2月2日，商業(yè)地產服務和投資公司CBRE世邦魏理仕發(fā)布《中國2021年投資者意向調查》（簡稱“調查”）。調查顯示，在國內經濟強勁復蘇、市場流動性保持充裕以及租賃市場的不確定性基本消除的背景下，境內外投資者對中國內地優(yōu)質商業(yè)地產的信心及購置意向創(chuàng)下歷年新高。
境內外投資者對中國商業(yè)地產購置意向創(chuàng)新高
調查發(fā)現(xiàn)，57％境內外投資者預計將在2021年增加對中國商業(yè)地產的購置，為2016年開始該項調查以來的最高水平。在境外投資者中，選擇此項的比例為63%，較去年躍升25個百分點。
中國區(qū)投資者的投資意愿
世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌表示：“雖然新冠肺炎疫情對2020年的大宗交易市場產生了負面影響，但是中國經濟和商業(yè)地產市場在全球疫情反復中的快速復蘇令其安全性和成長性得到了投資者的廣泛認可。預計2021年中國內地將引領全球商業(yè)地產投資市場的復蘇，國內大宗交易成交額較2020年有望增長15％至20%。”
投資目的地方面，調查顯示，上海蟬聯(lián)中國內地最受青睞的商業(yè)地產投資市場，近半數(shù)受訪者將其作為首選投資目的地。北京位列第二，因相對較少的新增供應和國內領先的科技中心地位而持續(xù)受到投資者關注。深圳受益于強勁的經濟增長和人口的加速流入，對投資者的吸引力較強。
在僅針對跨境投資的榜單中，上海、北京、深圳三城全部入選亞太區(qū)前十大投資目的地。其中，深圳首次入選，使得中國內地城市首次在此榜單中占據(jù)三席，預示著更多跨境投資者2021年將積極布局中國內地。與此互為印證的是，海外私募地產基金的募資計劃。在2020年，與中國內地相關的跨境私募地產基金融資總額達到179億美元，比2016年-2020年平均水平高出23％。
工業(yè)物流資產關注度首次升至第一
物業(yè)類型方面，調查顯示，得益于疫情中極具韌性的租賃表現(xiàn)和可投資高標物流設施體量的快速增長，工業(yè)物流資產的關注度首次升至第一。同時，作為“新基建”的重要組成部分，倉儲物流被納入中國公募REITS試點的底層資產，從而為投資者創(chuàng)造了新的退出和投資渠道。
不過，寫字樓的投資意愿有所下降，在主流資產中位居第二。世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)，盡管投資者對短期內的新增供應高峰仍存顧慮，但核心區(qū)位穩(wěn)定期的寫字樓以及科技企業(yè)集聚的商務園區(qū)正吸引更多資本的關注。
主流資產投資意向
疫情后，投資者對另類資產的投資意向亦進一步增強，尤其是數(shù)據(jù)中心和冷鏈物流。2020年數(shù)據(jù)中心投資總額（含股權投資）超過36.8億美元，同比大幅增長30%。而冷鏈物流的投資意向受到疫情后生鮮和醫(yī)藥冷鏈需求的爆發(fā)式增長的推動，較2020年增長近一倍。
投資策略方面，調查發(fā)現(xiàn)，投資者的風險偏好與回報要求有所上升，對核心增益型、機會型和不良資產投資的意向占比升至歷年新高。
世邦魏理仕表示，疫情對資產價格的短期沖擊和高杠桿開發(fā)商處置資產意愿的增強為機會型投資者創(chuàng)造了一個收購窗口期。調查顯示，隨著“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度等政策的落地，內資開發(fā)商的出售意愿繼續(xù)上升，53%的國內開發(fā)商表示將在2021年加大資產出售力度，去年調查中這一比例僅為33%。同時，關注穩(wěn)定租金收入的國內險資、主權財富基金等機構投資者更傾向于核心增益型項目。
對此，世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨表示：“大部分核心投資者選擇保持或降低目標回報，部分原因在于核心資產的稀缺性以及當前的低息環(huán)境確保了利差，這也意味著核心資產的價格將保持堅挺。”
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