北京、上海、深圳等多個(gè)一線熱點(diǎn)城市日前密集發(fā)布租房新政，旨在整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問題。業(yè)內(nèi)人士指出，長租公寓類的企業(yè)在北京、上海等城市的市場份額占比已超過20%，如果計(jì)算普通二房東交易模式，當(dāng)下市場，已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。

規(guī)范租賃市場秩序

2月5日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)官網(wǎng)披露，為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，進(jìn)一步整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問題，經(jīng)市政府同意，市住建委、市房管局、市發(fā)改委、市公安局、市市場監(jiān)管局、市地方金融局、市司法局、市網(wǎng)信辦、市城管執(zhí)法局、上海銀保監(jiān)局等10部門印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》（簡稱《實(shí)施意見》）。

《實(shí)施意見》從加強(qiáng)住房租賃市場主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、加強(qiáng)住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管、加強(qiáng)租賃房屋安全管理、加強(qiáng)住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、嚴(yán)厲打擊住房租賃市場亂象和加強(qiáng)住房租賃管理制度保障9個(gè)方面做出了具體規(guī)定。

此前，北京、深圳相繼出臺(tái)租賃新政。其中，北京市規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。

深圳市則要求，圍繞全市住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管面臨的突出問題，明確相應(yīng)的監(jiān)管措施。對通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)收取承租人押金及周期租金總額超過4個(gè)月租金數(shù)額的部分資金，由銀行進(jìn)行監(jiān)管或者由租賃企業(yè)提供相應(yīng)價(jià)值的銀行保函擔(dān)保。

嚴(yán)控“租金貸”

值得注意的是，上述熱點(diǎn)城市特別提到了“租金貸”的規(guī)范問題。其中，針對“租金貸”問題，深圳市特別指出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。同時(shí)，規(guī)定住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)協(xié)助承租人將住房租賃資金存入專戶，不得通過其他的銀行賬戶或者第三方支付平臺(tái)收取承租人押金及租金。

北京市多舉措控制“租金貸”去向、縮短預(yù)收租金周期，限制企業(yè)“資金池”。行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，租戶的租金先存入監(jiān)管賬戶，再由監(jiān)管機(jī)構(gòu)付給住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，同時(shí)嚴(yán)控“租金貸”業(yè)務(wù)，這對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大。租戶的租金直接進(jìn)入租賃機(jī)構(gòu)，設(shè)置資金監(jiān)管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也杜絕了長租公寓企業(yè)為了加強(qiáng)現(xiàn)金流，“高進(jìn)低出，長收短付”的商業(yè)模式。近兩年，長租公寓行業(yè)盛行“租金貸”的繳費(fèi)模式，自2019年下半年起頻頻出現(xiàn)租戶維權(quán)現(xiàn)象，長租公寓的商業(yè)模式受到質(zhì)疑。因此，加強(qiáng)住房租賃交易監(jiān)管以及長租公寓機(jī)構(gòu)回歸精細(xì)化運(yùn)營、減少“租金貸”的占比顯得尤為重要。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，部分長租公寓企業(yè)通過“租金貸”、長收短付等方式形成的“資金池”是導(dǎo)致當(dāng)前企業(yè)“爆雷”的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發(fā)生波動(dòng)或企業(yè)經(jīng)營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導(dǎo)致房主房客兩端受損。新規(guī)針對這個(gè)問題，提出了一系列針對性很強(qiáng)的監(jiān)管措施，將有效促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，切實(shí)保護(hù)租賃各方當(dāng)事人、特別是承租人的合法權(quán)益。

預(yù)計(jì)對行業(yè)形成沖擊

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則稱，長租公寓企業(yè)已經(jīng)全面金融化，長租公寓最大的問題其實(shí)不僅僅是在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的“資金池”?，F(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè)，而是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”。上述政策如果執(zhí)行，將解決這個(gè)行業(yè)難題，對行業(yè)將產(chǎn)生顛覆性沖擊。

同時(shí)，張大偉強(qiáng)調(diào)，租賃市場因?yàn)椴恍枰^戶確權(quán)，所以很難監(jiān)管。之前，長租房曾出臺(tái)政策不準(zhǔn)進(jìn)行隔斷，大部分公寓企業(yè)并未執(zhí)行。長租公寓類的企業(yè)在北京、上海等城市的市場份額占比已超過20%，如果計(jì)算普通二房東交易模式，當(dāng)下市場已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。

北京大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，近年來，住房租賃行業(yè)在政策東風(fēng)與市場需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)歷了一個(gè)非常快速的發(fā)展過程。在這個(gè)過程中，市場也暴露出不少新情況、新問題。近期出臺(tái)的租賃新規(guī)是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯(cuò)、市場波動(dòng)以及總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法后，提出了一系列非常具有針對性的監(jiān)管措施，可以說為長租公寓行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營行為劃出了邊界，這也與前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“規(guī)范發(fā)展長租房市場”的要求高度契合。新規(guī)突出長租公寓發(fā)展要合法、規(guī)范、專業(yè)，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應(yīng)，大力發(fā)展住房租賃市場的重要組成部分。預(yù)計(jì)未來會(huì)繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租。