2021年1月1日起，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“《通知》”）正式開始實施，將分五檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比上限，其中個人住房貸款占比上限最高不超32.5%。
聽聞上述政策，近日正準備買房的徐先生有一些擔(dān)心：在《通知》劃定的“紅線”之下，銀行會不會收緊個人住房貸款額度？一般來說，無論買新房還是二手房，都是在選房后和開發(fā)商或業(yè)主簽訂購房合同，在交完首付之后再去申請銀行貸款，假設(shè)他簽訂購房合同、交了首付后，最終房貸批不下來，該怎么辦呢？首付還能要回嗎？
解答：
首先需明確的是，就政策影響來看，此次《通知》的著眼點是降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對于短期市場不會造成大的影響。在業(yè)內(nèi)人士看來，其一，政策設(shè)置的額度比例與當前的情況基本符合；其二，政策還設(shè)定了過渡期，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動。
所以，徐先生不必過分擔(dān)心上述房貸新規(guī)會影響到個人住房貸款的審批。不過，確實會有一些因素造成房貸批不下來，從而引起首付、定金等糾紛，作為購房者需提前了解。北京中原地產(chǎn)市場研究部專業(yè)人士表示，導(dǎo)致房貸批不下來的原因，主要有兩種情況：一是購房者所購買的房屋不符合貸款規(guī)定，二是購房者自身的資質(zhì)和條件不滿足貸款要求。
具體來看，按照相關(guān)規(guī)定，沒有房產(chǎn)證、土地證的房子（比如小產(chǎn)權(quán)房）、未滿五年的經(jīng)適房、房齡過大的房子等均不能申請貸款。而從買房人資質(zhì)條件方面來看，不具備購房資格、個人信用資質(zhì)較差、貸款材料不完整或不真實、個人收入與月供不匹配、按揭貸款人年齡過大等，也都有可能會導(dǎo)致房貸被銀行“拒簽”。
那么，萬一發(fā)生了徐先生所擔(dān)心的情況——交了首付以后，房貸批不下來，又該如何應(yīng)對呢？
上述專業(yè)人士表示，需分情況來看，如果是因為房屋不合規(guī)而無法申請貸款，那么購房者是無責(zé)一方，可以和開發(fā)商或業(yè)主協(xié)商，要求退回首付和定金；如果是政策突然的變化導(dǎo)致貸款批不下來，雙方均無責(zé)，購房者也可以和開發(fā)商或業(yè)主協(xié)商，要求返還首付和定金；而如果是購房者資質(zhì)條件問題最終導(dǎo)致銀行拒貸，購房者通常需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，通常開發(fā)商會提前審核購房者資質(zhì)，所以此類情況較少出現(xiàn)。
此外，從防范上述糾紛的角度出發(fā)，購房者在簽訂購房合同時，最好與開發(fā)商或業(yè)主提前約定好“若是貸款不能辦理”的后續(xù)解決措施。
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