上海近期樓市活躍，出現(xiàn)一些違規(guī)行為助長虛火，針對這些現(xiàn)象，上海發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱《意見》）穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期，以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機(jī)買家入市機(jī)會(huì)、提高入市成本。
去年下半年至今，深圳、上海等地樓市火熱，北京、廣州等城市學(xué)區(qū)房漲價(jià)也有所抬頭，一線城市樓市有被重新點(diǎn)燃的風(fēng)險(xiǎn)。就全國整體樓市而言，房價(jià)相對平穩(wěn)，有些城市還比較低迷。但是，我們要警惕一線城市樓市過熱引發(fā)連鎖跟風(fēng)反應(yīng)，因此，上海及時(shí)加強(qiáng)調(diào)控是必要的。
部分城市房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲原因復(fù)雜，與此前樓市上漲周期眾多城市和居民普遍參與不同，此次僅限極少數(shù)城市中的極少數(shù)人。以上海為例，此次上漲的主要?jiǎng)恿κ枪裢薪逃母锎呱鷮W(xué)區(qū)教育概念，有能力參與的主要是高收入群體，而郊區(qū)或者非重點(diǎn)學(xué)區(qū)房價(jià)并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，當(dāng)然，不排除未來學(xué)區(qū)概念會(huì)逐級產(chǎn)生，逐步抬升房價(jià)。
深圳房價(jià)上漲，主要與其住房供給有限而高收入群體不斷增加有關(guān)，這種供需結(jié)構(gòu)決定了深圳房價(jià)易升難降，從而刺激了一部分投機(jī)者加入其中，更增加了供需緊張的程度。我們需要警惕和避免這種特殊結(jié)構(gòu)形成的持續(xù)上漲現(xiàn)象對其他城市構(gòu)成市場情緒上的影響。
可以看出，中國樓市在過去幾年得益于嚴(yán)格調(diào)控，在平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)也積蓄了周期反彈的力量，雖然市場上有流動(dòng)性支撐樓市復(fù)蘇的預(yù)期，以及舊改、剛需等力量的積累，但是，整體上樓市依然比較穩(wěn)定。目前的壓力，主要是在一線城市的部分區(qū)域，由高收入群體與稀缺資產(chǎn)結(jié)合推動(dòng)房價(jià)過快上漲。要嚴(yán)防投機(jī)性的資金參與，同時(shí)，避免出現(xiàn)傳導(dǎo)效應(yīng)。
像上海、深圳等城市應(yīng)該優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，緩解供需緊張的矛盾。這些城市工業(yè)用地、商業(yè)用地占比較大，商品住宅用地相對較少，自然會(huì)引起供需之間的緊張，推動(dòng)房價(jià)上漲。供地少則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)競拍土地時(shí)過快過高地推升地價(jià)，抬高建設(shè)成本與上漲預(yù)期。此次，上海出臺(tái)的《意見》也提到了完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)。
作為人口超過千萬的超大型城市，地理擴(kuò)張的范圍越來越有限，持續(xù)增加住房供給的能力受到限制，人口流入的壓力持續(xù)存在。因此，落實(shí)“房住不炒”的重要性與迫切性更高，但是，恰恰因?yàn)楣┙o相對緊張導(dǎo)致投機(jī)沖動(dòng)更高，因?yàn)橐痪€城市住房被認(rèn)為是無風(fēng)險(xiǎn)、高收益的稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
一線城市應(yīng)該真正落實(shí)“房住不炒”的精神，打擊一切投機(jī)行為。上海發(fā)布的《意見》對夫妻離婚后3年內(nèi)購買商品住房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，避免通過假離婚繞過限購政策。同時(shí)，《意見》也要求對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度，避免借貸用于首付參與炒房，或者出讓購房資格為人代持等。
這些政策僅是阻止增量投資行為，而市場上最多的投資行為發(fā)生在存量市場，有一部分人已經(jīng)擁有兩套以及以上的住房，扭曲了市場供需結(jié)構(gòu)，一部分有剛性需求的群體買不到房子，而還有些人則投資多套。因此，一線城市理順供需結(jié)構(gòu)，最終還要將存量投資性住房擠出來轉(zhuǎn)移到市場上去滿足剛需，才能實(shí)現(xiàn)真正的“房住不炒”。如果不將存量投資得利者趕走，增量投資者就會(huì)想方設(shè)法繞過“調(diào)控墻”，這也是多年以來調(diào)控政策不斷增加補(bǔ)丁的原因。
此外，要加大公共租賃住房的供給，為低收入者以及剛剛進(jìn)入城市就業(yè)的年輕人提供居住服務(wù)，緩解市場剛需帶來的壓力。與此同時(shí)，應(yīng)該加大教育資源投入，提供更為均衡的教育公共服務(wù)，避免教育資源分配的不公平扭曲房價(jià)，進(jìn)而對整個(gè)市場產(chǎn)生沖擊。
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