回望2020年的土地市場，從年初的短暫停擺，到年中的熙攘熱鬧，從8月份的急轉(zhuǎn)直下，到年尾的平穩(wěn)過渡，土地市場似乎逐漸走出了疫情的影響。
貝殼研究院近期統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，2020年全國居住用地成交金額突破6.1萬億元，同比增長14.6%，其中成交規(guī)劃建面19.4億㎡，累計(jì)同比增長0.3%。
這其中既有2020年上半年土地政策寬松的影響，又與當(dāng)前企業(yè)融資成本偏低密不可分。
2020年上半年，全國共有38城43次出臺土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關(guān)政策，2020年全國成交的居住用地中，單宗地塊成交金額超百億的有7宗。
進(jìn)入下半年，土地市場風(fēng)向突變，多地政府接連收緊樓市政策，“三道紅線“的出臺更是開始潛移默化的影響企業(yè)拿地的節(jié)奏，“由熱到溫”成了2020年下半年土地市場的明顯趨勢。
土地市場逐步降溫
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度到二季度全國市場成交樓面價(jià)持續(xù)上漲，且達(dá)到自2016年以來的歷史最高點(diǎn)。2020年第二季度樓面價(jià)達(dá)4672元/㎡，同比上漲7.89%。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，樓面價(jià)的上揚(yáng)主要是由于疫情后大量優(yōu)質(zhì)的地塊的放出，拉動(dòng)整體樓面價(jià)提升。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，土地累計(jì)溢價(jià)率自2017年起開始逐漸收窄，到2020年疫情穩(wěn)定后，累計(jì)溢價(jià)率恢復(fù)到15%的水平，并保持穩(wěn)定，土地市場先于新房市場開始回暖，從而帶動(dòng)新房市場住進(jìn)進(jìn)入恢復(fù)期。
5月，土地市場沖擊2020年成交頂峰之后開始呈現(xiàn)回落趨勢，8月“三道紅線”出臺，部分“檔內(nèi)”的房企拿地節(jié)奏基本未受影響，于此同時(shí)，踩線房企下半年拿地節(jié)奏則明顯放緩，其中“三道紅線”的12家試點(diǎn)房企淡出土地市場的表現(xiàn)尤為明顯。該諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，全國成交規(guī)劃建筑面積為32984.13萬㎡，同比下跌8.27個(gè)百分點(diǎn)。
克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截止至2020年第四季度，各能級溢價(jià)率均已經(jīng)跌破15%。其中，一線城市溢價(jià)率再度回歸至10%以下，二線城市也在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、改變拍地方式的影響下溢價(jià)率降至11.4%，三四線城市溢價(jià)率也降至14.5%，土地溢價(jià)率降至相對低位。
限競房進(jìn)入二、三線城市
做為“穩(wěn)地價(jià)、降房價(jià)”的成功案例，限競房自2016年成功在北京市場投放以來，對房價(jià)起到了良好的調(diào)節(jié)作用，2020年寧波、南京、東莞、無錫、杭州、沈陽、長春、唐山、銀川、衢州等是十城出臺政策明確要求加強(qiáng)“限房價(jià)”地塊出讓，限競房不再是“北京特產(chǎn)”。
部分強(qiáng)二線城在調(diào)控政策中再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)限房價(jià)地塊的入市，預(yù)計(jì)未來二線城市限競房地塊仍將持續(xù)供應(yīng)，占比或?qū)⒊掷m(xù)提升。限競房產(chǎn)品正在從一線城市逐漸向二三線城市推廣，未來以穩(wěn)房價(jià)為目的的限競房項(xiàng)目將成為市場重要的產(chǎn)品類型。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)來看，2020年二線城市及深圳限房價(jià)地塊（含共有產(chǎn)權(quán)房及安居型住房）成交規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到近3年來最高值，限競房項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年后在二線城市新房市場呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。
2020年28座城市有“限競房”地塊的出讓，其中本年度“限競房”地塊成交規(guī)劃建筑面積占居住用地成交總量比重最高的為深圳，達(dá)77.0%，較2019年增加29.6%。
作為“限競房”的始發(fā)地，北京由于2016-2019年持續(xù)大量出讓“限競房”地塊，導(dǎo)致限競房項(xiàng)目存量及供應(yīng)比例仍然較大，因此2020年北京限競房地塊供應(yīng)有所減少。
2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中，限價(jià)宅地8宗，規(guī)劃建面95萬平方米，不限價(jià)住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬平方米。近3年限價(jià)宅地成交面積占比逐年下降，2020年限價(jià)宅地成交量僅為整體市場的16%。
貝殼研究院分析稱，“仍有65%的限競房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計(jì)算，限競房產(chǎn)品至少需要5～10年才能去化完畢。”
部分購房人認(rèn)為，“限競房”難逃與“經(jīng)濟(jì)適用房”同樣的命運(yùn)，即將走出房地產(chǎn)歷史的舞臺。但從北京市場及全國整體形勢來看，限競房項(xiàng)目短期內(nèi)不會(huì)退出北京市場，它仍將扮演重要的房價(jià)穩(wěn)定器的角色。
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