為嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)、堅決遏制“高進低出”“長收短付”行為，2月4日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等十部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（簡稱《意見》）規(guī)范租賃市場秩序。
堅決遏制“高進低出”“長收短付”行為
此次印發(fā)的《意見》對住房租賃服務(wù)收費、租金支付周期以及住房租賃經(jīng)營機構(gòu)等提出了明確要求，并要求住房租賃經(jīng)營機構(gòu)應(yīng)在上海市注冊的商業(yè)銀行，開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對企業(yè)租金押金的收付實施監(jiān)管。同時《意見》要求建立住房租賃企業(yè)資金風(fēng)險預(yù)警機制，強化風(fēng)險提示，堅決遏制“高進低出”和“長收短付”行為。
《意見》提到，住房租賃經(jīng)營機構(gòu)向承租人收取租金的周期，應(yīng)當(dāng)與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經(jīng)營機構(gòu)不得強迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風(fēng)險。
同時，住房租賃經(jīng)營機構(gòu)應(yīng)在上海市注冊的商業(yè)銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，住房租賃經(jīng)營機構(gòu)收取的租金和押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶。
《意見》要求嚴(yán)格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營機構(gòu)；承租人支付周期不超過三個月的，由住房租賃經(jīng)營機構(gòu)與承辦銀行約定按月劃轉(zhuǎn)或按季劃轉(zhuǎn)。
住房租賃經(jīng)營機構(gòu)向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構(gòu)與出租人的合同約定劃轉(zhuǎn)。住房租賃經(jīng)營機構(gòu)收取承租人的押金，只能用于支付收儲房源的應(yīng)付押金。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，設(shè)置資金監(jiān)管賬戶并嚴(yán)格資金收付要求，一方面減少了租戶白交房租的風(fēng)險，另一方面，也杜絕了長租公寓企業(yè)為了加強現(xiàn)金流，“高進低出、長收短付”的商業(yè)模式。
嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，禁止增量、壓降存量
對于目前市場上備受關(guān)注的“租金貸”業(yè)務(wù)，《意見》明確嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)，禁止增量、壓降存量。
《意見》提到，對于未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)。
此外，《意見》明確，按照上海市有關(guān)規(guī)定已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。
《意見》提到，住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機構(gòu)不得為其辦理個人“租金貸”業(yè)務(wù)。對于新發(fā)生的個人“租金貸”業(yè)務(wù)，金額機構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，上海對租金貸持明顯打壓態(tài)度，從政策內(nèi)容看，主要強調(diào)兩點，一是禁止增量，換而言之，后續(xù)住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，要想?yún)⑴c租金貸業(yè)務(wù)空間不大。第二是壓降存量。上海市相關(guān)規(guī)定明確“租金貸/租金”的比重不能超過15%。通過對租賃市場金融風(fēng)險的管控有助于后續(xù)租賃金融市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。
同策研究院資深分析師張吉輝表示，《意見》通過對租金的監(jiān)管和約束，強制性地匹配了住房租賃經(jīng)營企業(yè)現(xiàn)金（租金、押金）流入流出的途徑、目標(biāo)賬戶、時間節(jié)點和資金額度。在《意見》的規(guī)范下，住房租賃經(jīng)營企業(yè)既不可能對于相應(yīng)資金進行“時間錯配”，也無法對其進行“空間騰挪”。幾乎從源頭上杜絕了住房租賃經(jīng)營機構(gòu)濫用“租金貸”的可能性。
不過，張吉輝認(rèn)為，監(jiān)管嚴(yán)控資金流向從某種程度上來說，收緊了中小型住房租賃經(jīng)營企業(yè)的融資渠道來源，推高了企業(yè)的資金成本，從而加劇了租賃經(jīng)營企業(yè)推高租金的意愿。因此，在嚴(yán)抓租賃市場秩序的同時，也要謹(jǐn)防市場價格出現(xiàn)異常波動。
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