（記者 陸肖肖）2020年的北京土地市場(chǎng)落下帷幕，從總體來看，北京市土地市場(chǎng)的宅地樓面價(jià)和溢價(jià)率止跌回升，成交樓面價(jià)創(chuàng)近5年新高，成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成不限價(jià)地塊為主力，限競(jìng)房和共產(chǎn)房地塊成交均大幅回落。

針對(duì)不同的地塊屬性，在土地招拍掛方面，北京市也做出了微調(diào)，部分地塊的“7090”政策有所放松，近期也推出了新型“共有產(chǎn)權(quán)商品房”，從細(xì)節(jié)方面對(duì)土地、產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)控。

樓面價(jià)創(chuàng)新高

2020年的北京土地市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，2020年，北京經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)模小幅上漲，成交樓面價(jià)創(chuàng)近5年新高。經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)62宗，供應(yīng)面積766萬平米，同比上漲11%；經(jīng)營(yíng)性用地成交61宗，成交額1973億元，同比上漲17%；成交面積772萬平米，同比上漲4%；成交樓面價(jià)25560元/平米，同比上漲13%，創(chuàng)近5年新高；溢價(jià)率13%，同比止跌回升，較2019年上漲5%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，從目前來看，北京土地市場(chǎng)是一個(gè)非常健康的市場(chǎng)，2020年北京土地成交額還是比較高的。北京市在調(diào)控政策執(zhí)行尺度一直非常嚴(yán)格的狀態(tài)下，保持了一個(gè)供需穩(wěn)定的土地市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商可以明確未來的市場(chǎng)走勢(shì)，在控制企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前提下，開發(fā)商是樂于投資的。

郭毅進(jìn)一步指出，在“三道紅線”的政策下，企業(yè)會(huì)更加理性地判斷市場(chǎng)，拿地的動(dòng)作更加謹(jǐn)慎了，很多龍頭房企都明確了聚焦核心城市的拿地策略，尤其是北京這樣產(chǎn)業(yè)扎實(shí)的一線城市，房企會(huì)持續(xù)加大對(duì)這類城市的投入。

不限價(jià)商品房地塊重回主流

2020年，北京土地成交市場(chǎng)中不限價(jià)地塊為成交主力，限競(jìng)房和共產(chǎn)房地塊成交均大幅回落。從成交地塊的性質(zhì)來看，2020年北京土地市場(chǎng)的不限價(jià)地塊成交量為37宗，成交面積從2017年的0供應(yīng)，大幅增長(zhǎng)到2020年的464萬平米，占比75%；限競(jìng)房地塊成交量為8宗，成交面積從2017年的646萬平米，下跌至2020年的95萬平米，占比15%；共產(chǎn)房地塊4宗，成交面積59萬平米。

相比之前的全面開花，2020年限競(jìng)房用地僅出現(xiàn)在昌平、大興、房山以及朝陽東壩等區(qū)域，除房山區(qū)域外，2020年同一片區(qū)限競(jìng)房用地限均價(jià)大多有所提升。

郭毅分析，近幾年，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)保持在一個(gè)非常穩(wěn)定的狀態(tài)，部分區(qū)域還出現(xiàn)了均價(jià)下滑、樓盤降價(jià)的現(xiàn)象，限競(jìng)房用來增加市場(chǎng)供應(yīng)量、平穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。前幾年北京市限競(jìng)房的數(shù)量較多，帶來了同質(zhì)化的風(fēng)險(xiǎn)，主管部門經(jīng)過分析后，對(duì)土地的供應(yīng)環(huán)節(jié)做出了相應(yīng)的調(diào)整，商品住宅的增加，可以讓企業(yè)開發(fā)更加多元的產(chǎn)品。

另外，從總體來看，供地結(jié)構(gòu)的變化拉動(dòng)了土地出讓金上漲。2020年北京住宅用地成交以5-6環(huán)之間、近郊區(qū)域?yàn)橹鳎?環(huán)外成交量下跌；大興、海淀為成交主力區(qū)域。海淀四季青、豐臺(tái)分鐘寺等優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)整體成交價(jià)格起到一定的拉升作用。

具體到地塊上，2020年，中海亦莊河西地塊成交金額最高；合生分鐘寺地塊成交樓面價(jià)突破歷史新高。住宅用地溢價(jià)率最高的是綠城臺(tái)湖亦莊新城地塊，溢價(jià)率為49.78%，自持比例為7%。

北京土拍政策微調(diào)

隨著市場(chǎng)需求的不斷改變，北京的土地供應(yīng)政策也在持續(xù)微調(diào)中。今年部分地塊的“7090”政策有所放松，近期還推出了新型的“共有產(chǎn)權(quán)商品房”，從細(xì)節(jié)方面對(duì)土地、產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)控。

近期，北京掛出的土地中有多宗土地的出讓條件中明確，“出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，這與之前的“7090政策”有所放松，相比于之前的“建筑面積”的約束，“套內(nèi)面積”的規(guī)定放松了面積的限制，給了開發(fā)商更大的發(fā)揮空間。

除此之外，北京市近期改變了三宗土地的競(jìng)拍規(guī)則，一種新型共有產(chǎn)權(quán)房——共有產(chǎn)權(quán)商品房即將誕生，按照規(guī)定，該類房屋五年內(nèi)不得出售，購(gòu)房人購(gòu)買時(shí)只需要支付個(gè)人比例的房款，五年后可以再上市交易，到時(shí)政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“7090”政策執(zhí)行到現(xiàn)在，對(duì)市場(chǎng)上的剛需人群較為有利，但目前市場(chǎng)上的改善型需求量也很大，根據(jù)市場(chǎng)的需求，放松“7090”的限制，可以加大市場(chǎng)上改善戶型的數(shù)量，減小開發(fā)商的成本壓力，也有利于打破結(jié)構(gòu)性不平衡的狀態(tài)，滿足多元化的市場(chǎng)需求。

郭毅分析，北京市新推出的共有產(chǎn)權(quán)商品房，是為了避免地王的出現(xiàn)，避免新的高價(jià)地的產(chǎn)生，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期造成干擾，引發(fā)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素。這三宗地塊可能是北京在試點(diǎn)新的土地出讓方式，針對(duì)不同地塊，會(huì)從細(xì)節(jié)方面對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。