2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項(xiàng)新高。

那么，在堅(jiān)持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實(shí)背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨(dú)家約訪多位中國(guó)領(lǐng)軍級(jí)別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之道。“現(xiàn)在大家都開(kāi)始拼管理科學(xué)，既要規(guī)模，又要一定的利潤(rùn)，還要確保安全的現(xiàn)金流，只要是成熟的開(kāi)發(fā)商，這三項(xiàng)指標(biāo)都得平衡，也就是‘三道紅線’。”花樣年控股集團(tuán)有限公司（01777.HK）董事會(huì)主席潘軍在談及“三道紅線”時(shí)對(duì)澎湃新聞（www.thepaper.cn)說(shuō)到。

2020年9月初，監(jiān)管部門(mén)在開(kāi)發(fā)商試點(diǎn)施行融資“三道紅線”，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這意味著融資更難了。

潘軍說(shuō)，“誰(shuí)能把三道紅線處理好，誰(shuí)才能活得下去。如果不在這個(gè)行業(yè)干，你不知道這個(gè)行業(yè)的美好。就像郁亮總（萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席）2018年底分享的，萬(wàn)科現(xiàn)在不都在收縮嘛？養(yǎng)老砍掉了，長(zhǎng)租公寓不做了，滑雪和酒店合并了，現(xiàn)在主要研究地產(chǎn)和物業(yè)。跟我們一樣，我們說(shuō)地產(chǎn)和社區(qū)服務(wù)，萬(wàn)科說(shuō)地產(chǎn)和物業(yè)，其他都在逐漸收縮。”

對(duì)于收縮的原因，潘軍表示，因?yàn)槠渌a(chǎn)業(yè)很難達(dá)到地產(chǎn)這么大的規(guī)模。“ 我們的行業(yè)畢竟是17萬(wàn)億的規(guī)模，那天郁亮說(shuō)冰雪一年才做3億多的營(yíng)業(yè)規(guī)模，但是投了上百億，投它干嘛？還不夠付利息的，最后發(fā)現(xiàn)還是地產(chǎn)行業(yè)有足夠的容量，用這個(gè)行業(yè)的錢做做別的投資，在哪個(gè)行業(yè)都是大錢。房地產(chǎn)行業(yè)是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家沒(méi)有它不行，但也不能太依賴它，它的空間還是非常大，稍微折騰折騰，比其他行業(yè)空間還大。”

2020年，一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎疫情讓這個(gè)極度依賴線下銷售的地產(chǎn)行業(yè)遭遇重創(chuàng)。談及公司2020年的銷售業(yè)績(jī)，潘軍對(duì)公司的整體業(yè)績(jī)表示滿意。

“疫情之下，一度很忐忑，但公司整體還是超額完成了目標(biāo)。”潘軍說(shuō)，大家肯定很關(guān)注我們的新團(tuán)隊(duì)，新團(tuán)隊(duì)組合完之后完整運(yùn)營(yíng)的一年，這一年我還是比較滿意，雖然大家剛開(kāi)始磨合，但整體業(yè)績(jī)還是比較滿意。”

花樣年公布的2020年業(yè)績(jī)顯示，2020 年1至12月，花樣年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約492.07億元，同比增長(zhǎng)36%，超額9.35%完成全年銷售目標(biāo)。相應(yīng)已售建筑面積為約334.7萬(wàn)平方米，平均售價(jià)為每平方米約14701元。

潘軍提到，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)將進(jìn)入另外一個(gè)新的時(shí)點(diǎn)。

“我認(rèn)為中國(guó)再過(guò)幾年，人才房夠了之后，商品房可能是少數(shù)人的選擇，在這個(gè)點(diǎn)上，中國(guó)的房地產(chǎn)將進(jìn)入另外一個(gè)新的時(shí)點(diǎn)，大家也應(yīng)該呼吁開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)好房子，否則地價(jià)往上漲，房?jī)r(jià)往下壓，只能壓建安成本，今后生產(chǎn)的不都是爛房子嗎？只是滿足基本剛需的房子，產(chǎn)品質(zhì)量大家都在壓降成本，這個(gè)邏輯是不對(duì)的。其實(shí)未來(lái)中國(guó)不缺房子，中國(guó)缺好房子，適合那個(gè)時(shí)代，人們認(rèn)為自己應(yīng)該過(guò)的生活對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，而不應(yīng)該是讓人滿足居住功能的爛房子。原來(lái)我們很多房子都是按居住功能，有住的地方，有洗手間，有廚房，人均25平方米，應(yīng)該住那樣的房子嗎？不應(yīng)該啊，我們的房子要滿足讓年輕人真正意義上感受生活的美好，而不是感受生活的茍且。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，我們強(qiáng)調(diào)可選擇，能不能選擇不同客戶、不同價(jià)值主張，產(chǎn)生新的溢價(jià)，這是花樣年認(rèn)為應(yīng)該做的事情。”

在談及2021年的市場(chǎng)時(shí)，潘軍表示會(huì)非常謹(jǐn)慎。

“我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入細(xì)分化市場(chǎng)，核心一二線城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，其實(shí)局部三四線城市還有下降，所以我們?cè)谶x擇的時(shí)候，選擇進(jìn)入有優(yōu)勢(shì)的城市，也不是每個(gè)城市都去。從這個(gè)角度算下來(lái)，各家有各家的平衡度，不是每個(gè)城市都要去，一是房子要能賣得出去，二是對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻舯容^熟悉。2021年我們非常謹(jǐn)慎，一定要做深耕戰(zhàn)略，而不是擴(kuò)城市。三是通過(guò)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面調(diào)整，不能是大地塊，這種都是央企敢去拿，我們拿的話在規(guī)模上受一定的控制，城市更新我們的空間還比較大，通過(guò)十年的發(fā)展，形成了比較好的資產(chǎn)積累，而這部分不計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)債，我們通過(guò)合作、合資，會(huì)有更好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。”