樓市政策“變奏”：滬深杭開年施壓“大城市”漸成調(diào)控重點(diǎn)
大城市的市場變化，對(duì)周邊區(qū)域有著較強(qiáng)的輻射力和引導(dǎo)性。因此，對(duì)“大城市”房價(jià)的管控一直是監(jiān)管層關(guān)注的重點(diǎn)。
2021年伊始，滬深杭三個(gè)熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策，從限購、限售、稅費(fèi)等方面進(jìn)行施壓，同時(shí)對(duì)“假離婚”、信用貸、法拍房、贈(zèng)與房等方面的漏洞進(jìn)行填補(bǔ)。此輪調(diào)控升級(jí)后，這些城市對(duì)投資投機(jī)需求的壓制力度堪稱前所未有。
與此同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹于1月下旬帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。倪虹再度強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段、切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任等基本原則，并指出“發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)出手”。
熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)，反映出當(dāng)下樓市政策的重要風(fēng)向。去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一。如今，這些大城市的出手正在變得迅捷有力。
金融政策的收緊，也是樓市調(diào)控的另一項(xiàng)重要變化。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前的獨(dú)家消息，自1月27日起，廣州工農(nóng)中建四大行的房貸利率全部提升，同時(shí)已有銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。
1月以來，房地產(chǎn)銷售仍然保持慣性下的高規(guī)模，但政策變化的影響，已經(jīng)潛移默化地發(fā)生。
“大城市”面臨調(diào)控高壓
除了滬深杭三地外，還有一些熱點(diǎn)城市在近期收緊了調(diào)控。合肥于今年年初要求，離異未滿兩年再度購房的，仍按原家庭名下的房屋套數(shù)計(jì)算。此舉針對(duì)“假離婚”的意圖十分明顯。
去年年末，合肥就已經(jīng)針對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械母鞣N問題，實(shí)施“堵漏”方案，包括嚴(yán)查補(bǔ)社保買房、探索“多校劃片”政策和“6年學(xué)位制”政策等。
1月19日，無錫市住建局發(fā)文稱，推行基本裝修和升級(jí)裝修分類管理，按規(guī)申請(qǐng)價(jià)格備案。政策意在避免商品房項(xiàng)目通過搭售精裝修的方式進(jìn)行漲價(jià)。
北京市住建委黨委書記、主任王飛在1月25日表示，嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機(jī)炒作。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)長租企業(yè)的嚴(yán)厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸。
近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控保持高節(jié)奏。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2018年到2020年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)頻次分別為450次、620次、489次，政策內(nèi)容有保有壓，范圍覆蓋限購、稅費(fèi)、資金監(jiān)管、人才引進(jìn)等各個(gè)方面。其中，進(jìn)入2020年下半年，東部熱點(diǎn)城市調(diào)控的頻次明顯增加，且以打壓性的措施為主。
按照上海易居研究院智庫中心主任嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，這與市場熱點(diǎn)的變化有關(guān)。他認(rèn)為，從2016年開始，三四線城市受益于棚改紅利而一度快速升溫。但隨著棚改熱潮消退，以及熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)人才引進(jìn)政策，市場熱點(diǎn)逐漸向一二線城市轉(zhuǎn)移。到2020年下半年，隨著貨幣政策由適度寬松回歸到中性，這些城市的價(jià)值進(jìn)一步凸顯。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長7.1%，銷售額同比增長14.1%，成為2020年唯一保持加速上行的區(qū)域。進(jìn)入去年第四季度，一線城市的房價(jià)漲幅就一直領(lǐng)先于70個(gè)大中城市。
去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一。這也是監(jiān)管層首次將調(diào)控重心聚焦到“大城市”。
大城市的市場變化，對(duì)周邊區(qū)域有著較強(qiáng)的輻射力和引導(dǎo)性。因此，對(duì)“大城市”房價(jià)的管控一直是監(jiān)管層關(guān)注的重點(diǎn)。這也被認(rèn)為是住建部赴滬深進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)的重要原因。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，現(xiàn)階段房價(jià)仍是不能碰的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市房價(jià)過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。
就具體的政策內(nèi)容而言，今年核心一二線城市更可能升級(jí)限購，涉及限購區(qū)域擴(kuò)容，二手房納入限購范圍，強(qiáng)化購房資格管控等，同時(shí)還將限制通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。相比之下，三四線城市的調(diào)控力度會(huì)相對(duì)較弱，更傾向于通過強(qiáng)化限售的方式“維穩(wěn)”市場。
“去杠桿”進(jìn)入落地階段
金融層面的管控也已同時(shí)展開。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前的獨(dú)家消息，自1月27日起，廣州工農(nóng)中建四大行的房貸利率全部提升，從此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，調(diào)整為首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，二套房為5.4%。
同時(shí)，廣州已有銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。
貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示，今年1月，36城平均首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，于底部微升。房貸平均放款周期環(huán)比延長5天至53天。
這被認(rèn)為是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的一部分。自去年7月首次提出這一概念后，房地產(chǎn)金融管理的收緊已是箭在弦上。此后，針對(duì)房企融資的“三條紅線”，針對(duì)銀行房貸的“五檔管理”先后出臺(tái)，意味著政策進(jìn)入細(xì)化和落地的階段。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，房貸利率的調(diào)整將影響銀行房地產(chǎn)貸款額度，體現(xiàn)出“五檔管理”政策已經(jīng)啟動(dòng)。其中，今年雖是該政策的過渡期，但其實(shí)際影響正在逐漸顯現(xiàn)。從其他城市來看，不排除未來房貸利率繼續(xù)提升的可能。
與此同時(shí)，銀行對(duì)房企融資的限制，也可能逐漸加碼，體現(xiàn)為審批流程延長，合規(guī)性要求增加等。
上海易居研究院在一份報(bào)告中指出，今年房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨。居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。熱點(diǎn)城市不排除升級(jí)限貸的可能性，有去化壓力的城市或?qū)⑦m度放松限貸，但不會(huì)超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍。
樓市政策的變化，將逐漸影響到市場的各個(gè)層面。
北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然公司位于“綠檔”，但在制定2021年的策略時(shí)，仍然以穩(wěn)守“基本盤”為要義，對(duì)區(qū)域擴(kuò)張和多元化業(yè)務(wù)推進(jìn)都“前所未有地謹(jǐn)慎”。
該人士表示，雖然很多房企通過借新還舊進(jìn)行了債務(wù)置換，但總體而言，整個(gè)行業(yè)的資金壓力還是會(huì)逐漸變大。近兩年不斷有房企曝出資金鏈問題，說明在強(qiáng)有力的金融管控下，很多房企的財(cái)務(wù)架構(gòu)十分脆弱。
市場層面，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，經(jīng)歷了2020年的銷售高峰后，今年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模將有所下滑。其中，長三角、大灣區(qū)等區(qū)域雖然調(diào)控壓力較大，但仍會(huì)是交易熱點(diǎn)。
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