路徑在于吸引越來越多的戰(zhàn)略投資者。顯然，在融創(chuàng)入股前，愿景明德已做好了相關(guān)準備。

工商信息顯示，去年底，愿景明德進行了更名，從“北京愿景明德管理咨詢有限公司”更名為“愿景明德（北京）控股集團有限公司”，經(jīng)營范圍除原有的企業(yè)管理咨詢業(yè)務外，還新增了企業(yè)總部管理業(yè)務。

尤為關(guān)鍵的是，愿景明德還引入了更多投資者。2020年12月2日，愿景明德新增了四個新股東，分別是上海景然企業(yè)管理中心（有限合伙）、上海羿雛企業(yè)管理中心（有限合伙），以及自然人股東姚如忠、康云。與此同時，注冊資金則由12.5億元增至13.48億元。

如今，愿景明德目前擁有25位股東，前四大股東分別為天津維航商務咨詢有限責任公司、天津盛世鼎合企業(yè)管理中心（有限合伙）、上海景然企業(yè)管理中心（有限合伙）、天津融創(chuàng)瑞祥物業(yè)管理有限公司，持股比例分別為39.72%、16.69%、10.18%、10%。其中，大股東天津維航由左暉和朱艷各持股99％和1%，二股東天津盛世鼎合由陶紅兵、倉梓劍等合伙人控制。

值得一提的是，在愿景明德的股權(quán)變更中，左暉是最大的股權(quán)讓渡者。去年12月3日，左暉的最終受益股份比例從57.024%下降至43.6921%；到了今年2月11日，其最終受益股份下降至39.3228%。

對此，接近愿景明德的相關(guān)人士稱，雖然該公司是鏈家關(guān)聯(lián)方，但左暉對待愿景明德和其他企業(yè)的態(tài)度完全不一樣，“他從來不參與愿景具體業(yè)務，從股權(quán)比例上看，也是逐步下降的，這從側(cè)面可以看出，他在逐步放手，培養(yǎng)團隊獨立走下去。”

“左暉自己知道，不管是經(jīng)紀還是舊改，存量業(yè)務投入大、利潤低，所以需要大量資金投入。”薛建雄稱。

“有了融創(chuàng)資金的注入，預計愿景明德將在城市更新賽道上取得更大的發(fā)展前景，將來也會在資本市場上取得較大的回報。孫宏斌投貝殼就獲得了十幾倍的收益，如今他投資愿景明德，估計未來也會有較大收益。”陳云峰稱。