近段時(shí)間，廣州、深圳、上海等地出現(xiàn)有的銀行個(gè)人房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)等現(xiàn)象，引起關(guān)注。原因何在？今后個(gè)人房貸申請(qǐng)是否會(huì)變難？記者就此進(jìn)行了采訪。
個(gè)別地方有銀行房貸額度緊張
記者從廣州多家銀行和中介機(jī)構(gòu)了解到，目前房貸額度緊張。“1月份開(kāi)始房貸額度變得明顯緊張，每個(gè)信貸經(jīng)理手里只有500萬(wàn)元左右的房貸額度。”一家股份制銀行廣州分行的房貸經(jīng)辦人員表示。
當(dāng)?shù)夭糠仲?gòu)房者受到了影響。廣州市黃埔區(qū)的一位購(gòu)房者告訴記者，2020年11月份買(mǎi)的一套住房，房貸至今沒(méi)有發(fā)放，銀行回復(fù)是仍在排隊(duì)。
在上海、深圳等地，也有類(lèi)似情況。“信貸員說(shuō)商業(yè)貸款1月放款沒(méi)戲，2月也不保證。銀行和公積金管理中心協(xié)商，先放了公積金貸款。”上海市民王小姐告訴記者。
深圳市南山區(qū)一名中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前當(dāng)?shù)匾恍┐筱y行還能正常發(fā)放房貸，部分股份制銀行的房貸額度則較為緊張。
與此同時(shí)，不少銀行的房貸放款周期在拉長(zhǎng)。“去年基本一個(gè)月內(nèi)能走完的房貸流程，目前需要一個(gè)半月到兩個(gè)月。”一家股份制銀行上海分行相關(guān)人士表示。
此外，審核變得更為嚴(yán)格。深圳某股份制銀行支行行長(zhǎng)透露，當(dāng)前對(duì)于按揭貸款人的資格審核較以往更嚴(yán)。比如月入流水至少要覆蓋兩倍月供，嚴(yán)控首付款來(lái)源等，對(duì)不符合償債收入比例要求的購(gòu)房人不予放貸。
個(gè)別地方的銀行房貸利率有所上浮。1月27日，廣州的工農(nóng)中建四家銀行均將首套房利率和二套房利率在原先基礎(chǔ)上分別上調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。
房貸額度緊張具有結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性特點(diǎn)
每年1月份，往往是銀行謀求“開(kāi)門(mén)紅”的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，為何今年年初個(gè)別地方的部分銀行反其道而行之？
專(zhuān)家表示，這與監(jiān)管部門(mén)近期出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有關(guān)，也是多重政策效應(yīng)疊加的結(jié)果。
2020年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)不同類(lèi)型不同規(guī)模的銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。
作為個(gè)人住房貸款投放的主力，部分國(guó)有大銀行和較大的股份制銀行已接近監(jiān)管上限，少數(shù)已經(jīng)超限，對(duì)房貸投放較為謹(jǐn)慎。加之，近日上海、深圳、杭州等地紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新舉措，讓不少當(dāng)?shù)劂y行對(duì)房貸投放變得更為審慎。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這還與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況密切相關(guān)。“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是全國(guó)性政策，當(dāng)前少數(shù)幾個(gè)城市出現(xiàn)額度緊張問(wèn)題，還需觀察這幾個(gè)地方的自身原因。”一位監(jiān)管人士表示。
“2020年廣州樓市成交量太過(guò)火爆，多家銀行的房貸放款‘積壓’。2021年初多家銀行將額度用于滿足2020年提交的房貸需求，導(dǎo)致當(dāng)月新增額度空間被擠壓。”廣州的一家房地產(chǎn)中介工作人員表示。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個(gè)人房貸額度的收緊，主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的，北京、蘇州、濟(jì)南等地沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化。
蘇州一家國(guó)有大銀行的房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前的房貸供給總體平穩(wěn)，規(guī)模管控沒(méi)有明顯變化。
北京鏈家的一名銷(xiāo)售人員告訴記者，其所在門(mén)店與北京地區(qū)的各大銀行都有合作，目前房貸額度、放款周期基本沒(méi)有變化。
“不同銀行、不同地方對(duì)政策的感受有差別。如果一個(gè)地方房貸需求不旺，或者銀行的房貸占比不高，額度就會(huì)比較寬松。反之，貸款額度就會(huì)比較緊張。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，目前來(lái)看，房貸額度緊張的城市也是近期房?jī)r(jià)上漲較快、住房需求較旺的地方，這其實(shí)也從側(cè)面體現(xiàn)了調(diào)控的必要性。
精準(zhǔn)支持剛需群體
打算賣(mài)舊換新、改善居住條件的廣州張女士告訴記者，近期房貸利率上調(diào)后，月供要多付200多元。“利率上調(diào)可以接受，但就怕銀行沒(méi)額度、不批貸。”張女士擔(dān)心地說(shuō)。
房貸政策與百姓息息相關(guān)，既要有助于防范風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫，也要滿足居民合理的購(gòu)房融資需求。專(zhuān)家認(rèn)為，普通購(gòu)房者不必過(guò)度擔(dān)心。在政策引導(dǎo)下，個(gè)人住房貸款不會(huì)增速過(guò)快，將維持合理水平。一些超標(biāo)銀行額度緊張，但一些占比較低的銀行還有增長(zhǎng)空間。
“目前，我行個(gè)人住房貸款發(fā)放和回收基本正常，不存在所謂的停貸、暫停中介收單等情況。”建行上海分行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理高沙表示，未來(lái)信貸資源配置會(huì)保持均衡穩(wěn)定，避免大起大落。
盡管是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性收緊，但在嚴(yán)控房地產(chǎn)融資的大背景下，個(gè)人房貸資源變得相對(duì)“稀缺”是現(xiàn)實(shí)。如何讓房貸資源更加精準(zhǔn)地支持剛需群體，而不是流到炒房客手里，是監(jiān)管部門(mén)和銀行需要關(guān)注的。
“房地產(chǎn)貸款集中度管理引導(dǎo)銀行逐步調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)布局，但并非一蹴而就，安排有過(guò)渡期。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度也不一樣，銀行會(huì)因地制宜，實(shí)行差異化的房貸政策。”工行山東省分行個(gè)貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行房貸投放以滿足剛需和改善型住房為主，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)口，對(duì)于有多套房、多筆貸款未結(jié)清的要嚴(yán)格管控。
工行上海市分行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理翁怡臣說(shuō)，今后將通過(guò)嚴(yán)格的住房套數(shù)審查，盡可能地讓剛需購(gòu)房者切實(shí)享受到貸款服務(wù)。
“住房信貸事關(guān)國(guó)計(jì)民生，應(yīng)繼續(xù)實(shí)施差異化住房信貸政策。對(duì)于居民合理的購(gòu)房需求，尤其是購(gòu)買(mǎi)首套住房，應(yīng)通過(guò)留出專(zhuān)門(mén)額度、提供合理利率等方式，繼續(xù)予以支持。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。
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