中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會(huì)不久前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱通知），對(duì)各類銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比規(guī)定了明確的上限。這是央行等部門對(duì)房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管框架的進(jìn)一步完善，旨在避免過多資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域而引發(fā)房價(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，更好實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的雙重目標(biāo)。

金融監(jiān)管層不斷強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)的宏觀審慎監(jiān)管，取得了一定成效。然而，近年仍然有大量資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域：首先，流向房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的貸款在持續(xù)增加；其次，疫情沖擊導(dǎo)致居民消費(fèi)減少，但個(gè)人住房貸款規(guī)模不降反升；再次，以一線城市為代表的部分城市房價(jià)顯著上漲，房價(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)的跡象有所顯現(xiàn)。在此背景下，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管十分必要，通知的出臺(tái)很及時(shí)也很有針對(duì)性。

考慮到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的分化狀況以及不同銀行房地產(chǎn)貸款占比的顯著差異，通知做出了兩方面彈性規(guī)定。一是建立了分檔管理和區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分五檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。此外，還建立了區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。二是對(duì)于房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比超過上限的銀行，給予一定的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。這兩項(xiàng)規(guī)定能夠較好地穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)各地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比穩(wěn)步調(diào)整至合理水平。

不管是房地產(chǎn)貸款集中度管理等宏觀審慎措施，還是限購限貸等舉措，都希望通過堵住資金流向房地產(chǎn)的去路，達(dá)到防范房價(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)的目的，但光靠堵是不夠的。從往年的經(jīng)驗(yàn)來看，在加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管的態(tài)勢下，即使部分城市提高了購房首付比例，居民家庭會(huì)轉(zhuǎn)而使用消費(fèi)貸購買住房，導(dǎo)致消費(fèi)貸規(guī)模大幅攀升。如果未來部分銀行的個(gè)人住房貸款占比達(dá)到了通知規(guī)定的上限，居民家庭仍然可能設(shè)法通過其他形式獲得貸款，然后再用于購買住房。不僅如此，近年來實(shí)體企業(yè)投資房地產(chǎn)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，這也意味著，即使銀行部門嚴(yán)格按照通知規(guī)定的上限管理房地產(chǎn)貸款，部分實(shí)體企業(yè)仍然可能以實(shí)體投資的名義獲得貸款，再投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動(dòng)力不足、投資回報(bào)率偏低是大量資金流向房地產(chǎn)的根源，只堵不疏難以解決根本問題，疏堵結(jié)合才能切實(shí)防范房價(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。除了堵住投資和投機(jī)性資金流向房地產(chǎn)的去路，還應(yīng)盡快疏通實(shí)體經(jīng)濟(jì)所面臨的障礙，培育更多發(fā)展空間和投資機(jī)會(huì)：一是以人工智能等新技術(shù)為抓手，加快促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，著力培育新的增長點(diǎn)；二是進(jìn)一步減稅降費(fèi)，尤其是降低企業(yè)的非稅負(fù)擔(dān)；三是加快發(fā)展民營銀行等中小金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)建與中小企業(yè)融資需求相匹配的金融服務(wù)體系，緩解中小企業(yè)融資難融資貴困境；四是進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，消除民間投資在教育、醫(yī)療等領(lǐng)域面臨的“玻璃門”、“彈簧門”和“旋轉(zhuǎn)門”等進(jìn)入壁壘。