每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 陳夢妤
如果用一個詞來形容房企的2020年，一定少不了“降杠桿”。
伴隨“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)實施，降負債成為一些房企的“保命符”，也是一些企業(yè)的“長命符”。
自2020年8月監(jiān)管部門要求重點房企降負債以來，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤、
陽光城等十余家房企爭相給自己“動手術(shù)”。
降杠桿大潮席卷整個房地產(chǎn)行業(yè)，在業(yè)內(nèi)看來，這將是中長期的常態(tài)。
在防風(fēng)險的背景下，預(yù)計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企會主動“降負”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
“十八般武藝”降負債
2020年，房企前赴后繼加入降杠桿的行列。
目前市面上主流的降杠桿方式大致分為幾種——借新債還舊債、加快周轉(zhuǎn)、減少拿地（但爭取并表）、引進戰(zhàn)投、出售項目股權(quán)、分拆上市、剝離高負債項目。
“戰(zhàn)投”可能是其中引資效果最突出的一種，但對老板們來說，代價也最高昂。2020年9月，
陽光城就引入泰康人壽及泰康養(yǎng)老。
受制于新規(guī)，
陽光城踩了兩條紅線——剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率為77.62%，凈負債率為115%，現(xiàn)金短債比為1.32。2020年下半年，
陽光城已經(jīng)開始放緩拿地。
這時候，新戰(zhàn)投攜帶資金入場，無疑“雪中送炭”，代價則是泰康系合計持股13.53%，成為
陽光城第三大股東。
實際上，引入戰(zhàn)投是房企降杠桿、增資金的有效方式。2017年中國恒大三輪戰(zhàn)投共引入資本1300億元，對降低資產(chǎn)負債率起到了立竿見影的效果。2018年7月，華夏幸福引入平安資管，為企業(yè)帶入137.7億元資金，平安資管成為華夏幸福第二大股東。
再如富力地產(chǎn)，由于同時踩中了“三道紅線”，其也開始了大規(guī)模降債，變現(xiàn)、回款、裁員等多條腿“保命”。
據(jù)國盛證券估計，富力地產(chǎn)若想達到綠色檔，以2020年半年報數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，需要縮減的債務(wù)規(guī)模達到約700億元，否則融資能力將受到較大限制。
富力管理層曾預(yù)期，2020年內(nèi)可以將凈負債率在目前的水平下，再下降15%到185%以內(nèi)，3年左右爭取將凈負債率降到150%以內(nèi)。
為了“降負債”，更多房企直接采用了“少拿地”的法子。
貝殼研究院表示，其研究的12家重點房企對象里，有7家房企都在融資新規(guī)實施后收縮了拿地意愿，拿地銷售比下滑，“踩兩線”與“踩三線”的房企表現(xiàn)更為明顯。
“七十二變招數(shù)”拓融資
雖然融資新規(guī)對房企未來的發(fā)債增速有一定制約，但近五年的債券融資，發(fā)行周期集中在3～5年，2020～2021年是房企的償債高峰期。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%。
2021年有過之無不及，房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將達12448億元，同比增長36%，歷史性地突破“萬億大關(guān)”。
無疑，房企的償債壓力繼續(xù)攀升。
在周期性影響下，預(yù)計未來3～5年房企債券融資到期債務(wù)方才可能有實質(zhì)性降速，近年的現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，融資常態(tài)化收緊下，房企未來融資方向可能存在以下趨勢：
其一，融資策略亟需從債性轉(zhuǎn)向股性。
集團的股權(quán)融資，重要性會越來越凸顯，應(yīng)該會有更多房企通過引入險資、銀行等戰(zhàn)投，獲取資金改善資本結(jié)構(gòu)。
“這種合作，在業(yè)務(wù)層面也有助于賦能，資源拓展，能增加房企的抗風(fēng)險能力。”林波認為。
的確，比如華夏幸福引入平安，后者提供了不少商業(yè)地產(chǎn)、租賃市場、產(chǎn)業(yè)新城和康養(yǎng)服務(wù)等合作資源及金融服務(wù)，其中包括與平安人壽合作的北京麗澤商辦項目。
旭輝引入平安后，2019年平安不動產(chǎn)與旭輝設(shè)立項目基金發(fā)展長租公寓，并簽約落地首個合作項目——浦江鎮(zhèn)綜合型租賃社區(qū)。
2020年12月底，雅居樂旗下7個項目引入平安系，平安為此支付的誠意金約70.51億元，獲得了7個項目35%～51%不等的股權(quán)，與雅居樂共擔(dān)風(fēng)險、共享收益，而雅居樂可以實現(xiàn)快速回籠資金來增強流動性。
其二，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資迎來新風(fēng)口。
數(shù)據(jù)顯示，2020年房企ABS發(fā)行規(guī)模約4304.6億元，同比增長10.2%，其中TOP50房企發(fā)行量占比約30%。
據(jù)CNABS統(tǒng)計，至2020年底萬科、碧桂園和保利供應(yīng)鏈ABS余額超過100億元，華發(fā)、金茂、奧園、金地、世茂、綠城的ABS存量規(guī)模都超過50億元。
供應(yīng)鏈金融一方面可延長應(yīng)付賬款賬齡，達到變相融資且不占用融資額度的目的；另一方面，供應(yīng)鏈金融仍在“應(yīng)付賬款”二級科目中體現(xiàn)，對房企杠桿沒有產(chǎn)生影響。
“房企應(yīng)該加強上下游話語權(quán)，靈活運用產(chǎn)業(yè)鏈上非金融債務(wù)融資的方式，積極拓展票據(jù)融資和供應(yīng)鏈保理等供應(yīng)鏈融資。”
林波認為，對房企來說，ABS最大的優(yōu)勢在于融資和出表，實現(xiàn)降杠桿的同時，還能盤活存量資產(chǎn)。
其三，土地進行合作開發(fā)、聯(lián)合融資。
58安居客研究分院院長張波告訴記者，融資壓力將中長期影響房企，三道紅線政策不斷落地，加上銀行對房地產(chǎn)貸款“兩道紅桿”的比例要求，資金未來會更多流到大中型負債“綠燈”房企。
房企越來越采用合作的方式，比如土地合作開發(fā)、聯(lián)合融資，在操盤上也更注重加快項目去化力度。
張波直言，要活下去，就是要回歸基本盤，多元業(yè)務(wù)“遠水不解近渴”，地產(chǎn)開發(fā)依然是主體業(yè)務(wù)，況且我國城鎮(zhèn)化仍有提升空間，因此房企基于開發(fā)還有很長的路、很多方法可以探究。
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