新冠疫情并未削弱地方賣地、房企拿地的熱情。官方數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入84142億元，同比增長(zhǎng)15.9%，再度創(chuàng)下歷史新高。

同期，地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入100124億元，同比下降0.9%。土地出讓收入與其差距已經(jīng)不足2萬(wàn)億元。

這也是土地出讓收入首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，比2019年的72517億元增加了近1.2萬(wàn)億元。疫情之下地方賣地收入尚能取得如此“佳績(jī)”，可見(jiàn)中國(guó)樓市的韌性之強(qiáng)悍。

從2011年至2020年，這十年間全國(guó)賣地收入雖有略有起伏，但總體趨勢(shì)依然向上，從2011年3.3萬(wàn)億元已經(jīng)攀升至2020年的8.4萬(wàn)億元，累計(jì)土地出讓收入逼近49萬(wàn)億元，年均近5萬(wàn)億元，為中國(guó)的城市化進(jìn)程貢獻(xiàn)頗多。

14城市賣地收入超千億元

受到新冠疫情影響， 2020年初期國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)也急劇降溫，土地供應(yīng)和成交數(shù)量均大幅下降。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)——諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度受疫情來(lái)臨影響，土地供應(yīng)大幅減少，為20701.28萬(wàn)平方米，同比下跌11.51個(gè)百分點(diǎn)。成交規(guī)劃建筑面積為15890.34萬(wàn)平方米，同比下跌19.05個(gè)百分點(diǎn)。

隨著疫情防控逐漸進(jìn)入常態(tài)化，土地市場(chǎng)也觸底反彈。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，去年第二季度隨著一些城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，成交量顯著上漲，成交規(guī)劃建筑面積為34308.64萬(wàn)平方米，同比上漲18.29個(gè)百分點(diǎn)。

去年進(jìn)入三季度后，隨著全國(guó)多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，政策環(huán)境趨緊，疊加融資監(jiān)管趨緊，房企拿地積極性有所下降，但仍好于去年同期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2020年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，資金相對(duì)寬松，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率的土地成交，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年有14個(gè)城市土地出讓收入超過(guò)千億元，杭州、廣州、南京等4個(gè)城市土地出讓收入超過(guò)2000億元，另外還有北京、武漢等10個(gè)千億元賣地城市。

全國(guó)累計(jì)看，超過(guò)33個(gè)城市賣地收入超過(guò)500億元，刷新歷史記錄。50大城市總計(jì)土地出讓收入超過(guò)42058億元，同比上漲幅度高達(dá)18%。

張大偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)是否活躍主要看買方，進(jìn)入2020年下半年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極拿地，主要是為了追求市場(chǎng)規(guī)模，特別是很多近年拿地較少的企業(yè)也開(kāi)始積極拿地。國(guó)內(nèi)50大房企的拿地金額超過(guò)2.59萬(wàn)億元，同比2019年增加13.4%，有30家房地產(chǎn)企業(yè)的拿地金額超過(guò)300億元。

因疫情影響， 2020年地方財(cái)稅收入總體增長(zhǎng)乏力，收支壓力加大。此間土地出讓收入增長(zhǎng)，有助于增加地方總體“財(cái)力”，將有助于降低地方償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)單理解，地方財(cái)力主要包括地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入、中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付，以及土地出讓收入。

如果將全國(guó)土地出讓收入與地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比較可發(fā)現(xiàn)，近十年來(lái)這一比例基本在40%~70%之間上下浮動(dòng)，如2010年曾高達(dá)71.68%，最低的2015年是39.2%。

到了2020年，這一數(shù)據(jù)則是84%（土地收入84142億元/地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入100124億元），再創(chuàng)歷史新高。

地價(jià)已走高，房?jī)r(jià)呢？

一般而言，房?jī)r(jià)中包括了多項(xiàng)成本，即土地費(fèi)用、建安費(fèi)、稅費(fèi)等?？傮w上，土地成本約占20%至40%之間。

多年前，原國(guó)土部曾公布了600余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地調(diào)查結(jié)果顯示，“地價(jià)占房?jī)r(jià)15%~30%，平均是23.2%”。但近些年來(lái)，很少有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)這一數(shù)據(jù)。

考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的周期性（一般從拿地到預(yù)售可能會(huì)在兩年左右，即房企如在2018年拿地一般會(huì)在2020年開(kāi)始預(yù)售房源），如果評(píng)估當(dāng)前地價(jià)房?jī)r(jià)比的情況，可以拿2018年的土地出讓收入與2020年的商品房銷售額進(jìn)行對(duì)比。這兩者的數(shù)據(jù)分別為65096億元和173613億元，兩者比例為37.5%左右。

再往前看，2015年全國(guó)土地出讓收入32547億元，2017年全國(guó)商品房銷售133701億元，前者占后者比例為24.34%。

需要注意的是，這種簡(jiǎn)單的比較并未考慮具體年份的市場(chǎng)冷熱態(tài)勢(shì)，如拿地在樓市低谷年份、賣房在高峰時(shí)刻，則地價(jià)房?jī)r(jià)比這個(gè)比例會(huì)顯著下降。

春江水暖鴨先知?？傮w來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)的各項(xiàng)成本中，地價(jià)的影響是最大的，且是較為關(guān)鍵的。如果地價(jià)走高，難免會(huì)推高外界對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

那地價(jià)是否已然走高？近幾年來(lái)，相關(guān)部門較少公布全國(guó)土地出讓面積情況，這也導(dǎo)致很難根據(jù)土地出讓總收入判斷全國(guó)總體地價(jià)漲跌情況。但從一些非官方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，土地單價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出總體走高的趨勢(shì)。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度到二季度成交樓面價(jià)持續(xù)上漲，且達(dá)到自2016年以來(lái)的歷史最高點(diǎn)。2020年第二季度樓面價(jià)達(dá)4672元/平方米，同比上漲7.89%。樓面價(jià)的上揚(yáng)，主要是由于疫情后大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的放出，拉動(dòng)整體樓面價(jià)提升。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款，2020年全國(guó)土地均價(jià)為6763元/平方米，同比漲幅為18.7%。地價(jià)漲幅已經(jīng)較大。后續(xù)需要積極穩(wěn)地價(jià)，尤其是需要出臺(tái)各類限價(jià)的政策。而此類地價(jià)漲幅的現(xiàn)象，也可能會(huì)對(duì)2021年的房?jī)r(jià)等產(chǎn)生一定的影響。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。倪虹強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)出手，采取有針對(duì)性的措施，引導(dǎo)好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房；要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，增強(qiáng)工作積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。