物業(yè)管理管理方法自身是一種行為主體公平的委托合同書(shū)關(guān)聯(lián)，并非各個(gè)部門(mén)的管理方法關(guān)聯(lián)。未防止姓名學(xué)解釋上的模棱兩可，將要物業(yè)管理改叫物業(yè)服務(wù)。依據(jù)建設(shè)部2007年164命令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)公司，就是指依規(guī)開(kāi)設(shè)、具備單獨(dú)主體資格，從業(yè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主題活動(dòng)的公司。”

物業(yè)管理公司接納委托從業(yè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，理應(yīng)與委托人簽署物業(yè)服務(wù)合同書(shū)。物業(yè)服務(wù)合同書(shū)不屬于我國(guó)合同分類中的委托合同書(shū)。委托合同書(shū)是受委托人以委托人的為名和花費(fèi)為委托人解決委托事務(wù)管理，委托人付款承諾酬勞的協(xié)議書(shū)。物業(yè)服務(wù)合同書(shū)既能夠產(chǎn)生在法定代表人中間，還可以產(chǎn)生在普通合伙人與法定代表人中間。

物業(yè)服務(wù)合同書(shū)具備以下的委托合同書(shū)的法律特征：

（1）物業(yè)服務(wù)合同書(shū)的簽訂以被告方互相信任為前提條件，任何一方根據(jù)誘使、詐騙、欺騙等方式簽署的合同書(shū)，一經(jīng)查證，可依規(guī)提起訴訟，直到終止合同關(guān)聯(lián)。

（2）物業(yè)服務(wù)合同書(shū)是有償服務(wù)的。委托合同書(shū)的目地取決于由受委托人用委托人的為名和花費(fèi)解決管理方法委托人事務(wù)管理。因而，小區(qū)業(yè)主不僅要付款物業(yè)管理公司在解決委托事務(wù)管理中的必需花費(fèi)，還應(yīng)付款物業(yè)管理公司一定的酬勞。

（3）物業(yè)服務(wù)合同書(shū)即是諾成性合同書(shū)也是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同書(shū)自彼此達(dá)成共識(shí)時(shí)創(chuàng)立，故為諾成性合同書(shū)；委托人和受委托人雙方都承擔(dān)責(zé)任，故為雙務(wù)合同。

（4）物業(yè)服務(wù)合同書(shū)是勞動(dòng)用工合同。勞動(dòng)用工合同的特性是：合同書(shū)的標(biāo)底是一定的符合規(guī)定的勞務(wù)公司，而不是化學(xué)物質(zhì)成效或有機(jī)化學(xué)成效；合同書(shū)承諾的勞務(wù)公司根據(jù)提供勞務(wù)的人的特殊行為出去。

物業(yè)服務(wù)合同書(shū)在簽署時(shí)要以政府部門(mén)施行的示范性文字為基本，彼此在公平同意的前提條件下，遵照公正、誠(chéng)實(shí)信用原則與合理合法的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)充足的商議探討達(dá)成一致建議后才可簽署。

物業(yè)管理工作中本身的特性決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，除開(kāi)遵照簽署一般合同書(shū)時(shí)的常見(jiàn)問(wèn)題外，也要留意下列四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

（一）“宜細(xì)不適合粗”的標(biāo)準(zhǔn)

為保證 合同書(shū)彼此的利益，確立各目地義務(wù)、支配權(quán)、責(zé)任，降低日后的糾紛案件，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司在對(duì)合同書(shū)談判竣工結(jié)算時(shí)，要遵照“宜細(xì)不適合粗”的標(biāo)準(zhǔn)，即對(duì)合同書(shū)的實(shí)際條文要開(kāi)展細(xì)膩的充足商議，獲得一致，不但要從宏觀經(jīng)濟(jì)上掌握，更應(yīng)從外部經(jīng)濟(jì)上給予確立。一般物業(yè)服務(wù)合同書(shū)中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包含五個(gè)層級(jí)的承諾：

1.委托新項(xiàng)目

委托什么管理服務(wù)新項(xiàng)目應(yīng)逐一寫(xiě)清。如“建筑物同用位置的檢修、保養(yǎng)和管理方法”；“同用設(shè)施的檢修、保養(yǎng)、運(yùn)作和管理方法”；“清潔衛(wèi)生”等。物業(yè)管理委托關(guān)鍵的是文化性服務(wù)，應(yīng)逐一給予確立；另外哪些項(xiàng)目容許物業(yè)管理公司工程分包，對(duì)工程分包的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和限定標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)給予確立。

2.各委托新項(xiàng)目的主要內(nèi)容

各委托新項(xiàng)目所包括的主要內(nèi)容，應(yīng)描述清晰，越詳盡越好。如建筑物公共位置的檢修、保養(yǎng)和管理方法，新項(xiàng)目?jī)?nèi)容包含：密肋樓蓋、房頂、外墻面磚、載重構(gòu)造……；清潔衛(wèi)生包含什么一部分，室內(nèi)樓梯、樓梯道、場(chǎng)所、院落什么委托，什么不委托。

不一樣特性的小區(qū)業(yè)主和不一樣種類的物業(yè)管理在一些委托新項(xiàng)目的主要內(nèi)容上是有非常大差別的。這種差別和區(qū)別除在招標(biāo)文件中明確指出外，還應(yīng)在合同談判時(shí)給予精確定義。如軍隊(duì)和一些政府部門(mén)在“保安公司”這一委托新項(xiàng)目的主要內(nèi)容上與普通住房區(qū)和辦公樓便是有很大差別的。

3.服務(wù)水平與規(guī)范

各委托新項(xiàng)目主要內(nèi)容的管理服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在判定的基本上動(dòng)能化的盡量給予量化分析。這類量化分析規(guī)范有兩個(gè)層級(jí)，一是勞動(dòng)量的量化分析，二是質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)的量化分析。如垃圾清理要一天一次，還是二天一次，它是對(duì)勞動(dòng)量的量化分析；而清潔衛(wèi)生的清理規(guī)范則歸屬于質(zhì)量檢測(cè)鑒定的規(guī)范。要留意在確立產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少使用或無(wú)需含有模糊不清定義的詞句，比如“干凈整潔”，由于是不是干凈整潔不容易做出精確分辨。

現(xiàn)階段，許多物業(yè)服務(wù)合同書(shū)在簽署時(shí)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)論述不精確。對(duì)于此事，中國(guó)物業(yè)管理研究會(huì)下發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]2號(hào)），全國(guó)各地管理方法單位也施行了全國(guó)各地物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的級(jí)別規(guī)范，這種可做為合同談判簽署時(shí)的參照和根據(jù)。

4.管理方法和服務(wù)項(xiàng)目花費(fèi)

各委托新項(xiàng)目在所述的管理服務(wù)內(nèi)容與產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)扣除的相對(duì)有效的成本費(fèi)或成本費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目是分級(jí)別的，不一樣級(jí)別扣除的花費(fèi)是有很大差別的。在確立了委托新項(xiàng)目、主要內(nèi)容和產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，花費(fèi)的明確通常是彼此爭(zhēng)執(zhí)和議價(jià)的聚焦點(diǎn)。在明確有效的花費(fèi)時(shí)，要?dú)v經(jīng)詳盡的內(nèi)容計(jì)算和橫向比較。不論是選用包干制取費(fèi)，還是酬勞制付錢(qián)，雙方都應(yīng)歷經(jīng)一定的計(jì)算和比照。全國(guó)各地統(tǒng)計(jì)局施行的參考價(jià)應(yīng)看作一個(gè)參照根據(jù)，各物業(yè)管理地區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模尺寸與組成均不一樣，對(duì)終取費(fèi)規(guī)范還應(yīng)詳盡探討明確。

5.對(duì)物業(yè)管理公司的獎(jiǎng)罰承諾條文

物業(yè)管理委托的雙方應(yīng)爭(zhēng)得互利共贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，解決物業(yè)服務(wù)公司的工作中有相對(duì)的獎(jiǎng)罰條文?，F(xiàn)階段，各政策法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司的違反規(guī)定、違反規(guī)定、毀約個(gè)人行為，對(duì)因?yàn)槠涔ぷ髦胁怀袚?dān)或出錯(cuò)給小區(qū)業(yè)主導(dǎo)致?lián)p害或危害的狀況均有一些強(qiáng)行性條文，但缺乏對(duì)物業(yè)管理公司的獎(jiǎng)勵(lì)性條文。一些當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下愿意物業(yè)管理喜獲全國(guó)或省、市出色（示范性）住宅小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)10%～25%，但真實(shí)實(shí)行的并不是很多，實(shí)行起來(lái)也較難。充分考慮政府部門(mén)不適合比照做出要求，因此在合同談判時(shí)，小區(qū)業(yè)主能夠開(kāi)設(shè)一些獎(jiǎng)賞條文，以鼓勵(lì)物業(yè)管理公司以及職工能夠更好地搞好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。如，小區(qū)業(yè)主可開(kāi)設(shè)小區(qū)業(yè)主獎(jiǎng)賞股票基金，對(duì)有突顯個(gè)人事跡或主要表現(xiàn)的職工給予一定獎(jiǎng)賞；在酬勞制的狀況下，如物業(yè)管理公司在搞好管理服務(wù)的前提條件下，其物業(yè)服務(wù)開(kāi)支有很大的節(jié)省，可適度提升酬勞等。

所述五個(gè)層級(jí)是物業(yè)服務(wù)合同書(shū)不能少的必需的內(nèi)容。為避免 合同書(shū)太長(zhǎng)，可選用配件的方式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，包含《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個(gè)配件。除此之外，彼此還可就實(shí)際難題提升配件。