2021年，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策接連加碼“打補(bǔ)丁”。從上周起，調(diào)控內(nèi)容由嚴(yán)控限購(gòu)開(kāi)始向嚴(yán)查房貸轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)在居民信貸環(huán)境收緊，個(gè)別城市上調(diào)利率，滬京等一線城市持續(xù)出臺(tái)房貸調(diào)控措施，涉及嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2020年經(jīng)營(yíng)性貸款流入助漲了部分城市的樓市。如果上海嚴(yán)查個(gè)人信貸，那么市場(chǎng)很快會(huì)降溫，后續(xù)這一政策或在深圳、杭州等熱點(diǎn)城市落地。此外，此輪房貸調(diào)控是落實(shí)去年最后一天發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，預(yù)計(jì)2021年居民購(gòu)房杠桿回落是大概率事件。

京滬嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)

2021年，一線城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施。嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)成為房地產(chǎn)調(diào)控的發(fā)力點(diǎn)，居民信貸環(huán)境收緊，個(gè)別城市上調(diào)房貸利率。

據(jù)媒體報(bào)道，1月27日起，廣州四大銀行的房貸利率全部上調(diào)。比如首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55bp，即5.2%，而此前首套房貸利率為L(zhǎng)PR+40bp。

個(gè)別城市上調(diào)利率僅是開(kāi)始。1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理。審核首付款資金來(lái)源和償債能力。防止借款人通過(guò)消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過(guò)偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

1月30日，北京銀保監(jiān)局表示，將嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上海針對(duì)信貸的調(diào)控政策內(nèi)容非常詳細(xì)，調(diào)控房地產(chǎn)就是調(diào)控信貸，這一輪房?jī)r(jià)上漲和信貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)關(guān)系非常大。“信貸政策出臺(tái)，也代表了調(diào)控開(kāi)始真正有力度了。”

對(duì)于政策集中在一線城市出臺(tái)，同策研究院分析師汪恒認(rèn)為，由于一線城市一直是中國(guó)人口和資金遷入的主要目的地，也成為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。去年以來(lái)，部分一線城市房?jī)r(jià)上漲十分迅速，尤其是二手房。房?jī)r(jià)的快速上漲帶來(lái)了大量的投機(jī)性需求。2015年-2017年那一輪的樓市暴漲最早也發(fā)端于深圳，而2016年開(kāi)始的調(diào)控也是從深圳和上海起步。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果無(wú)法控制一線城市的漲勢(shì)，后面就很難避免漲價(jià)向其他城市擴(kuò)散。今年1月底的這輪調(diào)控是前期調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，也帶有一定的預(yù)防意味，比如北京尚未出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的情形。

背后：經(jīng)營(yíng)性貸款流入助漲樓市

從上周來(lái)看，一線城市的本輪調(diào)控集中在個(gè)人資金端。汪恒認(rèn)為，這是出于多個(gè)方面考慮。其中，為了盡快壓制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，同時(shí)打擊投機(jī)性需求，從資金端下手是較為容易見(jiàn)效的方法。

貝殼找房分析人士表示，2020年寬松的房地產(chǎn)金融環(huán)境一定程度上支持了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。2020年居民購(gòu)房杠桿繼續(xù)加碼，平均貸款成數(shù)為57.1%，較2019年56.7%的貸款成數(shù)略有上揚(yáng)。而以貝殼百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，與2020年1月相比，2020年12月，百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲的城市有52個(gè)，占比過(guò)半。

張大偉也分析稱，部分城市的確出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。上海、深圳等城市的樓市最近火爆，核心原因是經(jīng)營(yíng)性貸款流入樓市。 其中，2020年末，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，增速比上年末高7.5個(gè)百分點(diǎn)；全年增加2.27萬(wàn)億元，同比多增1萬(wàn)億元。

此外，汪恒表示，為了防止房?jī)r(jià)快速上漲期間出現(xiàn)非理性加杠桿的行為，進(jìn)一步防止居民和金融部門存在的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前必須加強(qiáng)對(duì)于購(gòu)房資金的管控。根據(jù)同策研究院的測(cè)算，早在2017年，中國(guó)居民的人均負(fù)債就已經(jīng)超過(guò)人均居民可支配收入，且仍在上升。而居民部門債務(wù)每增加1元，其中0.3元就是房貸造成的，這一比重也呈上升趨勢(shì)。從銀行部門考慮，我國(guó)上市銀行個(gè)人貸款的不良貸款當(dāng)中，個(gè)人房貸占比從2017年年中的27.17%上升到2020年年中的27.55%，占比在不斷上升。

業(yè)內(nèi)：后續(xù)熱點(diǎn)城市將跟進(jìn)，房貸利率或提升

值得關(guān)注的是，今年的房貸政策調(diào)整與2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱“通知”）不無(wú)關(guān)系 。

通知明確，對(duì)銀行分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。其中7家中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。這一規(guī)定自今年1月1日起實(shí)施。在汪恒看來(lái)，今年開(kāi)年一線城市的信貸政策收緊，也可以看成是該通知的延伸與細(xì)化。

貝殼找房分析人士認(rèn)為，貸款集中度制度的出臺(tái)對(duì)銀行有一定影響，2021年1月，廣州、東莞、合肥等多地已經(jīng)出現(xiàn)銀行額度收緊、放款周期延長(zhǎng)等，部分銀行停止接收新的購(gòu)房貸款單，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，在此背景下，2021年居民購(gòu)房杠桿回落是大概率事件。

據(jù)張大偉介紹，過(guò)去國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款還款看收入證明，而收入證明造假是行業(yè)長(zhǎng)期的頑疾，信貸管控很難真正嚴(yán)格。而銀行作為企業(yè)單位，對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)管控意愿不足。當(dāng)下按揭貸款利率平均在5%-6%利率之間，經(jīng)營(yíng)貸只有3%-4%，使得大量的投資需求、改善需求使用了經(jīng)營(yíng)貸。

“如果上海真能嚴(yán)查個(gè)人信貸，那么市場(chǎng)很快會(huì)降溫。后續(xù)很可能這一政策也會(huì)在深圳、杭州等其他市場(chǎng)過(guò)熱的城市落地。”張大偉如是稱。

對(duì)于2021年，中指企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管將從嚴(yán)，引導(dǎo)信貸資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，部分熱點(diǎn)城市房貸利率存在提升的可能。而考慮到近期信貸環(huán)境的整體趨緊，會(huì)在一定程度上限制居民杠桿率，觀望情緒或走高。市場(chǎng)去化壓力進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比將有所回落。