去年底召開的中央經濟工作會議提出，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。此后，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出“大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。
這些舉措精確瞄準了當前租賃市場的短板。日前，國務院參事室特約研究員姚景源在接受采訪時表示，十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。做好“房住不炒”的前提，是從根本上強化住房的居住功能，弱化其金融屬性。將城市閑置存量房投入租賃市場，既可以保障業(yè)主收益，成為平抑房價的抓手，又可以通過專業(yè)化運營的長租方式，有效建立穩(wěn)定的各方租賃關系。
因此，在“十四五”期間，住房租賃市場的重要性得到進一步凸顯。作為市場重要補充的長租行業(yè)，發(fā)展路線也更加清晰。
“從長遠來看，規(guī)范發(fā)展長租房市場還需要‘租購同權’進一步落地、落實。”姚景源建議，扶持規(guī)?；?、專業(yè)化的長租企業(yè)長效發(fā)展，同時加快推動住房租賃條例出臺，堅持規(guī)范與發(fā)展并舉，有助于推動長租房市場不斷完善優(yōu)化，促進我國住房租賃行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“培育一批長租企業(yè)，成為租賃市場重要供給主體”
在構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局下，住房租賃市場將迎來廣闊的發(fā)展空間，長租房行業(yè)將實現快速發(fā)展。
“我們要努力地去培育一批長租企業(yè)，并在政策上扶持。讓這些長租企業(yè)成為租賃市場的重要供給主體。”姚景源認為，實施城市更新行動是堅定實施擴大內需戰(zhàn)略、構建新發(fā)展格局的重要路徑。城市建設是現代化建設的重要引擎，推進長租企業(yè)改造老舊房源等一系列城市建設領域的民生工程，有利于形成新的經濟增長點、培育發(fā)展新動能。
長租企業(yè)需要對房源進行改造出租，有效提升老舊小區(qū)的房源品質，從而在盤活存量房源、提高租賃住房供給上不斷發(fā)力。
他分析認為，當前住房租賃市場仍存在較大的供需缺口。而供需錯配可能不絕對是“量”的錯配，還有“質”的錯配，市場化的企業(yè)要繼續(xù)加大在產品品質上的研發(fā)和提升，充分發(fā)揮機構化的專業(yè)優(yōu)勢，來緩解產品錯配、服務錯配、品質錯配，讓廣大租客不僅要“住有所居”，還要“品質居住”。
而對于人口不斷向城市群和中心城市流動的現狀，房屋品質的改善，有利于創(chuàng)造更好的居住條件，在一定程度促進人口有效集聚，進而利于區(qū)域經濟發(fā)展和產業(yè)集聚。
分散式與集中式并進 精細化運營提升服務質量
經過近十年的發(fā)展，長租行業(yè)已進入全新的發(fā)展階段。其中，領先的長租企業(yè)均采用了“分散式”和“集中式”并進的發(fā)展路徑。
姚景源認為，推動長租房建設，是促進“職住平衡”的關鍵之一。“集中式”的房子一般在產業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)周邊，能覆蓋大量企業(yè)員工的居住需求。“分散式”的房子布局更靈活，其市場化接受度更高。但是隨著規(guī)模的增加，更需要由專業(yè)的長租企業(yè)進行穩(wěn)健、精細化的運營管理。
“我們鼓勵三年以上的長租，租期長可以讓市場更加穩(wěn)定，企業(yè)也可以提供更好的服務。”在他看來，專業(yè)的長租企業(yè)還需在生活服務配套、社區(qū)建設等方面積極探索，從而實現高質量發(fā)展。
專業(yè)的長租企業(yè)積累了很多經驗，要繼續(xù)發(fā)揮自身資源和管理優(yōu)勢，加大租住服務配套上的投入，同時拓展市場化服務邊界，為更多居民提供更好的服務。同時，協助開展居住社區(qū)設施補短板，推動社區(qū)服務多樣化，以滿足居民多樣化的生活需求。
“藍領公寓很可能是未來發(fā)展的方向。長租企業(yè)可以利用現有經驗，在保障居住品質的基礎上，向藍領公寓業(yè)務進行嘗試和探索，以覆蓋更大范圍的租房客群。”姚景源建議，“這或許不僅能成為長租企業(yè)發(fā)展的新增長點，也在一定程度上進一步與當地政府‘解決大城市居住群體住房困難的問題’形成合力。”
加快推進住房租賃條例出臺 發(fā)揮企業(yè)市場優(yōu)勢
隨著信息技術的應用范圍不斷擴大，長租企業(yè)通過互聯網、大數據的綜合運用，探索出一條數字化改革發(fā)展之路。近年來，多家長租企業(yè)繼續(xù)拓寬應用場景，以滿足多重消費需求。
“把新的科技利用起來，租賃市場一定要實現數字化、智能化，這也是長租企業(yè)的優(yōu)勢。”姚景源認為，長租企業(yè)積極發(fā)揮互聯網賦能作用，推動租房全流程線上化，極大提高租房效率，改善房源信息不透明、租金價格不透明等痛點，是推動住房租賃行業(yè)規(guī)范發(fā)展的一個重要舉措。
隨著年輕人的租住理念和消費觀念不斷更新，擁有智能家居的房源為生活賦予更多的想象空間。“對長租企業(yè)來說，加大智能家居上的投入是大勢所趨。企業(yè)結合自身智能化的運營、開發(fā)、管理經驗進行更大范圍的市場化探索，或將推動居民生活水平邁上更高的臺階。”
“長租企業(yè)要站在改善民生的角度上來理解發(fā)展租賃市場的意義，意識到自身肩負的社會責任。”姚景源建議，“我們要加快出臺住房租賃條例，同時對于住房租賃行業(yè)采用靈活管理措施，給予市場化機構規(guī)范的發(fā)展空間；充分發(fā)揮長租企業(yè)在提升房屋品質、規(guī)范管理、穩(wěn)定價格方面的優(yōu)勢，倒逼市場提升服務質量和水平，從而促進長租企業(yè)實現長遠發(fā)展。”
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