前幾天，有媒體報道，新希望集團董事長劉永好曾稱中國有逾千家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行養(yǎng)豬。自從“二師兄”身價陡漲，去養(yǎng)豬的人如過江之鯽，房企養(yǎng)豬已不是新鮮事。筆者好奇的是，房企為啥要去養(yǎng)豬？房地產(chǎn)主業(yè)都做不好，還能做好養(yǎng)豬副業(yè)？

這幾年，豬確實站到了風(fēng)口上，開始飛起來。據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部監(jiān)測，自2018年10月起，生豬基礎(chǔ)產(chǎn)能大幅下降，2019年7月，全國400個監(jiān)測縣生豬存欄環(huán)比減9.4%，同比降32.2%，全國規(guī)模以上生豬定點屠宰企業(yè)屠宰量1730.34萬頭，環(huán)比減1.6%，同比降11.3%。生豬出欄數(shù)銳減，疊加非洲豬瘟影響，導(dǎo)致生豬市場供應(yīng)明顯減少、價格加快上漲，大部分養(yǎng)豬企業(yè)年平均毛利率都維持在較高水平。如牧原集團、新希望集團、溫氏集團三大養(yǎng)豬頭部企業(yè)2020年上半年毛利率分別為63.27%、42.6%、38.39%，同比增長均在20%以上。這就讓很多人看著流口水。以前是上市公司賣幾套房子就可以改善財務(wù)報表，現(xiàn)在是房企養(yǎng)幾頭豬，財務(wù)報表才會好看些，此一時彼一時也。

以前人們嘲笑房地產(chǎn)太土，現(xiàn)在房企覺得養(yǎng)豬最簡單，圈一塊地就可以了，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)除了沒錢，有的只有地了。但房企的地能否變身養(yǎng)豬場，或者房企拿來養(yǎng)豬的地，將來能否變性為房地產(chǎn)開發(fā)用地，都是未知數(shù)。房企不管三七二十一，爭著去養(yǎng)豬，顯然不是養(yǎng)豬容易，而是房地產(chǎn)確實不好干了。去年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，按照負(fù)債率高低，為房企劃出了“三條紅線”，并按觸碰“三條紅線”的情況，把房企分成了紅橙黃綠四檔，參加座談會的12家房企分別對應(yīng)不同的檔位。但有問題的房企不止這12家，有人統(tǒng)計了49家房企，其中有15家處于“三條紅線”的紅檔，8家處于橙檔，15家黃檔，11家綠檔。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)盛行“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴張模式，南都大數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，我國76家房企一年內(nèi)到期的有息債就達(dá)2.5萬億元，占有息負(fù)債總額的35%。“820新政”要求踩線房企必須在2023年前完成減負(fù)債目標(biāo)。從今年1月1日起，所有房企都將執(zhí)行“三條紅線”政策。

這一政策已經(jīng)讓房企大佬驚呼“一切歸零”了，沒想到，就在今年1月1日，一個更為震撼的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》下發(fā)，又對不同銀行金融機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人房貸劃出了“兩條紅線”，排在第一檔的是7家房貸最多的銀行，這7家銀行的開發(fā)貸不得超過40%占比，個人房貸不得超過32.5%占比，排在第二檔的是17家中資中型銀行，他們的開發(fā)貸占比只有27.5%，個貸只有20%，一旦觸碰到紅線，就要停止所有房貸。一直以來，房貸被視為比較安全的信貸，按照銀保監(jiān)會主席郭樹清的說法，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，在此之前，開發(fā)商實際上已經(jīng)很難從銀行拿到開發(fā)貸了，因此，這39%的比例中，絕大部分應(yīng)該是個人房貸。大家知道，個人房貸也有嚴(yán)格限制，買第一套房首付大概在30%-40%，買多套房的首付最高達(dá)70%-80%。這么高的首付款比例，樓市一旦出現(xiàn)跌價波動，首當(dāng)其沖的不是銀行，而是個人。但不管怎么說，個人房貸風(fēng)險雖然由買房者承擔(dān)，但錢是付給了開發(fā)商的?，F(xiàn)在銀行劃出了“兩條紅線”，等于把開發(fā)商通過預(yù)售取得預(yù)付款的渠道也堵嚴(yán)了。這下買房人和開發(fā)商都要驚呼“樓市大地震”了。五條紅線之下，養(yǎng)豬也就成了一些房企的救命稻草。

但房地產(chǎn)有房地產(chǎn)周期，豬也有豬周期。任何事物，物極必反，到了一個低谷或頂點，也就離反轉(zhuǎn)不遠(yuǎn)了。大家都去養(yǎng)豬，豬周期的拐點就在不遠(yuǎn)處等你了。去年開始，政府就加大了生豬養(yǎng)殖扶持力度，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部等部門先后出臺降低養(yǎng)豬用地審批條件、政府貼息生豬貸款申請標(biāo)準(zhǔn)以及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等政策。這些措施，對于擅長拿地的開發(fā)商頗具吸引力，但能否趕上豬周期高點卻很難說。況且，養(yǎng)豬已成為重資產(chǎn)行業(yè)，沒有點家底是養(yǎng)不起“二師兄”的。房企那邊要降杠桿，這邊卻要加杠桿。弄不好就會駝子摔跤，兩頭落空。

1月8日，“十余年磨一劍”的生豬期貨，在大商所正式掛牌上市，這是我國期貨市場首個活體交割品種。牧原股份、溫氏股份、新希望、傲農(nóng)生物等龍頭企業(yè)，均被納入了生豬集團交割倉庫及分庫名單。生豬期貨在這個時候上市，顯然是為了熨平豬周期，對沖周期波動風(fēng)險。專業(yè)機構(gòu)已經(jīng)發(fā)出警示，目前豬周期已步入下行軌道，今年底可望達(dá)到盈虧平衡線，2022年養(yǎng)殖戶或?qū)⑦M(jìn)入虧損期。

每個行業(yè)都有自己的周期，自己的行業(yè)踩不上周期，去踩別人的周期，很有可能一腳踏空。開發(fā)商還是干自己的老本行好些，如果連老本行都干不好了，那就干脆洗洗睡吧！