每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
2021年開年，全國(guó)土地市場(chǎng)分化明顯。
從數(shù)據(jù)來看，1月全國(guó)土拍市場(chǎng)整體活躍度有所下降，土地出讓金收入環(huán)比降六成，但成交樓面價(jià)大幅提升，同比增幅超過五成。
長(zhǎng)三角地區(qū)土地市場(chǎng)依舊火熱，上海1月現(xiàn)全國(guó)最高總價(jià)地塊，杭州繼續(xù)蟬聯(lián)月度全國(guó)住宅用地成交金額第一，長(zhǎng)三角成為整個(gè)1月土拍市場(chǎng)最活躍的區(qū)域。
土地出讓金同比跌六成
2021年1月，全國(guó)土地成交量同比環(huán)比均有所下滑。中指院數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1770宗，環(huán)比減少61%，同比減少4%；成交土地面積6884萬平方米，環(huán)比減少67%，同比增加4%。
其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）484宗，環(huán)比減少71%，同比減少12%；成交面積2212萬平方米，環(huán)比減少73%，同比減少18%。
相應(yīng)的土地出讓金也大規(guī)模下降。中指院數(shù)據(jù)顯示，1月各線城市土地出讓金環(huán)比均跌。
2021年1月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為3526億元，環(huán)比減少62%，但是與去年同期相比增加13%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為2766億元，環(huán)比減少63%，同比增加11%。溢價(jià)率方面，一線城市溢價(jià)水平同比環(huán)比均下滑，三四線城市整體溢價(jià)率達(dá)到17%。
但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，1月全國(guó)土地成交樓面價(jià)大幅提升，同比增長(zhǎng)50.5%。
貝殼研究院分析：“主要原因在于1月住宅用地成交集中在上海、杭州等為代表的長(zhǎng)三角高價(jià)值核心城市，且從成交結(jié)構(gòu)上看，一線城市和二線城市成交量占比在1月份分別上漲0.6和6.8個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)疊加三四線城市樓面價(jià)的上漲，拉動(dòng)全國(guó)351城成交樓面價(jià)增速提升。”
整個(gè)1月份土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為亮眼的非長(zhǎng)三角莫屬。
貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，在長(zhǎng)三角地區(qū)，住宅用地成交金額占國(guó)家級(jí)城市群成交金額比重，及成交規(guī)劃建筑面積占國(guó)家級(jí)城市群成交規(guī)劃建筑面積比重，分別較去年同期提升19.8個(gè)、10.3個(gè)百分點(diǎn)。
1月上海實(shí)現(xiàn)單宗地塊成交額176億元，成為全國(guó)總價(jià)最高地塊。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，上海1月全月共成交41宗住宅用地，成交規(guī)劃建筑面積348萬平方米，在351城中排名第一，同比增長(zhǎng)173.1%，成交樓面價(jià)同比增長(zhǎng)60.2%。
貝殼研究院分析：“增幅變化的主要原因在于2020年1月上海住宅用地市場(chǎng)已成交租賃類、保障類住宅地塊，基數(shù)較低；而2021年1月，上海住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，即加大商品住房用地供應(yīng)，從而帶動(dòng)上海成交樓面價(jià)增速回升，而溢價(jià)率控制在0.1%，可見上海成交樓面價(jià)增速實(shí)際控制在穩(wěn)定范圍內(nèi)。”
另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，1月上海宅地供應(yīng)量環(huán)比倍增，成交量環(huán)比上漲165%；宅地出讓金總額為448億元，較上月上漲150%。具體來看，1月上海共推出49宗住宅用地，分布于浦東新區(qū)、閔行區(qū)等7個(gè)城區(qū)，合計(jì)212萬平方米；成交42宗，分布于浦東新區(qū)、寶山區(qū)等8個(gè)城區(qū)，合計(jì)185萬平方米。
全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2829元/平方米，環(huán)比增加23%，同比上漲17%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為5759元/平方米，環(huán)比增加48%，同比上漲36%。
而杭州在2021年1月繼續(xù)保持全國(guó)住宅用地成交金額排名第一，住宅用地成交達(dá)到了445億元。1月杭州共推出19宗住宅用地，位于蕭山區(qū)、江干區(qū)等5個(gè)城區(qū)，合計(jì)65萬平方米；成交28宗，分布于蕭山區(qū)和富陽(yáng)區(qū)等7個(gè)區(qū)，合計(jì)122萬平方米。
貝殼研究院預(yù)計(jì)，2月全國(guó)351城計(jì)劃供應(yīng)住宅用地規(guī)劃建筑面積達(dá)10905萬平方米，如果全部順利成交，預(yù)計(jì)成交規(guī)劃建筑面積單月環(huán)比增長(zhǎng)39.3%，累計(jì)同比降幅收窄至3.7%。
TOP100拿地金額占六成
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年1月，TOP100企業(yè)拿地總額2240億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)17.8%。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的66.0%。
房企拿地分化顯著，50家代表企業(yè)拿地額同比下降。2021年1月，50家代表房企拿地總額同比下降14.1%。一方面，2020年1月，受新年和疫情影響，部分小企業(yè)未拿地，但大中型房企受影響較?。涣硪环矫?，受各類金融調(diào)控政策影響，大中型企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，代表企業(yè)拿地規(guī)模有所下降。
部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營(yíng)內(nèi)的萬科、碧桂園、招商蛇口(001979,股吧)，第二陣營(yíng)內(nèi)的綠城等，1月拿地同比均有所增長(zhǎng)。
從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角熱度不減。1月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額618億元，位居四區(qū)域首位；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額200億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額182億元，位列第三。
從拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以436萬平方米位居四區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。值得關(guān)注的是，合生創(chuàng)展今年1月以47億元拿下北京大興區(qū)地塊，并憑借該地塊位居1月京津冀拿地金額第一。
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