頻繁“爆雷”的長租公寓，必須盡快扎緊監(jiān)管的籠子。昨天，市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，出重拳整治長租公寓市場。新規(guī)首次明確，禁止“長收短付”，住房租賃企業(yè)收、付租金周期必須匹配；嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，只能撥付給個人。新規(guī)將于2021年3月1日起正式實施。
收、付租金周期必須匹配
以分期月付租金更便宜的噱頭，鼓勵租客申請“租金貸”，從而一次性從銀行或小貸機構獲取12個月的租金，再按月或季度向房東支付租金——這一進一出之間，一個無形的資金池就形成了。池內(nèi)的資金本應只用于支付租金，可也有長租公寓運營商玩起期限錯配，比如將資金用于收房持續(xù)擴大市場規(guī)模，可一旦經(jīng)營受阻，就會出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的狀況。
缺乏監(jiān)管的“租金貸”和資金池，是長租公寓頻繁爆雷的深層次原因，也是新規(guī)嚴控的核心內(nèi)容。通知明確，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金周期必須匹配；收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，且應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管；嚴控“租金貸”撥付對象，銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
市住建委相關負責人介紹，此前已經(jīng)預收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業(yè)要建立專戶逐步化解；已經(jīng)預收的押金，也要一并納入專用賬戶托管，押金托管的具體方式和流程后續(xù)還會出臺配套細則。
“收、付租金周期必須匹配，也就是說，此前在長租公寓中普遍存在的‘長收短付’經(jīng)營模式，即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金，被明令禁止。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池提出，租賃端被過度金融化，一旦市場發(fā)生波動或企業(yè)經(jīng)營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。
不得強制收取裝修費用
“租賃到期了，當初交的押金卻不給退。”“不降價就解約，扣除違約金，我還得倒給對方兩萬元裝修家具費。”針對承租人和房東的槽點，新規(guī)也開出“藥方”。
通知提出，住房租賃企業(yè)應當使用本市住房租賃合同示范文本，用示范文本避免因霸王條款、約定不明引發(fā)后續(xù)糾紛，并在簽訂承租或出租房屋合同3日內(nèi)將合同信息在北京市住房租賃監(jiān)管平臺備案，未如實備案的企業(yè)將限制其通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息。
其次，住房租賃企業(yè)出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產(chǎn)權人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應依據(jù)合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。
而在押金退還方面，通知也首度明確，住房租賃企業(yè)應于合同終止后兩個工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會退還押金，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應在1個工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
情節(jié)嚴重將進行風險警示
“長租公寓要規(guī)范發(fā)展，但需要重申的是，大力發(fā)展住房租賃市場的政策主基調(diào)依然沒有變。”市住建委相關負責人表示，這為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營行為劃出邊界。今后，北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。
當然，對于不改正者，各部門也將加強聯(lián)合監(jiān)管。通知規(guī)定，住房租賃服務企業(yè)存在違法違規(guī)行為較多的，由市住建部門列入重點關注名單并向社會公布，提示謹慎選擇；情節(jié)嚴重的列入風險警示名單并向社會公布，警示重大風險；根據(jù)住建部門的意見，市場監(jiān)管部門依法依規(guī)責令有關主體停止發(fā)布相關廣告。
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