年底，資金寬裕的房企忙拿地，資金緊張的則忙融資。

日前國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售額173613億元，增長8.7%。銷售維持高位，拿地也就成為了房企的主要課題。整體而言，房企拿地仍然與資金回籠相關(guān)，保利、碧桂園、萬科分別排名2020年土儲(chǔ)前三位。2020年，保利以累計(jì)新增貨值5098億元占據(jù)榜單第一；碧桂園、萬科緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為5026億元和4754億元。

事實(shí)上，綠檔、黃檔房企從2020年12月就開始保持積極拿地勢(shì)頭。比如，2021年1月份，黃檔房企綠城中國（3900.HK）在杭州拿了97.1億元的土地。

銀行房貸新規(guī)疊加此前“三道紅線”，預(yù)計(jì)2021年房企融資環(huán)境維持緊平衡。過去的2020年，TOP20房企銷售不錯(cuò)，部分資金壓力小的房企2021開年拿地力度反彈。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企2020年拿地金額仍然占據(jù)全市場50%。從地區(qū)來看，房企最關(guān)注的前五大城市分別為蘇州、南京、成都、杭州、寧波。武漢、重慶、西安等城市熱度也很高。

克而瑞研究中心分析師謝楊春指出，“三道紅線”之后，紅、橙檔房企拿地力度顯著下降，而黃、綠檔企業(yè)有近半數(shù)加速拿地，投資金額提升50%。

拿地分化

平安證券數(shù)據(jù)顯示，去年底土地供應(yīng)減少的情況下，成交增速。其中一線城市土地成交均價(jià)環(huán)比上升，二三線城市則環(huán)比下跌。

2020年12月，百城土地供應(yīng)建面1.2億平方米，環(huán)比降48.7%，成交建面1.9億平方米，環(huán)比升85.8%；12月一二線土地成交建面占比52%，環(huán)比提升10個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，三四線城市隨著需求透支、房價(jià)平穩(wěn)下金融屬性減弱，后續(xù)調(diào)整壓力更大，中期來看房企回歸核心城市圈態(tài)勢(shì)料將延續(xù)。這是一個(gè)窗口期，有資金能力的房企正在往前述5大城市傾斜土儲(chǔ)力度。其他綠檔房企如金地（600383.SH）、保利（600048.SH）在2020年9-12月土儲(chǔ)力度高于全年平均水平；像綠城這樣只踩了一條線的黃檔房企，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率74%，只比標(biāo)準(zhǔn)70%略微超出一點(diǎn)，因此這家房企也有非常強(qiáng)烈的補(bǔ)倉意愿。

與此同時(shí)，部分房企在紅線政策發(fā)布后連續(xù)3個(gè)月均未拿地，例如新力(02103.HK）、時(shí)代中國（01233.HK）、金隅（02009.HK）等。

從土儲(chǔ)布局來看，黃、綠檔房企積極補(bǔ)倉一二線城市，“三道紅線”后一二線城市成交占比小幅提升2個(gè)百分點(diǎn)。

選擇聚焦于自身的深耕區(qū)域以及核心熱點(diǎn)城市是這一輪房企土儲(chǔ)的一大特點(diǎn)，如合景泰富（01813.HK）、建業(yè)（00832.HK）、眾安(00672.HK)分別聚焦于廣州、河南省內(nèi)和浙江省內(nèi)。

全國化的規(guī)模房企則重點(diǎn)布局一線城市和杭州、武漢、中西部省會(huì)等諸多二線城市：華潤、萬科、保利在2020年9-12月的拿地金額位于三四線城市的比例分別為6%、41%和54%。

也有企業(yè)選擇自身優(yōu)勢(shì)相對(duì)較大的城市和區(qū)域進(jìn)一步補(bǔ)倉，如雅居樂在廣州、云南加倉，一方面企業(yè)的總部位于廣州，有一定的地緣優(yōu)勢(shì)，另一方面企業(yè)在旅游地產(chǎn)方面有成功經(jīng)驗(yàn)，在海南、云南均有一定的市場基礎(chǔ)。

貝殼研究院對(duì)房企2020年中報(bào)進(jìn)行了梳理，發(fā)現(xiàn)樣本房企新增土儲(chǔ)權(quán)益拿地金額增速29%，相較上一年同期增速下降50個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，進(jìn)行城市土儲(chǔ)調(diào)整的同時(shí)，企業(yè)不忘進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，以配合土儲(chǔ)情況，實(shí)現(xiàn)最高效的運(yùn)營。比如今年1月初，新城控股（601155.SH）宣布更換總裁的同時(shí)也進(jìn)行了新一輪區(qū)域架構(gòu)調(diào)整，原來十九個(gè)區(qū)域公司變成十四個(gè)大區(qū)公司；祥生（02599.HK）也因應(yīng)土地儲(chǔ)備分布和戰(zhàn)略把華中區(qū)域拆分，做小組織變革；新力（02103.HK）把深莞惠和中山分公司整合成大灣區(qū)板塊，綠地香港（00337.HK）此前也整合了大灣區(qū)業(yè)務(wù)。

盈利空間收窄

盡管做了很多調(diào)整工作，但大環(huán)境變化下，房企土地開發(fā)整體利潤仍在縮小。

一般而言，根據(jù)地塊成交的樓板價(jià)與周邊房價(jià)比，以及樓板價(jià)與周邊房價(jià)價(jià)差兩個(gè)維度，可大致判斷地塊成交后的盈利空間情況，由此，克而瑞研究中心將2020年以來樣板房企所拿地塊的盈利空間進(jìn)行了大致分類。

2020年土儲(chǔ)情況中，房企有一半左右的地塊盈利空間相對(duì)較優(yōu)，但這部分地塊占比下降9個(gè)百分點(diǎn)，僅占18%，盈利空間一般和較差的地塊占比卻上漲4個(gè)百分點(diǎn)；盈利空間比較危險(xiǎn)的地塊占比大約在15%左右，主要分布于一些三四線城市，樓板價(jià)與周邊售價(jià)僅有3000-4000元/平方米的差距，留給其他成本的空間非常小。

對(duì)此，克而瑞研究中心分析師謝楊春分析指出，主要原因有二：一是雖然紅色、橙色檔位房企降低了拿地力度，但是土地出讓價(jià)格未降，實(shí)際地價(jià)也并未降低；二是從供應(yīng)層面來說，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比再度下降，優(yōu)質(zhì)宅地仍然處于“僧多粥少”的局面，房企要以低價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的難度依然很大。

同策咨詢研究院資深分析師肖云祥指出，三四線城市整體供應(yīng)較大，且棚改退潮下需求弱化，行業(yè)后續(xù)面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。加上金融監(jiān)管、樓市需求提前釋放、疫情對(duì)房企銷售的沖擊，若后續(xù)樓市回暖持續(xù)性不足，需求釋放低于預(yù)期，未來存在房企進(jìn)一步以價(jià)換量以提升需求，將帶來房企大規(guī)模減值風(fēng)險(xiǎn)。

行情變化之下，也有房企在2020年拿地中積極調(diào)整2017年-2019年的拿地模式。比如中梁（02772.HK）、祥生等在2020年均提出了回歸一二線城市的目標(biāo)與規(guī)劃。2017-2019年，建業(yè)、榮盛發(fā)展（002146.HK）、祥生等在三四線拿地占比超過70%，中梁更是典型深耕三四線城市的房企。2020年，中梁積極調(diào)整土儲(chǔ)模式，希望把土儲(chǔ)調(diào)整為二三線城市占比90%、四線占比10%，但如今看來，效果并不明顯。