接連受到政策嚴(yán)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在“三道紅線(xiàn)”“房貸紅線(xiàn)”新規(guī)落定之后逐漸步入平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期。這沒(méi)有澆滅高能級(jí)城市的市場(chǎng)熱情，粵港澳大灣區(qū)的龍頭城市廣州、深圳在歲末新年均走出了“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的行情。
灣區(qū)“雙雄”所處的環(huán)境不盡相同，但均醞釀了足夠推升樓市上行的動(dòng)能。深圳商品房供應(yīng)量一直處于低位，盡管在2020年“715”新政出臺(tái)之后曾短暫縮量，但價(jià)格堅(jiān)挺，調(diào)控之后一手房成交依然火爆，二手至今也已逐漸走出調(diào)控的影響；廣州樓市則是在平穩(wěn)兩年多之后，城市價(jià)值再被發(fā)掘，市場(chǎng)步入上升通道。
需要強(qiáng)調(diào)的是，兩座城市整體均呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，但廣州、深圳未來(lái)的政策走向或?qū)⒆呦蚍只?。共同點(diǎn)是，在供給端，廣州、深圳的土地供應(yīng)都持續(xù)放量；在需求端，廣州購(gòu)房者鮮用“高杠桿”，炒作情緒較弱，市場(chǎng)整體平穩(wěn)為主；而深圳資金流動(dòng)密集，民間炒作氛圍較濃，存在進(jìn)一步加碼調(diào)控的可能性。
在分化中走高
“冰火交加”，用在廣深樓市最近的行情走勢(shì)上再合適不過(guò)。
從數(shù)據(jù)面上來(lái)看，廣深樓市在成交價(jià)與成交量上都呈現(xiàn)出上揚(yáng)的趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年最后一個(gè)月，深圳錄得平均單價(jià)為87957元/平方米，同比上漲34.23%；廣州平均單價(jià)為39851元/平方米，同比上漲11.55%。
價(jià)格上漲的同時(shí)，成交量更屢創(chuàng)紀(jì)錄。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月廣州新房成交達(dá)到17243套，創(chuàng)單月成交量新高；中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年11月、12月兩個(gè)月的成交量均創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中11月成交量為6296套，同比上升至97.0%，創(chuàng)下了自2016年1月以來(lái)近5年的新高；12月成交量為5219套，雖環(huán)比下降17.1%，仍為年內(nèi)次高。
盡管供需兩旺，但在城市內(nèi)部，“分化”依然是當(dāng)下的主流。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪(fǎng)多位廣州、深圳的市場(chǎng)觀(guān)察人士、中介人士與購(gòu)房者，從他們所反映的情況來(lái)看，市場(chǎng)冷熱不均的情況十分明顯。廣州是黃埔、南沙等熱點(diǎn)片區(qū)動(dòng)力十足；深圳則是一手“打新熱”持續(xù)，二手“天價(jià)豪宅盤(pán)”出手較難，剛需客較多的片區(qū)例如坂田等，成交則逐漸回復(fù)至調(diào)控前狀態(tài)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州2020年全年一手成交價(jià)漲幅前二分別是南沙與黃埔，其中南沙錄得成交均價(jià)為26622元/平方米，漲幅為24.46%；黃埔錄得30217元/平方米的成交價(jià)，漲幅為17.9%；與之相對(duì)，白云、增城全年均價(jià)則呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，跌幅分別為4.72%、2.73%。
在二手房方面，廣州熱點(diǎn)片區(qū)同樣熱情高漲。天河車(chē)陂片區(qū)的中介小劉近期忙著收房，但市場(chǎng)依然供不應(yīng)求， “有客戶(hù)，沒(méi)盤(pán)。”
與廣州相比，深圳的市場(chǎng)情況更加特殊。由于深圳一手市場(chǎng)上一二手價(jià)格存在倒掛，故而導(dǎo)致大量的購(gòu)房者潛伏于各大新盤(pán)“打新”，深圳近期樓盤(pán)“開(kāi)盤(pán)即秒光”的情形屢見(jiàn)不鮮。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳22個(gè)開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目中，有7個(gè)日光盤(pán)，新房整體開(kāi)盤(pán)去化情況較好。
二手方面則存在較為明顯的分水嶺，剛需客較多、房屋總價(jià)較低的龍崗片區(qū)成交暢旺，老牌豪宅片區(qū)南山、福田則較為平淡。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年12月30日，龍崗成交量依然位居首位，成交套數(shù)為2171套，占全市成交的33.0%。
李念是深圳布吉片區(qū)的中介，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，“好賣(mài)，我在布吉接觸的大部分是剛需客，200-600萬(wàn)的客戶(hù)群體市場(chǎng)上可選擇的房源特別少，我找房子找到心碎。以前帶客戶(hù)都會(huì)對(duì)比個(gè)兩三套，現(xiàn)在沒(méi)得對(duì)比，一個(gè)小區(qū)可能就看一兩套房子。”
另一名中介林翔所在的深圳坂田片區(qū)同樣剛需客聚集，他的感受是，“很不錯(cuò)，個(gè)別社區(qū)已經(jīng)恢復(fù)到‘715’以前的月成交量了，也沒(méi)什么市場(chǎng)價(jià)的房源可供客戶(hù)篩選的，每成交一套總價(jià)還是創(chuàng)新高。”
并非所有人都如李念他們一般幸運(yùn)，更多的中介還為開(kāi)不出單而煩惱。一名南山后海豪宅片區(qū)的店?yáng)|指出，“我的感覺(jué)就是，市場(chǎng)不好。從去年12月1日到現(xiàn)在，我們店沒(méi)有開(kāi)出一張單。”
后市走向何方？
廣州、深圳本輪樓市上行，與宏觀(guān)環(huán)境有著密切的聯(lián)系。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱(chēng)，2020年受到疫情的沖擊比較大，市場(chǎng)對(duì)樓市有所預(yù)期疊加央行表態(tài)貨幣政策不急轉(zhuǎn)彎，都對(duì)市場(chǎng)情緒有一定的提振作用。
此番背景下，廣深雙城成交量創(chuàng)下樓市新高也在意料之中。不過(guò)，需要強(qiáng)調(diào)的是，廣州、深圳目前無(wú)論是供應(yīng)端或者需求端，所面對(duì)的微觀(guān)環(huán)境和調(diào)控壓力全然不同，這也將左右兩座城市后續(xù)的政策走向。
從供應(yīng)端來(lái)看，廣州的供應(yīng)量向來(lái)較為充足。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2020年，廣州共出讓經(jīng)營(yíng)性用地146宗，同比增長(zhǎng)62.22%；獲得土地出讓金2465億元，同比上漲46.63%。從商品房供應(yīng)來(lái)看，廣州也不存在“庫(kù)存量低”的情形。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，2020年12月，廣州一手房供應(yīng)帶動(dòng)庫(kù)存面積提升至近一年高位；但由于下半年以來(lái)整體成交猛增，最新消化周期已降低至7.8個(gè)月，廣州新房整體呈現(xiàn)“快推快銷(xiāo)”狀態(tài)。
與廣州相比，盡管深圳在土地供應(yīng)端也在持續(xù)發(fā)力，但受限于實(shí)際條件，商品房庫(kù)存量也常年處于較低的區(qū)間。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，截止到2020年12月31日，深圳一手住宅庫(kù)存面積312.8萬(wàn)平方米。當(dāng)前深圳一手住宅去化周期為6.6個(gè)月，仍處于較低水平。
深圳這種“供不應(yīng)求”的狀態(tài)將購(gòu)房者情緒維持在高燒狀態(tài)，市場(chǎng)也存在濃郁的“炒作”氛圍，代持、高杠桿之風(fēng)依然存在，深圳未來(lái)依然可能進(jìn)一步加碼調(diào)控。
2020年11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門(mén)正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。
時(shí)至今日，“綜合調(diào)控政策”是否落地依然不明朗，但深圳對(duì)購(gòu)房資金的管控越趨嚴(yán)格。一名深圳四大行的貸款專(zhuān)員指出，“目前批貸方面的確嚴(yán)格一些，不過(guò)如果首套房的首付款不是貸款來(lái)的，不會(huì)太苛刻。”
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁也建言，官方可針對(duì)樓市里面出現(xiàn)的新情況做一個(gè)“補(bǔ)漏洞”的行為，但針對(duì)需求側(cè)的壓制，是一種揚(yáng)湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側(cè)加大供應(yīng)，目前深圳的做法已經(jīng)看到了這個(gè)趨勢(shì)，深圳在未來(lái)的“十四五”期間，土地供應(yīng)以及相關(guān)聯(lián)的住房供應(yīng)都會(huì)明顯拉伸。
深圳市住房和建設(shè)局1月11日發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤(pán)點(diǎn)》，數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開(kāi)工商品住房建筑面積1236萬(wàn)平方米，為歷年之最，同比增長(zhǎng)160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。
與之相對(duì)，廣州市場(chǎng)則顯得較為理性，李宇嘉指出，廣州樓市整體平穩(wěn)，只是個(gè)別區(qū)域有點(diǎn)漲，現(xiàn)在不太可能再去出調(diào)控政策。廣州克而瑞首席分析師肖文曉也認(rèn)為，“政府已經(jīng)（對(duì)哄抬房?jī)r(jià)）給了反饋，沒(méi)有出調(diào)控政策的必要。官方要做的就是穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系，防止有關(guān)各方過(guò)度炒作。”
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