2021年開年以來，北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等多地房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，“萬人搖”、打新熱、二手房跳價等現(xiàn)象頻出。在此背景下，1月下旬，多地開啟密集調(diào)控模式，從限購到限售、從信貸到凍資、從買房到租賃，全面精準(zhǔn)打擊。業(yè)內(nèi)人士表示，打新帶來的投資客套利、低利率經(jīng)營貸流入樓市等是導(dǎo)致此輪樓市火熱的幾大因素，由此也帶來樓市調(diào)控的升級。
部分城市樓市熱度居高不下
2021年開年，多個熱點城市延續(xù)了2020年下半年樓市的火熱。
2月5日，杭州紫璋臺項目公示了于2月1日至2月3日搖號登記情況，紫璋臺在登記期內(nèi)共收到10795戶有效資料，其中人才無房家庭682戶，無房家庭10113戶。這也是2021年杭州首個“萬人搖”項目。
“300套房子，搖到961號，搖號買房真是太心累了。”“一萬多個號，搖到2000多，還算靠前，可惜房源不夠。順便發(fā)現(xiàn)幾個老同學(xué)都在搖號買房，頓時聯(lián)合了‘買房者同盟’。”多個買房者在微博上寫到。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，北京樓市開門紅，新建住宅網(wǎng)簽4832套，同比上漲68%；二手房住宅網(wǎng)簽17513套，同比上漲104%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，北京、上海、深圳、廣州、大連、天津等18個城市，鏈家二手房實際成交環(huán)比增加23%，成交絕對水平處在2019年以來新高。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，2020年房價漲幅略超預(yù)期。對于2020年而言，信貸環(huán)境總體趨于寬松，一些炒房資金加快進入樓市，受疫情影響房地產(chǎn)“避風(fēng)港”屬性更為明顯?？傮w來看，房價走勢背離了基本面，后續(xù)需要嚴(yán)管。
資金嚴(yán)監(jiān)管精準(zhǔn)打擊炒房
2月3日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知，聯(lián)合浙江銀保監(jiān)局等部門嚴(yán)打違規(guī)凍資行為。要求相關(guān)金融機構(gòu)規(guī)范管理，確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶。同時強調(diào)，如發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范凍資行為的，企業(yè)將取消其搖號資格。
有報道顯示，目前市場上出現(xiàn)“代凍資”等現(xiàn)象。代凍資，就是驗資過程中購房者資金并不足，轉(zhuǎn)而利用他人資金進行凍結(jié)獲取搖號資格。有的“代凍資”100萬元，一天要收取1000元利息。根據(jù)杭州新房搖號規(guī)定，購房者報名時要求提交銀行的凍資證明。以綠城濱江江河鳴翠項目為例，首套房客戶須凍資300萬元，二套房以及一次性付款客戶須凍資600萬元。
在杭州之前，北京、上海嚴(yán)查個人信貸資金流入樓市。1月29日，上海銀保監(jiān)局指出，將嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費貸、經(jīng)營貸等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)文稱，嚴(yán)查消費貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。要求各行對2020年下半年發(fā)放的相關(guān)貸款開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內(nèi)部問責(zé)處理。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，資金是此輪調(diào)控的重中之重，本輪多城市升級調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點城市“虛火”，避免市場短期失控，后續(xù)還應(yīng)繼續(xù)針對資金無序進入房地產(chǎn)進行約束，加強政策落地力度。
多地政策齊發(fā)調(diào)控有望擴圍
2月5日，上海買房推出積分制，根據(jù)家庭情況、戶籍情況、房產(chǎn)情況、5年內(nèi)購房情況等多個方面進行積分，優(yōu)化認籌政策。例如家庭戶優(yōu)于單身、上海戶口優(yōu)于外地戶口、無房戶優(yōu)于有房戶、近5年無購房記錄也將享受更大優(yōu)先權(quán)。
在此之前，上海已相繼打出多項調(diào)控組合拳。1月21日，“滬十條”發(fā)布，封堵“假離婚”漏洞，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算；同時調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
隨后，上海樓市調(diào)控組合拳再次升級，法拍房納入限購。2月1日，上海市多部門聯(lián)合約談房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房企等，要求切實執(zhí)行調(diào)控政策。包括不得炒作房屋漲價、制造購房恐慌情緒的信息；不得參與經(jīng)營貸、首付貸、消費貸等違法違規(guī)房地產(chǎn)金融活動；新建商品住宅項目上市時不得以承諾“保證搖到”“保證買到”等“碰瓷”收取所謂“茶水費”“關(guān)系費”等。
杭州方面，加強限購、限售，打擊“打新熱”。1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》指出，進一步加強住房限售，規(guī)定本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
深圳方面，1月23日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知，啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，對購房者婚姻情況、個稅清單和購房款來源進行嚴(yán)格核查。禁止代持、禁止炒房客通過結(jié)婚規(guī)避買房限制行為。
北京方面，1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)消息稱，相關(guān)部門已多次約談北京主要中介機構(gòu)負責(zé)人。北京將堅持“逢漲必查，逢炒必辦”的原則，對發(fā)現(xiàn)炒作的中介機構(gòu)及人員聯(lián)合處罰；不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導(dǎo)出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章，不得參與經(jīng)營貸、首付貸、消費貸等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，如果政策落地后市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房價仍持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計后續(xù)還會有持續(xù)性政策跟進落地。
張大偉也認為，新一輪調(diào)控升級仍有望擴圍，或至少有超過10個城市出臺“打補丁”政策。
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