進入2月，各省、市、自治區(qū)的兩會議程接近尾聲，為2021年的工作定下總基調(diào)。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計，絕大多數(shù)省、市、自治區(qū)的政府工作報告都提及了房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，重點聚焦在房住不炒、發(fā)展租賃住房市場、推進老舊小區(qū)改造三方面。
對比往年，多地政府工作報告延續(xù)了堅持房住不炒、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的表述，專家認為，這表明今年各地的樓市調(diào)控政策不會出現(xiàn)大的變化。規(guī)范發(fā)展長租房、增加租賃住房土地，是各地政府工作報告中著筆較多的內(nèi)容，海南等地還明確提出“出臺租購同權(quán)辦法”。老舊小區(qū)改造在“十四五”期間將繼續(xù)推進，不少省市公布了2021年的具體目標。
多地重申房住不炒
近幾年，不論是中央還是地方，“房住不炒”屢屢出現(xiàn)在各種重要會議與文件之中，“房住不炒”也逐漸成為大眾所熟悉的房地產(chǎn)市場調(diào)控方針。2020年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
從1月中旬開始，多個省、市、自治區(qū)的兩會相繼召開，“房住不炒”與“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，成為政府工作報告中的高頻詞匯。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計，上海、遼寧、吉林、內(nèi)蒙古、寧夏、甘肅、河南、浙江、福建、廣東、湖南、重慶、貴州、云南、海南等地的政府工作報告中均出現(xiàn)了上述表述。
上海市政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。甘肅省政府工作報告指出，落實“房住不炒”定位，因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。重慶市指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，今年各地的樓市調(diào)控政策不會出現(xiàn)大的變化，不會大幅度放松，也不會大面積收緊。就當前而言，一些熱點城市正通過“打補丁”的方式加強調(diào)控，可以預見，如果今年春季的市場過熱，政策還可能加碼。
上述中央經(jīng)濟工作會議上，還提出“解決好大城市住房突出問題”，這成為中央對房地產(chǎn)市場的最新提法，北京、遼寧、河南、江蘇等地的政府工作報告都對此予以明確。北京市政府工作報告指出，努力解決好住房突出問題。遼寧省政府工作報告指出，著力解決大城市住房突出問題，完善長租房和土地要素保障政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。河南省政府工作報告稱，堅持“房住不炒”，探索解決大城市住房突出問題。
貝殼研究院首席分析師許小樂對中新經(jīng)緯客戶端表示，2020年，在貨幣政策相對寬松的背景下，一些資金外溢到房地產(chǎn)市場，局部城市例如深圳等地的住房供需矛盾進一步激化，房價出現(xiàn)上漲。房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，因此，解決大城市住房問題的重要性不言而喻。
許小樂認為，解決大城市住房問題要注重“因地制宜、多策并舉”?？偨Y(jié)各地自2020年下半年以來出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，政策工具不再只是對需求端的限制，也增添了加大住宅用地供應、建設人才房與租賃房等供給端的政策，以及促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展以平抑房地產(chǎn)市場波動的長遠策略。
規(guī)范發(fā)展長租房引關(guān)注
據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計，2021年，北京、上海、遼寧、吉林、內(nèi)蒙古、寧夏、山西、陜西、甘肅、新疆、西藏、河南、江蘇、浙江、福建、廣東、貴州、重慶、云南、廣西、海南等20余個省、市、自治區(qū)的政府工作報告，都提出要發(fā)展租賃住房市場。同時，多地提出規(guī)范發(fā)展長租房、增加租賃房土地供給，這在過往的政府工作報告中并不多見。
廣東省提出，加強保障性租賃住房建設，規(guī)范發(fā)展長租房市場，加大土地供應力度，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房。
海南省提出，出臺租購同權(quán)辦法，整頓規(guī)范住房租賃市場秩序，及時處置長租房違約風險隱患。
謝逸楓稱，大城市的租房問題在近兩年持續(xù)引發(fā)關(guān)注，加上一些長租公寓企業(yè)頻頻跑路、暴雷，改善租房市場環(huán)境的呼聲較高。支持租賃住房發(fā)展，在各地近幾年的政府報告中雖然都有涉及，但整體發(fā)展面臨著資金與土地供給的掣肘。
北京兩會剛剛落幕，租房新規(guī)便應聲落地。2月2日，北京市住建委等部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，提出住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，北京此次出臺租房新規(guī)，具有信號意義和行業(yè)示范效應，將有助于減少各類租房糾紛，促進長租公寓行業(yè)的平穩(wěn)運行與健康發(fā)展，值得其他城市借鑒。
此外，除了海南省政府工作報告提出“出臺租購同權(quán)辦法”外，寧夏自治區(qū)政府工作報告提出堅持“租購并舉”，重慶則提出“構(gòu)建租購并舉的住房制度”。許小樂表示，中國的落戶政策與房屋掛鉤，實際執(zhí)行過程是以“房屋所有權(quán)”為原則，這也就意味著通過租房獲得的社會福利低于購房，“租購不同權(quán)”成為影響租賃住房市場發(fā)展的首要障礙。租購同權(quán)有利于租賃市場制度的完善，使租賃成為一種長期的居住選擇。
老舊小區(qū)改造持續(xù)推進
隨著棚戶區(qū)改造力度的減小，城市更新、老舊小區(qū)改造成為各地推進的重大民生工程。經(jīng)過住建部調(diào)查摸底，中國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬個，涉及居民近3900萬戶。2020年，中國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共40279個，惠及居民約735.73萬戶。
住建部此前表示，“十四五”期間中國大概可以再改造3500萬戶，在“十四五”末力爭基本完成2000年底以前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，據(jù)中新經(jīng)緯客戶端統(tǒng)計，除個別省市外，幾乎所有省、市、自治區(qū)的政府工作報告中都提出要推進該項工程，不少地方設定了具體目標。
上海市提出，深化城市更新，發(fā)揮城市更新中心平臺作用，完成70萬平方米中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，實施1000萬平方米舊住房更新改造，加快推進城中村改造。陜西省提出，新開工棚戶區(qū)改造7500套，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造3622個。河南省提出，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升，完成改造不少于50萬戶。四川省提出，實施城市更新行動，加快宜居城市、海綿城市、韌性城市、智慧城市建設，新改造6000個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
謝逸楓認為，老舊小區(qū)改造是接替棚戶區(qū)改造的又一拉動投資的重要舉措，有機構(gòu)預測，2020年舊改總投資可能會超過7000億元。但需要注意的是，老舊小區(qū)改造同樣面臨資金投入的問題。而從房源保值增值角度講，如果小區(qū)本身的地理位置、各類生活配套較好，經(jīng)過改造后，房源的增值空間會較大。
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