繼物業(yè)股狂歡后，住房租賃將迎來“十四五”頂層規(guī)劃。
歲末年初，住房租賃行業(yè)利好政策頻出，1月6日，在收緊房地產(chǎn)貸款之后，央行明確“力挺”住房租賃市場。目前看來，租賃住房成為解決大城市住房問題突出有效的思路，有望成為今年住房工作的重心，政策推進下，房企在住房租賃領(lǐng)域也將迎來新機遇。
租賃市場將迎“強管控”
12月29日，北京市人民政府新聞辦公室召開北京市“回顧‘十三五’展望‘十四五’”系列新聞發(fā)布會，會上提出“十四五”期間有效增加保障性住房供給，完善住房保障體系的5條舉措。
相比之下，“整頓秩序”成為上海的關(guān)鍵詞之一，同日召開的上海市政府常務(wù)會議進一步就整頓規(guī)范上海市住房租賃市場秩序進行了部署，會議原則上同意《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》。
同樣是在12月29日，深圳也對租房市場釋放利好信號。深圳市市長強調(diào)，住房問題關(guān)系到民生福利，將會加快租賃住房建設(shè)，盤活存量住房和土地等資源，不僅要充分發(fā)揮骨干企業(yè)在其中的作用，還鼓勵社會力量參與租房建設(shè)。
北上深三地不約而同在同一天部署推進租賃住房相關(guān)工作，源于不久前中央經(jīng)濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”列為重點工作，強調(diào)要高度重視保障性租賃住房建設(shè)的定調(diào)。此后召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議亦明確，2021年的重點工作之一是大力發(fā)展租賃住房。
種種跡象表明，租賃市場的“強管控”時代即將到來，租賃行業(yè)有望逐漸告別“野蠻生長”的時代。
對此，中國企業(yè)發(fā)展聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，一線城市和一些核心城市房價過高，導(dǎo)致年輕一代無法通過買房解決居住問題，緩解住房保障的社會矛盾及維護城市的可持續(xù)發(fā)展，是中央出臺住房租賃相關(guān)政策、地方出臺配套政策的原因。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則進一步表示，2020年長租公寓的爆雷造成了較大的社會影響。一方面，長租公寓爆雷事件頻發(fā)意味著租賃市場監(jiān)管要被提到比較高的位置上來，租房的合法權(quán)益需要得到保障，市場上多級多梯度消費的模塊仍需健全；另一方面，由于租購之間權(quán)益落差較大，買賣市場吸收了過多的社會資本，有機的租賃構(gòu)成可以分化銷售市場的壓力。
房企租賃業(yè)務(wù)迎新機
據(jù)流動人口發(fā)展報告顯示，2020年我國流動人口達到2.82億人，租賃人口總數(shù)近2億。而從供需比看，大多數(shù)的城市供應(yīng)普遍跟不上需求，熱點城市供應(yīng)缺口尤為嚴重。“2021年，推進及規(guī)范租賃市場發(fā)展將為房企帶來新的發(fā)展機會，為房企提供一個可持續(xù)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)方向。”柏文喜如是表示。
但毋庸諱言，當(dāng)前發(fā)展租賃住房市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，高成本的資金、稀缺的土地、缺乏效率的運營以及稅費等多個因素極大地限制了租賃住房市場的發(fā)展。柏文喜即指出，目前相關(guān)的金融與資管市場不夠成熟，金融產(chǎn)品與工具也不夠豐富，這些都會給房企拓展租賃市場帶來困難與挑戰(zhàn)。盧文曦則認為，租金回報率低，也在一定程度上限制了市場的發(fā)展。
住房租賃發(fā)展難，從2020年長租公寓遭遇的寒冬中可窺一二。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2020年以來超過40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業(yè)經(jīng)營困難的導(dǎo)火索，但若深究原因，長租公寓品牌以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，導(dǎo)致其抵抗市場波動能力不足。且這一模式盈利空間狹小，企業(yè)若傾向于采用“高收低出”的模式擴張使用長期預(yù)收款，則容易引發(fā)資金鏈斷裂或陷入租金貸擴張的陷阱。
對此，柏文喜表示，長租公寓運營企業(yè)做的是“二房東”的輕資產(chǎn)模式，企業(yè)資金實力不夠，過高的財務(wù)杠桿會引發(fā)企業(yè)風(fēng)險乃至爆雷。而房企的長租公寓多為自行開發(fā)與持有的重資產(chǎn)模式，且自有資金相對雄厚，因此發(fā)展和運營會相對穩(wěn)健，但發(fā)展速度往往趕不上輕資產(chǎn)模式的長租公寓品牌企業(yè)。
盧文曦則指出，相較而言，品牌開發(fā)商旗下的長租公寓可以使用資產(chǎn)抵押以供融資，因此具備天然的優(yōu)勢。但他同時指出，能否吸引房企投資發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，關(guān)鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監(jiān)管等制度也亟需規(guī)范。
而進入2021年，這一狀況或?qū)⒂瓉砀淖?，新年伊始，支持住房租賃的金融政策即穩(wěn)步推進。元旦前夕，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)金融政策新規(guī)，自2021年1月1日起實施，嚴控房貸規(guī)模的同時將住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算，給銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)開了“綠燈”。1月6日，央行召開的工作會議再次要求落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。
“在三道紅線和涉房貸款分級管理對資金端的預(yù)期壓力之下，此舉將會引導(dǎo)和迫使房企更多地進入和布局租賃住房市場，”柏文喜表示，住房租賃業(yè)務(wù)在房企業(yè)務(wù)與收入中的占比將會快速提高，而且住房租賃可能也會成為一些房企業(yè)務(wù)布局與轉(zhuǎn)型的重要選擇。
此外，從源頭上增加租賃住房供給，也將成為補齊租賃住房短板的關(guān)鍵舉措之一，為房企布局租賃市場提供便利。12月24日，福州以“限地價、公開招標(biāo)”方式出讓一宗集體租賃住房用地。北京首寓商業(yè)管理有限公司以6520萬元成功中標(biāo)該地塊，該公司隸屬于龍湖集團旗下的租賃住房品牌龍湖冠寓。據(jù)悉，2021年福州將進一步加大集體建設(shè)用地建租賃住房的試點規(guī)模。
而一線城市中，以上海為例，其2020年共完成19宗租賃住宅用地的出讓。上海表示，面對即將到來的新的一年，上海將進一步保證租賃住宅用地供應(yīng)，目前有共計13宗地塊計劃于2021年1月出讓，可提供至少1.7萬套租賃住房。
住房租賃領(lǐng)域一派欣欣向榮，12月29日各地釋放利好信號后，世聯(lián)行、國創(chuàng)高新、三六五網(wǎng)、我愛我家等租賃企業(yè)普漲。未來，租賃業(yè)務(wù)或有望同物業(yè)業(yè)務(wù)一樣迎來價值重估，成為房企競相爭奪的新賽道。
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