華夏幸福（600340）的債務(wù)違約，讓房地產(chǎn)潛藏的冰山再一次浮現(xiàn)至世人面前。
從泰禾集團(tuán)（000732）至華夏幸福，大而不倒的神話破滅，預(yù)示著行業(yè)水大魚大蒙眼狂奔終成往事，未來將不得不修復(fù)昔日無序擴(kuò)張留下的后遺癥，越來越多市場參與者也將被殘酷淘汰出局。
日前，云南城投（600239）發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損27.5億元-23億元，扣非后虧損36.3億元-31.8億元。同一日，美好置業(yè)（000667）也發(fā)布業(yè)績預(yù)警，2020年度歸屬于上市公司股東扣非凈利潤虧損4.3-5.5億元。
小公司暴雷尚在意料之中，大公司業(yè)績不達(dá)預(yù)期更讓市場憂慮。比如去年合同銷售漲幅領(lǐng)跑的中國金茂（000817.HK），以“2020年公司凈利潤將錄得40%-50%的下降”震驚各界；而保利發(fā)展（600048）則以個(gè)位數(shù)的業(yè)績增長讓資本市場大失所望。
分析人士稱，目前是房地產(chǎn)最黑暗的時(shí)刻，因這兩年結(jié)轉(zhuǎn)資源多數(shù)為17、18年的高地價(jià)項(xiàng)目，行業(yè)利潤率整體偏低，與此同時(shí)，此前擴(kuò)張累積的債務(wù)也都在這兩年集中到期，“三道紅線”卡住企業(yè)再融資咽喉，洗牌在所難免。
大潮退去，虧損與暴雷逐漸浮出水面，房地產(chǎn)還是那個(gè)光鮮亮麗的行業(yè)嗎？
業(yè)績紅燈頻亮
房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績預(yù)告不斷透露出凜冽寒意。
保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績快報(bào)顯示，2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2452.62億元，同比增長3.93%；營業(yè)利潤522.51億元，歸屬股東凈利潤289.08億元，分別同比增長3.67%和3.39%。對比2019年超過40%的利潤增長，保利發(fā)展作為TOP5房企之一，交出的2020年答卷實(shí)在難以讓市場滿意。
同為五強(qiáng)房企之一的融創(chuàng)中國（01918.HK）在2月3日披露，公司去年錄得凈利潤同比增長35%，雖維持了頭部公司的體面，但這一增速仍是該公司過去四年來的最低數(shù)值。
大公司尚且不樂觀，小公司就徹底撕掉了業(yè)績的遮羞布。1月29日晚間，恒大系公司嘉凱城（000918）發(fā)布公告表示，預(yù)計(jì)2020年歸屬股東凈利潤虧損12.5億元，扣非后虧損12.8億元。同一日，大悅城（000031）公告表示2020年凈利潤虧損3.5億元-4.5億元，扣非后虧損4.5億元-5.5億元。
前一日的28日晚間，新華聯(lián)（000620）發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)2020年公司歸屬股東凈利潤虧損11億元-13億元，扣非后虧損11.5億元-13.6億元。同一日，恒隆地產(chǎn)（00101.HK）也發(fā)布公告稱，2020年歸屬股東凈利潤虧損25.71億港元。此外，還有包括天房發(fā)展、珠江實(shí)業(yè)等房企均發(fā)布業(yè)績預(yù)虧公告。
如果說小房企的滑落是因?yàn)楸旧沓袎耗芰^弱，那么規(guī)模房企的業(yè)績接連暴雷則引發(fā)了行業(yè)不小的震動。
1月20日，金隅集團(tuán)（601992）公告稱，預(yù)計(jì)2020年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為27億元-30.30億元，同比降低18%-27%；22日，招商局置地（00978.HK）公告稱，預(yù)期2020年歸屬于公司股東凈利潤將較去年同期減少約60%；25日晚間，金茂公告稱由于市場調(diào)控原因，將2020年度凈利潤做計(jì)提減值處理，導(dǎo)致當(dāng)年凈利潤下滑40%-50%。
高地價(jià)魔咒
無論虧損亦或是利潤下滑，各公司給出的理由大同小異。以金茂和招商局置地為例，金茂表示計(jì)提減值的原因在于“房地產(chǎn)市場的調(diào)控等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期”，招商局置地則表示“與2019年相比，2020年該集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比較高，所以整體毛利率同比下降”。
某券商分析師對第一財(cái)經(jīng)表示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損或利潤下滑是預(yù)料之中的事，其核心原因在于2020年的利潤轉(zhuǎn)結(jié)基本來自于2018年前后所拿地塊，記得在2018年前后，全國土地市場火熱，高價(jià)地頻出，一些房企甚至在一年中多次拿到地王。
地價(jià)太貴，導(dǎo)致開發(fā)成本攀升，必然會出現(xiàn)毛利率、凈利率的下降，從而引發(fā)虧損或利潤的減少。
另一邊，土地成本的上漲并沒有帶來終端市場上房價(jià)的普遍上漲，尤其在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的熱門城市，開發(fā)商所能運(yùn)作的空間極為有限。深圳是限價(jià)的代表，2020年開始，深圳從嚴(yán)限價(jià)政策，官方明確提出，將通過“限價(jià)令”，避免部分樓盤價(jià)格過快上漲以及因結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致的價(jià)格波動而影響購房者預(yù)期。
在限價(jià)的作用下，一二手房倒掛明顯，“打新”屢禁不止，這導(dǎo)致了很多新房“賣不上價(jià)”，或利潤被大幅壓縮，甚至有大量項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)周期長，資本成本高，不得不面臨虧損的事實(shí)。
以金茂為例，該集團(tuán)憑借“金茂府”成功樹立起豪宅標(biāo)桿的品牌形象，在多個(gè)城市也敢于重金拿高價(jià)地。2016年，該集團(tuán)以83億奪得深圳龍華地王項(xiàng)目，土地成本高達(dá)5.6萬/平方米，2019年項(xiàng)目開盤時(shí)盡管銷售均價(jià)已超過10萬/平方米，但高昂的土地成本、三年的財(cái)務(wù)成本，以及豪宅所必須的建安成本，幾乎將項(xiàng)目利潤吞噬殆盡。
不拿地難受三天，拿地難受三年，高地價(jià)的魔咒成為房地產(chǎn)企業(yè)無法突破的宿命。上述分析師對第一財(cái)經(jīng)表示，最近兩到三年或許是房企即將面臨的一個(gè)漫長陣痛期，各家都需要苦練內(nèi)功，盡早將2018年前后的高價(jià)地出手。
多位地產(chǎn)行業(yè)人士向第一財(cái)經(jīng)坦言，房企并不喜歡高房價(jià)和高地價(jià)的現(xiàn)狀，因?yàn)榉績r(jià)上漲會受到調(diào)控打壓，但地價(jià)卻不會相應(yīng)下調(diào)，最終的結(jié)果讓房企利潤空間被不斷壓縮。
遺憾的是，作為房地產(chǎn)最重的一塊成本，土地價(jià)格并沒有走低的跡象。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售面積17.6億平方米，比上年增長2.6%；銷售額17.36萬億，同比增長8.7%。同時(shí)，財(cái)政部公布2020年國有土地使用權(quán)出讓收入，共計(jì)8.4萬億元，同比增長15.9%。更為關(guān)鍵的是，2020年土地市場繼續(xù)火熱，不少城市的房價(jià)漲幅已然跟不上地價(jià)漲幅。
洗牌陣痛期
當(dāng)毛利率受制于土地成本之際，不少公司曾將業(yè)績增長訴諸規(guī)模擴(kuò)張來實(shí)現(xiàn)，加大杠桿、提高資金周轉(zhuǎn)率，確保盈利空間。不過，隨著“三道紅線”融資新規(guī)的實(shí)施，規(guī)模增長的閘門已被關(guān)閉。
2020年9月，12家房企試點(diǎn)的“三道紅線”融資新規(guī)，企業(yè)按照“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、‘現(xiàn)金短債比’小于1”三個(gè)指標(biāo)獲得融資增量，如果同踩三條紅線，即使公司總資產(chǎn)和權(quán)益擴(kuò)大，但債務(wù)總額將不得同比例增加。2021年初，“三道紅線”融資新規(guī)已普及至幾乎所有規(guī)模房企。
一位第三方機(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析人士指出，三道紅線的出臺讓房企利用加杠桿手段進(jìn)行規(guī)模發(fā)展的路徑被堵死，這將固化目前房企的排名，未來很難再有利用杠桿彎道超車的機(jī)會。
與此同時(shí)，針對房地產(chǎn)行業(yè)的管控趨嚴(yán)，使得資金開始變得謹(jǐn)慎，更傾向于流向財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健的上市大型房企和杠桿比率較低的國有房企。
“去年下半年以來，市場上的變化很明顯，國有企業(yè)憑借暢通的融資渠道和相對更低的融資成本，敢于在土地市場上出手。”一家中型地產(chǎn)公司高層透露，前幾年表現(xiàn)激進(jìn)的民營企業(yè)變得謹(jǐn)慎，紛紛下調(diào)增長目標(biāo)，畢竟保命比掙錢更為重要。
另一地產(chǎn)從業(yè)人士則向第一財(cái)經(jīng)透露，其所在公司原本希望在最近兩年沖進(jìn)TOP10行列，現(xiàn)在即便內(nèi)部沒有徹底放棄，但已經(jīng)不再公開提這個(gè)目標(biāo)，戰(zhàn)略上也不再定硬性指標(biāo)了。“反正這兩年是不太可能實(shí)現(xiàn)的。”
不過，在反復(fù)調(diào)控的地產(chǎn)江湖浸淫多年，資質(zhì)優(yōu)秀的房企并非只會坐以待斃，辦法總比困難多。
一家TOP20房企土地投資口的負(fù)責(zé)人稱，正加緊與國資背景的公司合作，具體方式是由國資企業(yè)出面拿地并解決融資問題，此后便由運(yùn)營能力強(qiáng)的民企去操盤，畢竟在效率上，優(yōu)秀的民營房企還是具備優(yōu)勢的，而運(yùn)營效率低下又往往是國資大公司的短板，雙方取長補(bǔ)短。據(jù)透露，一家頭部民營房企日前在江蘇先后摘得三宗地塊，便分別與三家國企合作開發(fā)。
回望2015年以來，民營資本憑借著杠桿資金的加持大肆擴(kuò)張高速增長。彼時(shí)，一位央企地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人吐槽稱，不是我們太慢，而是他們太快。5年之后，畫風(fēng)已轉(zhuǎn)，新的洗牌已經(jīng)開始，且愈演愈烈。
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