2021年伊始，各大房企上演發(fā)債熱潮，其中境外債成為重頭戲。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至1月14日，今年已有超過20家房企披露各階段境外債融資進(jìn)展，包括碧桂園、世茂集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、旭輝控股、中梁控股等企業(yè)，融資額在100億美元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房企融資井噴、境外融資爆發(fā)的主要原因是房企未雨綢繆、加大融資，以避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

上周境外債金額同比大增481%，占整體發(fā)債規(guī)模72.5%

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月4日-1月10日，開年首周房企發(fā)債積極，房企境內(nèi)外債券共發(fā)行30筆，融資（含計(jì)劃）金額約550.1億元，融資金額同比增長(zhǎng)133.0%。其中，境外發(fā)行（含計(jì)劃發(fā)行）金額約61.6億美元，同比大幅增長(zhǎng)481%，占比整體發(fā)債規(guī)模72.5%。

據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，上周，16家左右的房企披露各階段境外債融資進(jìn)展，包括時(shí)代中國(guó)、建業(yè)地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、合生創(chuàng)展、弘陽(yáng)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、德信中國(guó)、華南城、碧桂園、中梁控股、世茂集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)等企業(yè)。

1月5日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，成功發(fā)行4億美元5年期6.63%綠色優(yōu)先票據(jù)。1月7日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，1月6日，該公司及子公司擔(dān)保人就發(fā)行金額為3億美元的4.45%優(yōu)先票據(jù)與初始買方簽訂購(gòu)買協(xié)議。1月7日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行一筆金額3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率7.30%；合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，擬發(fā)行一筆4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率5.8%。1月8日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2025年到期2.6億美元票據(jù)，票面利率7.5%。

本周，又有包括越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、旭輝控股、藍(lán)光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)在內(nèi)的房企披露各階段境外債融資進(jìn)展。

其中，寶龍地產(chǎn)披露，2025年到期的1億美元、票面利率5.95%的優(yōu)先票據(jù)已完成發(fā)行。大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行本金總額為1.8億美元2022年到期的美元票據(jù)，年利率為9.95厘。

首創(chuàng)置業(yè)稱，擬發(fā)行4億美元債券，年利率4.65厘。旭輝控股發(fā)布公告表示，公司一筆規(guī)模為4.19億美元的優(yōu)先票據(jù)已發(fā)行上市，該筆債券將于2027年到期，年利率為4.375%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析稱，歷年首月均為房企債券融資的高峰，2019-2020年兩年首月發(fā)債規(guī)模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發(fā)債規(guī)模為全年峰值，因此2021年首月債市火熱符合傳統(tǒng)預(yù)期。同時(shí)，2021年房企融資新規(guī)與銀行金融機(jī)構(gòu)的集中度管理均處于過渡期中，金融監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房企對(duì)國(guó)內(nèi)金融環(huán)境預(yù)期緊張，故而將會(huì)加快新年發(fā)債節(jié)奏，搶跑債市。

為何境外債成追捧對(duì)象？同策研究院資深分析師肖云祥表示，這或與美元匯率持續(xù)走低有關(guān)。從所發(fā)的美元債情況來看，碧桂園、世茂、旭輝等大中型房企在融資規(guī)模、融資期限、融資成本上都占有優(yōu)勢(shì)。

融資成本分化，利率低至2.7%

的確如此，此前境外發(fā)債，超過10%的融資成本也很常見，而此輪境外債，部分房企利率較低，其中碧桂園的5年期5億美元美票融資成本低至2.7%。

1月6日，碧桂園發(fā)布公告稱，擬發(fā)行兩種美元優(yōu)先票據(jù)，分別為將于2026年到期的5億美元票據(jù)，利率為2.7%；將于2031年到期的7億美元票據(jù)，利率為3.3%。碧桂園表示，公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)的再融資。

而在前一天，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行于2031年到期的8.72億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息將按年利率3.45%計(jì)算，這創(chuàng)下世茂在境外發(fā)債利率最低的紀(jì)錄。

此外，時(shí)代中國(guó)6年期3.5億美元債，票面年利率僅5.75％，創(chuàng)下時(shí)代中國(guó)境外債發(fā)行年期最長(zhǎng)、利率最低雙紀(jì)錄。而龍光集團(tuán)3億美元2028年到期年息4.5%的優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下龍光集團(tuán)境外債年期最長(zhǎng)及利率新低紀(jì)錄。

肖云祥指出，房企境外融資成本分化嚴(yán)重，大型房企融資優(yōu)勢(shì)非常明顯，而部分中小房企融資成本仍較高。

其中，當(dāng)代置業(yè)2023年到期的2.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，利率為9.8%；中梁控股2億美元票據(jù)，票面利率9.5%；華南城2023年到期的1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為10.75%；德信中國(guó)2022年到期的1.5億美元額外票據(jù)，票面利率為9.95%；明發(fā)集團(tuán)8900萬美元債券，利率15%。

不過，從整體來看，1月份境外債期限都有所拉長(zhǎng)，融資成本降低，房企通過低息發(fā)債進(jìn)行債務(wù)置換，融資成本有望進(jìn)一步下降。

植信投資高級(jí)研究員馬泓認(rèn)為，美元債發(fā)行利率的下降與美元3個(gè)月國(guó)債收益率和LIBOR利率下降是對(duì)應(yīng)的關(guān)系，表明離岸美元債市場(chǎng)資金相對(duì)充裕?？紤]到國(guó)內(nèi)外利差處于歷史高位，海外融資成本相對(duì)較低，且國(guó)內(nèi)融資環(huán)境逐步趨緊，會(huì)有越來越多的房企尤其是民營(yíng)房企加入境外債券融資的隊(duì)伍中。

融資監(jiān)管不斷，房企積極發(fā)債未雨綢繆

除了發(fā)債窗口、成本較低等原因令境外債井噴，接連出臺(tái)的監(jiān)管政策也令房企預(yù)期融資緊張，積極發(fā)債防患于未然。張大偉表示，不論是“三條紅線”還是其他政策，目前還未落地，各大房企未雨綢繆，抓緊窗口期，加大融資，加快資金儲(chǔ)備，以較低的利率置換過去的高額融資，以應(yīng)對(duì)未來可能的市場(chǎng)變化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括旭輝控股、大發(fā)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、龍光集團(tuán)、德信中國(guó)、中梁控股等在內(nèi)的房企均表示，所得款項(xiàng)凈額用于其若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資；包括碧桂園、建業(yè)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等房企均表示，所得款項(xiàng)凈額將用于一年內(nèi)到期現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)再融資。

潘浩預(yù)計(jì)，2021年首月發(fā)債規(guī)模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。不過，馬泓指出，未來境外短期債券融資成本也可能存在上行風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)考慮到監(jiān)管層對(duì)整體房企資本流動(dòng)的監(jiān)管壓力可能上升，因此在發(fā)行節(jié)奏上企業(yè)可能會(huì)選擇上半年發(fā)行為主。

事實(shí)上，在行業(yè)增速持續(xù)放緩趨勢(shì)下，疊加房企有息負(fù)債增長(zhǎng)、“三道紅線”以及銀行機(jī)構(gòu)涉房貸款“兩道紅線”，各大房企積極尋找高效融資方式，緩解資金面壓力。近期，除了積極發(fā)債外，不少房企對(duì)外擔(dān)保動(dòng)作不斷，在行業(yè)帶起新一波“擔(dān)保熱”?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近兩個(gè)月以來，22家房企提供擔(dān)保事件累計(jì)達(dá)到185次，總計(jì)金額超過1000億元，高于去年同期。

“為子公司貸款提供擔(dān)保屬于上市公司的‘信用貸’，一般借款利率較低，程序相對(duì)簡(jiǎn)單，這也是‘擔(dān)保熱’的重要原因之一。”但是，克而瑞研究報(bào)告也指出，盡管融資擔(dān)保具備一定的優(yōu)勢(shì)，利好于子公司的發(fā)展，但是當(dāng)前整體資金面收緊，高擔(dān)保無疑會(huì)加劇房企潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，背后存在了一系列隱憂。