天價學區(qū)房到底有沒有價格天花板？
2021年開年，各大一線城市學區(qū)房同時出現(xiàn)驚人漲幅，“深圳老破小學區(qū)房創(chuàng)造32萬元/平方米歷史新高”，“北京海淀學區(qū)房業(yè)主原地跳價50萬元”、“上海學區(qū)房三天暴漲100萬元”等亦真亦假的消息持續(xù)占據(jù)著頭版頭條。
每一個親身經(jīng)歷過學區(qū)房暴漲的人，都會忍不住在心底問自己這個無人能解的問題。自2006年義務(wù)教育單校劃片政策出臺開始，十余年來，每當有人質(zhì)疑學區(qū)房價格已經(jīng)過高時，不久后總會出現(xiàn)更高的成交價。
學區(qū)房在一次又一次的流轉(zhuǎn)中成為了最堅實的“硬通貨”。
手握近千萬預算，卻像在臨街乞討
28歲的林可，剛剛親身經(jīng)歷了一次北京學區(qū)房業(yè)主不斷跳價的瘋狂故事，明明自己手握將近千萬的買房預算，卻感覺像是在臨街乞討。
月初，她看中了北京西城德勝學區(qū)的一套“老破小”，60平方米的小兩居掛牌價為850萬元，均價超過14萬元/平方米，單價已然超越北京普通豪宅。對于一個90年代建成的老舊小區(qū)，這樣的價格顯然不便宜。
但名校學區(qū)的魅力要勝過一切，這套房源對口公認“牛小”之一的育翔小學。即便在多校劃片政策下可能上不了育翔小學，但德勝學區(qū)內(nèi)的西師附小、三帆附小同樣也是鼎鼎有名的牛小。正因如此，這里被認為是全北京最均衡的幾個學區(qū)之一，受到市場熱捧。
林可深知這一點，在火爆的市場下，看中房源之后立馬開始談價，最終加價20萬元只希望能盡快簽約。可讓她沒想到的是，到現(xiàn)場簽約時，業(yè)主卻開始反悔，表示要跟全家人再商量一下。緊接著，她在三天內(nèi)四次通過中介約定時間見面簽約，卻最終都因為業(yè)主“家中有事”被不斷延遲。
四天之后，林可終于成功與業(yè)主見上面，但業(yè)主卻顧不上談價，先跟她大講一番道理，遍數(shù)近期北上深學區(qū)房漲價案例，直到半個小時后居高臨下地告訴林可，按照現(xiàn)在的行情，他決定再“小小的微漲”40萬元。
這樣算下來，該套房源總價比最初的掛牌價漲了近60萬元，均價已經(jīng)超過15萬元/平方米。不管是價格，還是業(yè)主的態(tài)度，都讓林可有些難以接受，她扭頭就想走，卻發(fā)現(xiàn)業(yè)主溜得比她更快。
“業(yè)主跳漲在北京也不是新鮮事，但這樣反反復復的業(yè)主，只能說明他從一開始就不是誠心想賣，只是想在一輪輪的報價里試試樓市水溫”，林可無奈地向時代財經(jīng)表示，現(xiàn)在北京學區(qū)房搶得太厲害，“我實在是沒想到連買房也成了自取其辱”。
林可的故事只是癲狂學區(qū)房市場的一個縮影。歲末年初，學區(qū)房瘋漲大有燎原之勢，尤其是在一線城市。特別是學區(qū)資源稀缺的深圳，學區(qū)房的魅力被放大得更為明顯。
1月14日，深圳福田百花片區(qū)內(nèi)國城花園一套44平米房子賣出1420萬元的天價，均價高達32萬元/平方米的消息刷遍深圳人的朋友圈。雖然片區(qū)內(nèi)中介陳宇否認了這一則消息，但他同時指出，作為全深圳最強的教育片區(qū)，百花學區(qū)房的高價是不爭的事實。
“在這里，如果預算低于1000萬是不可能實現(xiàn)又有學位，又能兼顧自住的需求。要么犧牲居住需求，只求為子女占個學位，然后在學校附近另外租房住；要么就只能放棄百花片區(qū)，選一個學位相對沒那么好的地方。”
樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，深圳百花片區(qū)的成交均價高達15.18萬元/平方米，同比上漲43.61%，位居全市漲幅榜第四位。這不是個例，排在百花片區(qū)前的八卦嶺片區(qū)，四季度成交均價約10.54萬元/平方米，同比上漲58.97%，真正展現(xiàn)了學區(qū)房概念的強大吸金能力。
2020年，兩所深圳傳統(tǒng)名校荔園小學東校區(qū)及荔園實驗中學宣布將要落地八卦嶺片區(qū)。在學校未出地面，具體招生范圍也沒確定，一切仍只是一個規(guī)劃時，八卦嶺的房價就開始瘋漲。
樂有家八卦嶺片區(qū)一名門店店長向時代財經(jīng)表示，八卦嶺片區(qū)內(nèi)存在不少的低總價小戶型房源，疊加名校利好，成為深圳大量有上學需求家庭的最好選擇。
據(jù)時代財經(jīng)了解，1992年建成鵬基公寓，在2020年初28平方米單間戶型售價大概在280萬元左右，如今已經(jīng)超過400萬元總價；差不多同期建設(shè)的鵬盛村，2020年初60平方米兩房戶型不到400萬元一套，目前總價也已經(jīng)超過600萬元。
買學區(qū)房真的是一門穩(wěn)賺不賠的“生意”
深圳學區(qū)房熱度仍在不斷持續(xù)。陳宇透露，近期百花片區(qū)的學區(qū)房就像賣白菜一樣，客戶不問價格，不看房直接簽合同，一兩千萬的總價還不少人直接一次性付款，“只能說深圳有錢人太多。”
2000公里外，在北京最癲狂的海淀萬柳學區(qū)，對口中關(guān)村三小的蜂鳥家園成交單價也已經(jīng)突破20萬元/平方米，再創(chuàng)新高。
直觀上，學區(qū)房暴漲的直接原因來自于需求增加。2020年，北京西城開始實施多校劃片的“731政策”，直接刺激大量焦慮的西城家長涌向海淀，再從海淀逐步擴散到北京其他熱點學區(qū)。
上海自2020年3月開始實施的公民同招、民辦搖號政策，更是摧毀以往公辦學校“保底”，沖擊好的民辦學校的老方法。在新的博弈基礎(chǔ)上，優(yōu)秀公辦學校顯然是更穩(wěn)妥的選擇。而在深圳，長期以來存在的學位缺口問題，讓供需關(guān)系從未平衡，漲幅也未停止。
追逐學區(qū)房的背后同樣有中產(chǎn)家長對于階級傳遞及資產(chǎn)保值的焦慮，當這份焦慮撞上稀缺的教育資源以及地產(chǎn)的保值增值屬性，共同締造了學區(qū)房的天價神話。
這一代中產(chǎn)家長，普遍都是經(jīng)歷過千軍萬馬過獨木橋的高考，并完成高等教育，實現(xiàn)階層躍升。但伴隨著中國高等教育逐漸從精英教育轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟊娊逃?，學歷存在貶值趨勢，名牌大學的學歷更有含金量。
一個簡單的推導在于，好的小學有著更大的幾率上好的初中，好的初中才能考上好的高中，最終進入名牌大學。只要負擔得起，沒有人想要輸在起跑線上，加碼教育投入成為最優(yōu)的選擇。
2015年，張薇為解決自己5歲小女兒上學的問題，選擇在上海陸家嘴濰坊十村買下一套30平方米，總價180余萬的小戶型。6年之后，伴隨著小女兒即將小學畢業(yè)，這套房子也將完成使命，重新流轉(zhuǎn)回到市場，但它的價格卻翻了一倍有余。
“上周有中介給我打電話問我要不要掛房子，報價13萬元/平方米。如果按這個價格賣掉，我這套房子已經(jīng)翻倍了，更何況這么多年我一直都在出租，買學區(qū)房真的是一門穩(wěn)賺不賠的生意。”
類似的故事仍在發(fā)生。李俊也是一樣的幸運兒，2019年9月，當八卦嶺還整體處于價格洼地的時候，他就迅速入手了鵬盛村一套60平方米的兩房，總價不過400萬元。今天，李俊手上這套學區(qū)房總價已經(jīng)超過600萬元，上漲了200萬元，完勝一切投資理財產(chǎn)品。
多校劃片難解天價學區(qū)房
締造如今“天價”學區(qū)房的單校劃片政策，最早同樣也是為了教育公平所提出的。
上世紀50年代起，國家為快速發(fā)展教育，動用大量傾斜資源“砸”出了一眾如今的重點名校。歷經(jīng)多年沉淀，它們的師資力量與硬件水平令其他學校望塵莫及。教育資源的極度不均等，催生了“分擇校”、“權(quán)擇校”、“錢擇校”等種種亂象，優(yōu)質(zhì)的教育資源被把持在少部分人手中。
為解決這一問題，2006年版的義務(wù)教育法規(guī)定，義務(wù)教育階段的公立學校實行就近入學，學生能夠進入哪一所學校，主要依據(jù)就是教育部門的劃片。學區(qū)房的概念因此誕生，購置一間“學區(qū)房”，才可以根據(jù)劃片對口的關(guān)系，讓孩子到小區(qū)對口的學校就讀。
但這一解決辦法，只是治標不治本，并未解決教育資源不平等的問題。“就近入學”政策頒布后，房地產(chǎn)開始與稀缺的教育資源相捆綁，形成了今天學區(qū)房的種種亂象。
“天價學區(qū)房”輿論風口下，新的方案開始被提出。2015年，時任教育部副部長劉利民指出，要在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的城區(qū)，推行多校劃片政策，將熱點小學、初中納入其中，緩解“學區(qū)房”問題。這一方案不同于以往單校劃片，而是讓一個小區(qū)對應(yīng)多所小學初中，鎖定某所小學和某所中學的可能性變小。這也意味著就算家長買了學區(qū)房，也不確定到底能不能上熱點學校。
同年，深圳先行一步開始試行大學區(qū)制度，指居住在大學區(qū)范圍內(nèi)的學生，可以自愿選擇大學區(qū)內(nèi)的多個學校為志愿學校，按個人意愿排列順序。按全區(qū)統(tǒng)一的積分標準計算積分，按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。
一年后，教育部發(fā)布了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學工作的通知》，正式提出多校劃片政策，通過隨機派位方式分配熱點城市招生名額，并在接下來的幾年時間內(nèi)在全國各地得到深化。
2019年教育部又出臺公民同招政策，并在接下來的一年內(nèi)在全國得到落實。2020年，西城區(qū)成為北京最后一個宣布實行“多校劃片”和“六年一學位”的區(qū)域；廣州天河區(qū)也提出將在2026年實施公辦初中“多校劃片”政策；深圳推出“實際居住”，學位鎖定等政策。
但從實際效果來看，多校劃片、公民同招新政策的調(diào)控力度存疑。反而在北上兩座城市，更加重了學區(qū)房的緊俏程度，成為新一輪樓市上漲的直接誘因。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學位房與非學位房價格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等、學位房的價格就越高。
要如何解決教育資源的不平等才是真正治本的問題。在多校劃片政策被正式提出的2016年，時任教育部部長袁貴仁就曾對媒體表示，“多校劃片是目前解決義務(wù)教育學校資源不均衡的具體舉措之一，是各地在解決單校劃片帶來的問題中探索出來的，也還在探索中。長遠看，應(yīng)當是每個學校都能提高質(zhì)量，每個學生都能在家門口上好的學校。”
但教育均等化無疑是一個漫長的過程。在解決之前，天價學區(qū)房“擊鼓傳花”的游戲恐怕還會繼續(xù)。
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