近日，多家銀行反映今年的房地產(chǎn)貸款額度緊張。通常情況下，年初都是銀行貸款頭寸最為寬松的時(shí)期，顯然，今年監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)貸款的態(tài)度已經(jīng)十分明確。
房地產(chǎn)貸款調(diào)控是整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策中的關(guān)鍵一環(huán)，針對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)控也在2020年取得了較好的成果。去年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。
回望2020年全國(guó)房?jī)r(jià)，整體上來講呈現(xiàn)了二線城市分化，四大一線城市齊漲的現(xiàn)象，而四大一線城市房?jī)r(jià)齊漲已經(jīng)多年未見。住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳的房?jī)r(jià)漲幅居四大一線城市榜首，2020年深圳房?jī)r(jià)漲幅為22.82%、上海為11.29%、廣州為5.59%、北京為3.59%。
自2016年中央提出“房住不炒”以來，整體上房?jī)r(jià)上漲幅度明顯降低，樓市再也未出現(xiàn)過一年翻倍的狀況。然而，在疫情影響下，貨幣政策采取了相對(duì)寬松的路徑，這就導(dǎo)致了不少投資者對(duì)核心城市的房產(chǎn)投資需求提高。
事實(shí)上，如何“兼顧”在發(fā)揮貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，又能夠監(jiān)控好信貸資金不是被拿去“炒房”，并非我國(guó)所獨(dú)有的難題，而是世界各國(guó)皆面臨的普遍難題。在這樣的背景下，2020年12月31日，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱房貸新規(guī)）就順勢(shì)而出了。
房貸新規(guī)被金融業(yè)內(nèi)稱為重磅政策，因?yàn)槠渲苯訛殂y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比劃定“紅線”，按照不同類型的機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限由12.5%至40%之間不等，個(gè)人住房貸款占比上限由7.5%至32.5%不等，“超標(biāo)”的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)則須限期整改。
這個(gè)政策的出發(fā)點(diǎn)，也正是要在充分發(fā)揮貨幣政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的大前提之下，從結(jié)構(gòu)上控制住最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款金額，進(jìn)而解決上述“兼顧”難題。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬億元，住房開發(fā)貸款余額9.3萬億元，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。
總體上來講，房貸新規(guī)所設(shè)定的上限切合實(shí)際情況，既考慮了存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，也考慮了房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)未來的空間。同時(shí)，房貸新規(guī)從各家機(jī)構(gòu)的貸款結(jié)構(gòu)入手，增強(qiáng)了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，防范了金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，也提高了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性。
值得注意的是，據(jù)媒體測(cè)算，包括建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、青島銀行、鄭州銀行和廈門銀行等的個(gè)人住房貸款占比皆超過了新規(guī)要求。
按照相關(guān)的監(jiān)管要求，當(dāng)前超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，制定過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整方案；符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)。
筆者認(rèn)為，2021年開年房地產(chǎn)貸款就開始緊張，是房貸新規(guī)所起到的調(diào)控效果，也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立和逐步完善過程中所必須經(jīng)歷的調(diào)整。
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