“70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中略漲。”1月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年12月70城房價(jià)數(shù)據(jù)。
其中，4個(gè)一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅均比上月擴(kuò)大。這波房價(jià)上漲的原因是什么？漲幅正常嗎？2021年會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲？
一線城市房價(jià)加速上漲，拉動(dòng)70城房價(jià)指數(shù)
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，2020年12月主要是一線城市價(jià)格上漲拉動(dòng)。“一線城市新房及二手房價(jià)格漲幅擴(kuò)大，廣州及上海房價(jià)漲幅偏大。這是年底市場(chǎng)翹尾行情的體現(xiàn)，但翹尾行情明顯高于上一年。”
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。
“一線城市的房價(jià)全面上漲了，而且在加速。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房數(shù)據(jù)最能代表北京、上海、廣州和深圳的市場(chǎng)真實(shí)情況。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市12月二手住宅成交量環(huán)比增加20.5%，其中廣州及上海全市月度成交量創(chuàng)下2019年以來新高。
張大偉認(rèn)為，一線城市二手房價(jià)格上漲的核心原因有：疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，大量出國讀書人群回流，增加了市場(chǎng)需求；上海、深圳等城市的“打新潮”涌動(dòng)，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加；房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈。
日前，智聯(lián)招聘發(fā)布的調(diào)查報(bào)告就顯示，2020年，向國內(nèi)崗位投遞簡(jiǎn)歷、即有意在國內(nèi)發(fā)展的海歸人才數(shù)量較2019年猛增33.9%，增幅遠(yuǎn)高于2019年(5.3%)、2018年(4.3%)的同比增幅。一線城市為海歸回巢大本營，吸納了45.1%的求職申請(qǐng)。
“2020年全年信貸增量刷新歷史紀(jì)錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，這也拉動(dòng)了一線城市需求。”張大偉說。
從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，許小樂認(rèn)為，這與年末市場(chǎng)向改善及教育資源等換房板塊輪動(dòng)有關(guān)。“在一線城市，二手房通常比新房更能滿足購房者區(qū)位及配套改善需求，年底二手市場(chǎng)供需矛盾趨緊，因而漲幅偏大。”
樓市南熱北冷，揚(yáng)州新房、二手房價(jià)格漲幅領(lǐng)跑全國
除了一線城市房價(jià)上漲值得注意外，揚(yáng)州這匹黑馬也引起各方注意。
“從各城市來看，揚(yáng)州新房、二手房價(jià)格漲幅均領(lǐng)跑全國，環(huán)比漲幅分別為0.8%和0.9%，市場(chǎng)熱度可見一斑。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，這是因?yàn)閾P(yáng)州依托于長三角經(jīng)濟(jì)圈，且有人才政策等利好的帶動(dòng)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，揚(yáng)州近期一手房價(jià)格漲幅大，客觀上也會(huì)影響二手房的數(shù)據(jù)。但有一點(diǎn)值得肯定，其即便漲幅最大，也沒有超過1%。
2020年12月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)
“因?yàn)閺姆績r(jià)指數(shù)的熱度判斷，超過1%的基本上可以界定為過熱的城市。所以從這個(gè)角度看，至少穩(wěn)房價(jià)的壓力會(huì)小一點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋說。
他表示，從城市名單可以看出，漲幅較大的普遍都是華東區(qū)域的城市，包括揚(yáng)州、福州、金華、合肥和廈門等。對(duì)于福州和廈門來說，市場(chǎng)正處于底部反彈的階段，所以也容易出現(xiàn)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象。
“福州的確有亮眼表現(xiàn)，新房、二手房價(jià)格漲幅分別為0.7%和0.8%，僅次于揚(yáng)州。但是整體來看，城市價(jià)格漲幅均在1%以內(nèi)。”陳霄說。
一季度房價(jià)上漲趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，漲幅料放緩
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，樓市目前維持南熱北冷的態(tài)勢(shì)，南部特別是長三角、大灣區(qū)熱度的提升，帶動(dòng)了城市群內(nèi)房價(jià)上漲的壓力；而北部城市開始出現(xiàn)了房價(jià)探底的態(tài)勢(shì)。
“預(yù)計(jì)2021年南熱北冷的走勢(shì)會(huì)有所緩解，樓市熱度會(huì)逐漸恢復(fù)理性。北方部分城市，比如天津、山東青島及濟(jì)南、甚至東北部分二線城市，在一季度有可能迎來市場(chǎng)復(fù)蘇。”
對(duì)于“翹尾”的一線城市，張波表示，2021年一季度一線城市房價(jià)漲幅的趨勢(shì)會(huì)有所減緩，在春節(jié)之后有可能迎來第二波上漲空間，但整體上房價(jià)上漲幅度依然是可控。
許小樂認(rèn)為，2021年市場(chǎng)向核心城市聚焦，部分城市房價(jià)面臨較大上漲壓力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年首周市場(chǎng)景氣指數(shù)高的城市主要分布在長江中下游區(qū)域，上海、合肥等城景氣指數(shù)在40附近及以上，這些城市后期價(jià)格上漲壓力較大。
“從市場(chǎng)走勢(shì)看，當(dāng)下大部分城市雖然依然處于上漲過程中，但計(jì)算平均上漲速度，相比之前有所放緩。”張大偉表示，2020年各地調(diào)控政策收緊趨勢(shì)出現(xiàn)，全國房地產(chǎn)調(diào)控在2020年12月單月累計(jì)次數(shù)為31次，合計(jì)年內(nèi)數(shù)據(jù)1-12月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)489次。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)‘房住不炒’定位不變，地方頻繁加碼調(diào)控，預(yù)計(jì)2021年一季度房價(jià)上漲的趨勢(shì)仍將延續(xù)，但隨著調(diào)控趨緊，價(jià)格漲幅將會(huì)放緩。”陳霄說。
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