業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率大概率繼續(xù)保持平穩(wěn)略降的趨勢(shì)，個(gè)別熱點(diǎn)城市或采用差別化房貸利率工具調(diào)節(jié)。
1月20日，央行公布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）并未發(fā)生變動(dòng)。這是自2020年5月起，LPR報(bào)價(jià)連續(xù)9個(gè)月保持不變。
從目前來看，LPR利率不變利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，但是由于春節(jié)前市場(chǎng)資金面略趨緊，房貸利率于底部微升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套房貸利率5.52%，環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn)；房貸平均放款周期環(huán)比延長(zhǎng)5天至53天，其中，珠三角城市的放款周期位居前列，惠州、東莞、佛山及中山平均周期均在2個(gè)月以上。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，房貸利率大概率繼續(xù)保持平穩(wěn)略降的趨勢(shì)，但是考慮到局部地區(qū)市場(chǎng)過熱，不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié)的可能。
LPR不變，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期
1月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。截至目前，LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)9個(gè)月保持不變。
對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，LPR利率持續(xù)未變，表明當(dāng)下的利率水平是與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本相適宜，貨幣政策沒有繼續(xù)寬松的必要。
雖然LPR可以浮動(dòng)，但是卻多個(gè)月不動(dòng)。在盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚看來，當(dāng)前市場(chǎng)處于過渡階段，利率的波動(dòng)會(huì)影響大多數(shù)人對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。連續(xù)9個(gè)月利率不變，這是國(guó)家給金融市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)：金融市場(chǎng)預(yù)期是穩(wěn)定而且穩(wěn)健的。從目前來看，LPR的利率不變，對(duì)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常重要的作用。
雖然LPR連續(xù)9個(gè)月“按兵不動(dòng)”，但是房貸利率開始出現(xiàn)一些底部回升的跡象。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套房貸利率5.52%，環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn)，而且這是從去年12月開始已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上升。
另外，1月36城房貸平均放款周期自去年9月以來經(jīng)歷“五連升”達(dá)到53天，環(huán)比延長(zhǎng)5天，回到去年4月水平。許小樂認(rèn)為，這表明，春節(jié)前市場(chǎng)資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長(zhǎng)；另一方面，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng)。
房貸“紅線”暫對(duì)個(gè)人房貸投放影響不大
從具體城市來看，1月36城房貸利率環(huán)比普遍平穩(wěn)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市，如東莞、中山主流首套、二套房貸利率提升10個(gè)基點(diǎn)及以上。
在36城中，超8成平均房貸放款周期環(huán)比拉長(zhǎng)。拉長(zhǎng)幅度靠前的城市主要是弱二線城市，如廊坊、哈爾濱、寧波及南通等，環(huán)比延長(zhǎng)10天以上。
珠三角局部城市放款周期在2020年下半年以來持續(xù)拉長(zhǎng)，2021年首月略有改善，如深圳及東莞放款周期環(huán)比分別縮短8天及4天。但珠三角城市的放款周期仍處在36城前列，如惠州、東莞、佛山及中山平均周期均在2個(gè)月以上，居36城TOP5。
眾所周知，2020年最后一天，監(jiān)管放大招，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨變局。央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布重磅文件《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行劃分為五檔，分別為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”，其中個(gè)人住房貸款余額占比最高不超過32.5%，規(guī)模越小的銀行，上限要求越低。
“新規(guī)已實(shí)施半月有余，在信貸‘開門紅’的影響下，年初銀行個(gè)人房貸投放暫未受到較大影響，個(gè)人住房按揭額度較為充足。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦如是說。
但是，李萬賦表示，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期，或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整，壓降利率較低利潤(rùn)空間較小的城市房貸額度。
李萬賦還認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款“紅線”目的不在于短期內(nèi)急劇下降房貸規(guī)模，而是從調(diào)整結(jié)構(gòu)入手，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期內(nèi)銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。從目前各銀行的房貸占比來看，僅有少數(shù)銀行的個(gè)人房貸余額占比超標(biāo)，面臨著調(diào)降壓力，多數(shù)銀行尤其是大中型銀行的個(gè)人房貸額度仍存在空間。
業(yè)內(nèi)：房貸利率大概率保持平穩(wěn)略降趨勢(shì)
“從長(zhǎng)期來看，當(dāng)前的利率不動(dòng)并不代表的是未來的利率不動(dòng)。”江瀚表示，當(dāng)前，整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)疫情影響并沒有得到緩解的情況下，很多國(guó)家出臺(tái)比較寬松的貨幣政策，這種環(huán)境還將持續(xù)下去，所以未來利率下行空間還是存在的。我國(guó)的LPR也是有下行的趨勢(shì)，只是什么時(shí)候向下調(diào)整還不明確。
考慮到房貸額度也暫未受到新規(guī)影響，李萬賦認(rèn)為，全國(guó)房貸利率大幅加碼的時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期。短期內(nèi)房貸利率大概率繼續(xù)保持平穩(wěn)略降的趨勢(shì)。
許小樂也預(yù)計(jì)，未來房貸利率總體觸底?？紤]到局部市場(chǎng)過熱，不排除個(gè)別熱點(diǎn)城市采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié)的可能。
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