1月21日晚，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委聯(lián)合市房屋管理局等8部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），《意見》共十條，涉及土地、限購、信貸、新房搖號(hào)、稅費(fèi)等內(nèi)容，充分體現(xiàn)上海穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。

分析人士指出，上海在近期樓市較活躍，一些違規(guī)行為有所露頭的情況下，果斷對(duì)樓市“虛火”冒頭就打。此次新政以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機(jī)買家入市機(jī)會(huì)、提高入市成本；與此同時(shí)，搖號(hào)對(duì)“無房家庭”傾斜的政策又最大限度保護(hù)了剛需市民的買房權(quán)利。預(yù)計(jì)及時(shí)出臺(tái)的政策將促進(jìn)購房者心態(tài)得到穩(wěn)定。

以下是對(duì)上海樓市新政重點(diǎn)內(nèi)容作逐條解讀。

《意見》提到，完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

解讀：增加土地供應(yīng)可真正緩解供求矛盾。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，完善土地市場(chǎng)管理方面主要強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)。第一、土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這是比較吻合上海當(dāng)前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區(qū)域市場(chǎng)供地的調(diào)整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項(xiàng)目的增多，利好人員住房的解決。第三、政策也提到了對(duì)土地價(jià)格的穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)了房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制的堅(jiān)持，這也是為了防范地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上去。

有上市房企投資拓展部人士表示，依然看好上海市場(chǎng)，期待上海推出更多優(yōu)質(zhì)的土地，公司已經(jīng)通知重點(diǎn)關(guān)注上海未來在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊的推地計(jì)劃，加強(qiáng)研判和調(diào)研，爭(zhēng)取再拿到合適的土地。

《意見》提到，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

解讀：這一政策是“打補(bǔ)丁”政策，嚴(yán)堵假離婚買房。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，這一政策對(duì)于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會(huì)產(chǎn)生直接遏制作用。這次收緊信息十分明確。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，這個(gè)政策打擊了假離婚騙取購房資格的現(xiàn)象?，F(xiàn)在即便是離婚了，那么最近3年購房也都還是有影響的。相對(duì)來說，上海政策更嚴(yán)。

《意見》指出，調(diào)整增值稅征免年限。將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

解讀：根據(jù)以往的規(guī)定，購買普通住宅首套房滿2年交易時(shí)，免征增值稅及附加，但是按照新政，必須滿5年后才能免征增值稅。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，由于市場(chǎng)短期形成炒作氛圍，尤其是打新熱，買到新房后轉(zhuǎn)讓也有差價(jià)。將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，即提高增值稅免征年限提高炒作成本。這些組合拳旨在打擊投機(jī)炒房行為。

某房企營銷人士指出，購買房產(chǎn)、裝修入住本身就是一個(gè)較長(zhǎng)的過程，5年的限制期比較合理，增加了短期換手的成本，同時(shí)又不會(huì)限制剛需的置換需求。

另一名TOP10房企人士也表示，直接限定5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額征稅，這一政策直指炒房行為，提高交易環(huán)節(jié)的稅收可以有效減少新增投資需求，在一定程度上也會(huì)限制二手房的流動(dòng)性，2021年上海新房的供應(yīng)力度預(yù)計(jì)會(huì)有所加強(qiáng)。

《意見》明確，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

解讀：加大對(duì)購房人首付資金來源的審查，將有效解決目前市場(chǎng)存在的部分違規(guī)資金套現(xiàn)行為。

某房企營銷人士透露，有些購房者利用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金成本較低的特點(diǎn)，套用該部分資金違規(guī)買房，一定程度上推助了新房認(rèn)籌環(huán)節(jié)的“火熱”。嚴(yán)查的行為將抑制套用低成本資金快速賺取差價(jià)的行為。

《意見》提出，嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案?jìng)浒腹芾?。?yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

解讀：規(guī)范新房銷售環(huán)節(jié)，同時(shí)保障剛需正當(dāng)買房需求。

盧文曦指出，完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。這個(gè)舉措最大限度保護(hù)剛需買家的權(quán)益。

張波提到，商品房的銷售管理，包括一房一價(jià)以及公示和備案在上海之前都做得較好，這次對(duì)于“一價(jià)清”提出要求，也防止房企通過在裝修、車位等方面不當(dāng)增加收取違規(guī)費(fèi)用。同時(shí)“實(shí)名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。

上述TOP10房企人士也指出，該條旨在規(guī)范新房銷售環(huán)節(jié)，由于上海近兩年執(zhí)行嚴(yán)格的新房限價(jià)制度以保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定，部分板塊的一二手房倒掛現(xiàn)象的確存在，少數(shù)新房銷售環(huán)節(jié)中產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭，預(yù)計(jì)這一層面的嚴(yán)控力度將進(jìn)一步強(qiáng)化，查處的力度和范圍將會(huì)明顯提升。 

《意見》還提到，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營秩序。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場(chǎng)緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

解讀：規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營秩序，規(guī)避人為制造市場(chǎng)緊張氣氛。

盧文曦指出，房產(chǎn)中介等煽動(dòng)性宣傳也助推了市場(chǎng)交易熱，預(yù)計(jì)加強(qiáng)管控后，躁動(dòng)情緒會(huì)降溫。

此外，政策還提到了堅(jiān)持租購并舉、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、加強(qiáng)政策宣傳等內(nèi)容。上海市委、市政府表示，始終高度關(guān)注住房民生福祉，堅(jiān)決落實(shí)城市主體責(zé)任，立足于廣大市民的安居宜居，統(tǒng)籌謀劃“十四五”住房發(fā)展，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，通過加大租賃住房發(fā)展力度，增加租賃住房有效供應(yīng)，完善長(zhǎng)租房政策，穩(wěn)定供應(yīng)保障性住房，多渠道滿足市民居住需求；并通過加快推進(jìn)舊區(qū)改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區(qū)美麗家園建設(shè)等方式，多策并舉改善市民居住品質(zhì)。