熱點(diǎn)城市又開始調(diào)控了！上海、杭州、廣州等都出臺(tái)了調(diào)控政策，房貸額度也開始收緊了。

在深圳，樓市調(diào)控政策升級(jí)。深圳樓市又到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，該怎么看待呢？

深圳樓市回升

毫無疑問，深圳樓市又回升了。數(shù)據(jù)顯示，1月份(截至28日)深圳新房成交7623套，創(chuàng)2014年以來新高。二手房方面，同期交易6521套。從房?jī)r(jià)看，綜合各個(gè)平臺(tái)(貝殼、鏈家、珊瑚數(shù)據(jù)、諸葛找房、全國房?jī)r(jià)行情網(wǎng))數(shù)據(jù)，2020年12月至2021年1月，深圳在交易二手住房?jī)r(jià)格在每平米7.1萬-8.5萬元之間，同比上漲20%左右。所以，調(diào)控又來了。1月23日晚，深圳住建局印發(fā)通知稱，嚴(yán)格審查購房人資格，對(duì)償債收入比例不符合要求的購房人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，采取勸退等方式處理。

深圳樓市成交量仍明顯攀升，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，深圳樓市的需求還很狂熱。

深圳樓市的新現(xiàn)象

現(xiàn)在，到底該怎么辦？談這個(gè)問題之前，先講講深圳樓市大環(huán)境的幾個(gè)新現(xiàn)象、新問題：

一是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期改變了。近期和業(yè)內(nèi)很多人交流，大家有一個(gè)共同的看法，很少有人預(yù)判深圳房?jī)r(jià)會(huì)下跌。2019年四季度以來的這一輪房?jī)r(jià)上漲，漲到現(xiàn)在，盡管房?jī)r(jià)創(chuàng)造歷史最高水平，但幾乎沒有多少人相信深圳房?jī)r(jià)會(huì)跌。

二是金融環(huán)境改變了。當(dāng)下的融資環(huán)境，今非昔比。一方面，2015-2017年以來，誕生了一大批資金中介，比如擔(dān)保公司、小貸公司、投資公司、私募基金等。這幾年清理P2P以后，很多機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)向房屋融資中介，并出現(xiàn)了一批理財(cái)類的房屋管家，部分房產(chǎn)中介也做著融資的業(yè)務(wù)。另一方面，疫情后紓困中小微，實(shí)體貸款利率很低(低至3%-4%)，比房貸利率還要低。

三是對(duì)房產(chǎn)的認(rèn)知改變了。在深圳，越來越多的人認(rèn)為，房產(chǎn)已成為階層跨越、財(cái)富自由、身份切割的載體了。這一輪房?jī)r(jià)上漲，更強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。

調(diào)控的阻力在哪？

調(diào)控，越到底層，阻力越大。在深圳，這個(gè)現(xiàn)象很明顯。已經(jīng)“上車”的、投資客、自媒體、金融機(jī)構(gòu)以及寄生在這一鏈條上的各種勢(shì)力等，已形成牢固的“利益同盟”，竭力維護(hù)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、房產(chǎn)帶來的財(cái)富地位。

這一利益同盟堅(jiān)不可摧，最大的驅(qū)動(dòng)力就是“房?jī)r(jià)上漲”預(yù)期。為何會(huì)形成如此一致的預(yù)期？本質(zhì)上是之前“房?jī)r(jià)上漲”的預(yù)期實(shí)現(xiàn)了。每一個(gè)新盤被瘋搶，每一輪房?jī)r(jià)上漲，給市場(chǎng)傳達(dá)的是“購買力太厲害了”“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的信號(hào)。但從沒有想過，支撐上漲的動(dòng)力是什么？

2020年，深圳金融機(jī)構(gòu)本外部存款余額突破10萬億，近幾個(gè)月同比增速達(dá)到20%水平，約去年同期增速的兩倍。

為什么要談這個(gè)數(shù)據(jù)？金融機(jī)構(gòu)存款余額直接反映一個(gè)城市對(duì)資金的吸附能力。單看貸款，并不足以反映實(shí)際的融資情況，但存款是實(shí)打?qū)嵉暮饬恐笜?biāo)。

因?yàn)?，任何一種融資形式，不管是通過銀行，還是小貸、擔(dān)保、私募等，最終都會(huì)反映為存款。比如，近期深圳“全款買房”的人多了，基本做法就是先過橋融資，借出來的資金放在一個(gè)監(jiān)管賬戶，這就反映為存款；再比如，經(jīng)營(yíng)貸炒樓，資金通過中間人過渡，再提現(xiàn)，這也反映為存款。

所以，我一再強(qiáng)調(diào)，深圳樓市的主要問題，不是供求問題，而是加杠桿炒房的問題。深圳樓市該如何調(diào)控？

深圳樓市調(diào)控想要達(dá)到預(yù)期效果，該怎么辦？

一是政策信號(hào)要適當(dāng)。多重目標(biāo)會(huì)造成調(diào)控優(yōu)柔寡斷。一方面，政策效力會(huì)打折扣，有政策缺細(xì)則，有細(xì)則缺落實(shí)，有落實(shí)缺乏堅(jiān)決落實(shí)，缺乏持續(xù)落實(shí)，有的部門落實(shí)、有的部門不落實(shí)；另一方面，政策透露“托底”信號(hào)，比如2019年11月取消“豪宅稅”。

二是全口徑的資金管控。如果看深圳的貸款，增速并不高。當(dāng)下，實(shí)體貸款(特別是中小微)融資利率很低，比按揭利率還要低。圍繞紅本在手的房產(chǎn)，金融產(chǎn)品很多，利率還很低。近期，出現(xiàn)很多深圳購房者“先過橋融資，然后一次性付款買房，再抵押融資，最后還掉過橋資金”的情況。下一步，必須要加強(qiáng)全口徑資金管控，避免金融政策碎片化。

當(dāng)下，深圳最該解決的，就是貨幣寬松環(huán)境下，微觀層面投機(jī)炒作、杠桿運(yùn)作，有恃無恐。在深圳房?jī)r(jià)上漲預(yù)期面前，實(shí)體企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，都顯得非常暗淡。所以，2019年8月份基于LPR搭建的實(shí)體和樓市之間的資金“防火墻”，在深圳就是“馬奇諾防線”。

三是征收房產(chǎn)稅。這是個(gè)老生常談的話題。當(dāng)下，房產(chǎn)正在成為拉大收入差距鴻溝的罪魁禍?zhǔn)祝咔楹蟾鞔蟪鞘懈叨撕勒瑵q得快，已說明了一切。以房產(chǎn)這個(gè)并不創(chuàng)造財(cái)富的非生產(chǎn)性財(cái)產(chǎn)為載體的財(cái)富暴增，并非個(gè)體努力、勤勞所致，很大程度是“拼爹”“啃老”或偶然選擇之果，導(dǎo)致坐享其成、一夜暴富等極不健康的財(cái)富觀盛行，挫傷了科技創(chuàng)新和勤勞致富的社會(huì)風(fēng)氣。

四是啟動(dòng)稅收調(diào)節(jié)。比如，從即日起銷售的商品住房(含新房、二手房)，未來二次交易時(shí)，個(gè)人所得稅按照核實(shí)征收，即買賣價(jià)差20%征稅。這個(gè)政策無需國家審批，就是地方權(quán)限?；蛘?，可采用香港、新加坡超額印花稅的做法，按照增值大小，啟動(dòng)超額累進(jìn)，這樣做，既可以壓縮套利空間，還可以增加住房稅源，將先行示范區(qū)發(fā)展的紅利外溢以稅收的形式回歸政府。

五啟動(dòng)利率“一城一策”。深圳本地人民銀行要落實(shí)差別化信貸政策，在央行5年期LPR規(guī)則基礎(chǔ)上，根據(jù)房?jī)r(jià)上漲幅度和市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)不同城市啟動(dòng)不同的加點(diǎn)規(guī)則。對(duì)于深圳這樣的熱點(diǎn)城市，房產(chǎn)已成為絕對(duì)的投資品，要提高首套房、二套房貸LPR加點(diǎn)的水平。

(原題：《李宇嘉：深圳樓市調(diào)控的阻力在哪？》 作者李宇嘉系廣東省住房政策研究中心首席研究員)