2021是“十四五”開局之年，多地不斷強調(diào)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)，并且要因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
而隨著政策以及金融監(jiān)管不斷加碼，房企對金融環(huán)境預(yù)期緊張，境內(nèi)融資環(huán)境承壓，房企開年搶跑美元債市，融資熱度不及上年同期。
融資規(guī)模低于預(yù)期
2020年1月最后一周正值春節(jié)假期休市期，且新冠疫情蔓延，在減少一周交易日的情況下，今年首月發(fā)債規(guī)模仍未能超越上年同期。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1月房企境內(nèi)外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。其中境外債券規(guī)模占比54%，增幅較2020年同期收窄11.2個百分點。
具體來看，碧桂園、融創(chuàng)中國領(lǐng)跑1月，發(fā)債規(guī)模均超70億元。而世茂集團、越秀地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、萬科緊隨其后，勇闖50億元關(guān)卡。
境外債市回暖
據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，1月開年，房企實際完成美元融資高達143.5億美元，相比2020年12月的25億美元大漲475%。
其中，世茂集團8.72億美元優(yōu)先票據(jù)票面利率3.45%、碧桂園擬發(fā)行2筆合計12億美元票據(jù)，利率最高3.3%。兩家房企新發(fā)行的美元票據(jù)，均創(chuàng)下近期民營房企境外發(fā)債利率最低。
隨后僅1月首周，寶龍、正榮地產(chǎn)、中梁控股、當(dāng)代置業(yè)、禹洲集團等多家房企披露美元債發(fā)行計劃。其中上坤地產(chǎn)1.85億美元票據(jù)票面利率最高為12.75%；華南城增發(fā)的1.2億美元票據(jù)利率為10.75%；德信中國1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.95%。
除此之外，1月22日，融創(chuàng)中國公告稱擬發(fā)行2筆共計11億美元票據(jù)，票面利率最高為6.5%。
張大偉表示，“美元債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并非主要資金來源， 最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出了資金最困難時期。大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化加快儲備資金。
監(jiān)管加碼 境內(nèi)債市承壓
銀保監(jiān)會在2021年工作會議中指出，嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點房地產(chǎn)企業(yè)融資管理。繼續(xù)做好不良資產(chǎn)處置。加快推動高風(fēng)險機構(gòu)處置。
據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，1月房企境內(nèi)債券融資共計749.8億元人民幣，其中萬科共計發(fā)行50億元票據(jù)，分別為20億元中期票據(jù)，票面利率3.76%；以及30億元公司債券，票面利率最高3.98%。
值得注意的是，本月多家房企大額債券進度狀態(tài)也進行了更新。其中包括碧桂園139億元公司債獲通過；萬達商管128億公司債提交注冊；時代控股54.1億元公司債獲受理；融創(chuàng)20億元購房尾款資產(chǎn)支持ABS獲受理。
融資成本呈現(xiàn)降低態(tài)勢
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.75%，較上月下降0.28個百分點，同比下降6.1%；境外債券融資平均票面利率7.11%，較上月大幅下降0.68個百分點，同比下降17.5%。
部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，加快儲備資金，融資成本不惜高于均值。其中綠地控股于1月7日發(fā)行26億公司債，票面利率7%。同日鑫苑置業(yè)5億公司債票面利率為8.35%。融創(chuàng)地產(chǎn)集團30億公司債票面利率為6.8%。
債務(wù)高峰來臨 償債壓力攀升
隨著到期債務(wù)高峰的來臨，房企償債壓力繼續(xù)攀升，融資成本至關(guān)重要。而據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將達12448億元，同比增長36%。其中1月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1447億元，同比增加118.9%。
1月，多家企業(yè)發(fā)布贖債計劃。其中包括融創(chuàng)中國提前贖回1宗8億美元票據(jù)，票面利率7.865%；正榮擬贖回1宗3.1億美元票據(jù)，票面利率9.15%；碧桂園贖回1宗5.5億美元票據(jù)，票面利率7.125%。
雖然疫情對市場的影響逐漸減小，但房企的資金回籠壓力依舊只增不減。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：總體看當(dāng)下房企融資井噴，境外融資爆發(fā)，主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風(fēng)險。
另外整體政策看，不論是三條紅線還是其他政策，目前還未落地，企業(yè)抓緊窗口期，加大融資，融資成本也非常低，有利于企業(yè)置換過去的高額度融資。
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