面對(duì)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海相關(guān)部門果斷出手。21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(下稱意見(jiàn))，意見(jiàn)共計(jì)10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購(gòu)房、調(diào)整增值稅征免年限、優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”購(gòu)房等多方面加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控。該意見(jiàn)自1月22日起實(shí)施。中新經(jīng)緯客戶端詳細(xì)解讀上海樓市新政的六點(diǎn)影響。

解讀一：增加重點(diǎn)區(qū)域土地供給

意見(jiàn)指出，要完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，這項(xiàng)政策強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)。一是，土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這比較吻合上海當(dāng)前購(gòu)房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。二是，政策明確區(qū)域市場(chǎng)供地的調(diào)整，尤其提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于增加此類區(qū)域的住房項(xiàng)目。三是，堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，穩(wěn)定土地價(jià)格，這是為了防范地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上去。

解讀二：打擊“假離婚”購(gòu)房

意見(jiàn)指出，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，此前網(wǎng)傳的搖號(hào)認(rèn)籌政策沒(méi)有出現(xiàn)在新政之中，但新政提出離異家庭房產(chǎn)數(shù)量按照3年內(nèi)計(jì)算的政策，打擊了一部分“假離婚”購(gòu)房行為，可能會(huì)降低部分熱點(diǎn)樓盤(pán)的購(gòu)房需求。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，政策對(duì)于那些想通過(guò)“假離婚”來(lái)獲得購(gòu)房資格，以及通過(guò)“假離婚”來(lái)獲得首套購(gòu)房資格的人，都會(huì)產(chǎn)生直接遏制作用。2020年已經(jīng)有不少城市堵住“假離婚”漏洞，上海這次收緊信號(hào)也十分明確。

解讀三：增加二手房交易成本

意見(jiàn)提出，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買5年以上(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買5年以上(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

張波稱，提高交易環(huán)節(jié)的稅收，可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會(huì)限制二手房的流動(dòng)。2021年上海新房的供應(yīng)力度預(yù)計(jì)會(huì)有所加強(qiáng)，以緩解二手房掛牌數(shù)量減少帶來(lái)的供應(yīng)不足。

張大偉分析，普通住宅2年以上免征增值稅變成了5年以上免征，增加了二手房的交易成本。上海當(dāng)下二手房房源稀缺，交易成本很可能會(huì)快速轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者身上，并使得少數(shù)新房的需求變得更為集中。

解讀四：嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市

意見(jiàn)提出，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，該政策最大的亮點(diǎn)就是提到“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，銀行在后續(xù)的貸款發(fā)放方面勢(shì)必更為保守。部分炒作比較多的樓盤(pán)，也會(huì)在貸款方面面臨收緊的可能。

張波認(rèn)為，對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，此前已經(jīng)從嚴(yán)監(jiān)管，而上海在執(zhí)行差別化信貸方面也較為嚴(yán)格，這次則是再度強(qiáng)調(diào)。下一步，對(duì)于消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，預(yù)計(jì)會(huì)有更明確的查處與打擊。

解讀五：“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)

意見(jiàn)指出，嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案?jìng)浒腹芾?。?yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

張波表示，上海在“一房一價(jià)”、公示及備案等方面做得都較好，這次提出“一價(jià)清”，是為了防止開(kāi)發(fā)商在裝修、車位等方面違規(guī)收取費(fèi)用。“實(shí)名制”管理，則可以有效打擊炒作購(gòu)房資格與不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。

張波還稱，完善新房公證搖號(hào)，是要打擊新房的價(jià)格炒作。為保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定，上海在近兩年執(zhí)行了嚴(yán)格的新房限價(jià)制度，致使部分板塊的一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，進(jìn)而導(dǎo)致新房銷售環(huán)節(jié)極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，比如，私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作等。該政策出臺(tái)后，會(huì)在銷售層面強(qiáng)化管控力度。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，政策提出要優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)出臺(tái)具體的優(yōu)先搖號(hào)認(rèn)購(gòu)規(guī)則，保障無(wú)房家庭的優(yōu)先購(gòu)房。

解讀六：或有持續(xù)性政策落地

張大偉稱，本輪上海房?jī)r(jià)上漲的主要原因是出現(xiàn)“打新潮”與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格攀升，也有少數(shù)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的推波助瀾。整體看，此次調(diào)控升級(jí)產(chǎn)生的抑制作用或許相對(duì)有限，為抑制新房搖號(hào)過(guò)熱，建議增加熱門項(xiàng)目的限售期，抑制投資炒作。

張波指出，十條新政出臺(tái)并馬上落地實(shí)施，是政府部門對(duì)上海樓市近期非理性升溫的快速反應(yīng)，也是后續(xù)調(diào)控持續(xù)收緊的信號(hào)。這些政策落地后，如果市場(chǎng)的非理性情緒沒(méi)有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房?jī)r(jià)仍被惡意炒作，未來(lái)還會(huì)有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。