繼2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會為個人房貸設(shè)置紅線之后，近日，房貸額度收緊影響已經(jīng)非常明顯。記者采訪數(shù)家中介機構(gòu)獲悉，二手房成交客戶房貸業(yè)務(wù)目前還在進行，不過有些銀行暫停放款，有些銀行當(dāng)前房貸放款排隊等候時間延長，目前因處于政策消化期，等候放款的時間多數(shù)是沒有確定的，后續(xù)影響還需政策進一步明確。對于近期購房者而言，受政策影響買賣雙方可能交易時效拉長，建議買家對此要有心理準(zhǔn)備，并做好時間和資金的規(guī)劃。

不同銀行影響不同 交易中兩種情況可換銀行

去年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分五檔設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo)，其中房地產(chǎn)貸款占比，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。個人住房貸款占比，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%，并宣布自2021年1月1日起實施。

消息發(fā)布之初，業(yè)內(nèi)人士大多表示，“兩道紅線”設(shè)置了過渡周期，超出2個百分點內(nèi)，過渡期為2年，超出2個百分點及以上的，過渡期為4年。此外，踩線的銀行為少數(shù)，并且高出“紅線”的百分點不多，對全國房地產(chǎn)市場大局影響不大。不過，從1月執(zhí)行情況來看，處于政策消化期，往年銀行沖刺信貸“開門紅”的慣例節(jié)奏被打亂，對市場交易環(huán)節(jié)和買家心態(tài)的影響也開始顯現(xiàn)。

合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理湯麗娟對記者表示，房貸額度收緊對一月的市場和成交影響還比較明顯的。二手房成交客戶房貸業(yè)務(wù)目前都還是在進行中，遞申請并沒有停，不過有些銀行暫停放款，有些銀行放款排隊等候時間延長，以往是兩周左右放款，現(xiàn)在可能要一個月到兩個月，目前因銀行內(nèi)部也正處于政策消化期，要等候多久才能放款的時間多數(shù)是沒有確定的，后續(xù)可能會更加明確一些。

從受影響的情況來看，超紅線的銀行額度會非常緊張，四大國有銀行和沒有超紅線的銀行會相對好一些，大多表示只是放款時間延長，需要等候。事實上，每年年底的房貸額度都比較緊張，從去年第四季度開始，一些商業(yè)銀行的房貸額度就已經(jīng)開始緊張了。

鏈家興民分店商圈經(jīng)理萬元婕也表示，近期成交客戶會受到房貸額度收緊的影響，不同銀行的放款時間不一樣，放款至少2~3個月，甚至更長，部分商業(yè)銀行已經(jīng)停止接單。對市場的影響，以珠江新城為例，對于大標(biāo)的影響不大，因為這部分買家基本都是全款。但對于“剛需”的客戶、改善型的客戶而言，在觀望和博弈中選擇等待的多，不少想看看年后市場的行情。

如果因銀行原因暫時不能放款，是否可以選擇換銀行申請房貸呢？湯麗娟表示，如果房貸審批還沒有通過，或者還沒有去房管局完成過戶、抵押就可以換銀行申請。但如果已經(jīng)完成過戶，房屋變?yōu)樾沦I家名下，又抵押到新的銀行，就難以轉(zhuǎn)換銀行了。

房貸利率或呈上升趨勢

置換購房留意付款周期

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，近期房貸收緊確實對二手業(yè)務(wù)開始產(chǎn)生一些影響，主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)。受政策影響買賣雙方可能交易時效拉長，即業(yè)主收款時間、客戶收樓時間延后。對置換客戶，甚至中長期來看不利于改善型客戶。因為時效的拉長肯定不利于其購置新房產(chǎn)。同時國家政策都是優(yōu)先保障首套剛需客戶的，預(yù)計未來首套房客戶受到的影響相對較小。

不少業(yè)內(nèi)人士表示，銀行貸款額度緊張，無論是首套房還是二套房，貸款利率都可能呈現(xiàn)上升趨勢。目前，銀行新發(fā)放的個人商業(yè)住房貸款利率為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）+加點值。具體加點值則會在確定區(qū)域差別化信貸政策規(guī)定的加點下限后，再綜合考慮銀行經(jīng)營情況、借款人風(fēng)險狀況和信貸條件等因素確定。人民銀行1月20日公布的 LPR為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65% ，均與前期持平，這也是自2020年5月以來LPR連續(xù)第9個月保持不變。最新消息顯示，工、農(nóng)、中、建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房為LPR+40bp，二套房則是LPR+60bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。

對于近期想買房賣房的市民，湯麗娟建議，買家選擇貸款銀行時不再主要從利率方面考慮。相對而言，一些商業(yè)銀行在利率上可能會有些優(yōu)惠，但四大行一般會比較平穩(wěn)，還是建議選擇個人房貸占比比較高的四大行。

萬元婕也表示，針對目前放貸收緊的情況，建議賣家注意收款時長，買房時效要對接好，避免因為付款周期長違約。買家根據(jù)自己需求，有適合的房子可以考慮入手，由于利率采用LPR+加點值方式確定，也要考慮利率會隨市場波動。

李茂喆則建議置業(yè)者理性看待房地產(chǎn)，不要違背房住不炒的方針，按自身需求購房，勿使用違規(guī)方式、資金購房。業(yè)主、客戶在收款、收樓時效上應(yīng)有相應(yīng)預(yù)期，對于急需收款、收樓的客戶應(yīng)注意規(guī)劃時間。