當(dāng)無(wú)數(shù)等待著持幣入市的購(gòu)房者，遇上嚴(yán)格限價(jià)帶來(lái)的套利空間，瘋狂的打新產(chǎn)生強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)扭曲力，帶熱整體樓市，讓買房難上加難。  

編者按：2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，先后經(jīng)歷疫情停擺、萬(wàn)人搖號(hào)、長(zhǎng)租公寓爆雷、局部城市過(guò)熱、三道紅線融資監(jiān)管等熱門事件。在這充滿不確定性的一年，中國(guó)樓市再度“沖高”，房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)亦在潛移默化地發(fā)生改變。時(shí)代變了，這是很多地產(chǎn)人在2020年的感慨。歲末年初，時(shí)代財(cái)經(jīng)推出“地產(chǎn)·浮世繪”系列報(bào)道，選取了行業(yè)中一些有代表性的個(gè)體，他們的經(jīng)歷或許能讓你對(duì)房地產(chǎn)這一年的變化更能感同身受。  

打新，注定會(huì)成為2020年的樓市關(guān)鍵詞。  

這原本是一個(gè)股票交易術(shù)語(yǔ)，意指投資者用資金參與新股申購(gòu)，如果中簽的話，就能以發(fā)行低價(jià)買到即將上市的股票，上市后再高價(jià)賣出賺一筆錢。如今，伴隨著國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市嚴(yán)格限價(jià)，新房與二手房之間價(jià)格倒掛嚴(yán)重，在買到即賺到的預(yù)期之下，樓市搖號(hào)“打新”開(kāi)始逐漸盛行。  

2020年6月，深圳備受關(guān)注的“打新”熱盤--光明金融街華發(fā)融御華府創(chuàng)下深圳樓市認(rèn)籌人數(shù)新紀(jì)錄，5天收籌8998批，中簽率僅有4.37%，正式拉開(kāi)深圳下半年“打新”盛宴的序幕；數(shù)月之后，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期以誠(chéng)意登記15036批，最終入圍凍資9690批客戶再次突破深圳紀(jì)錄，進(jìn)入“萬(wàn)人搖”時(shí)代。  

在央行放水的大背景下，深圳樓市的火熱并非孤例。“萬(wàn)人搖”的現(xiàn)象跨越大半個(gè)中國(guó)，在杭州、上海、南京、寧波、成都、西安等熱點(diǎn)城市蔓延。當(dāng)無(wú)數(shù)等待著持幣入市的購(gòu)房者，遇上嚴(yán)格限價(jià)帶來(lái)的套利空間，瘋狂的打新產(chǎn)生強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)扭曲力，帶熱整體樓市，讓買房難上加難。  

對(duì)于這些城市的購(gòu)房者而言，不管是出于何種購(gòu)房目的、處于什么樣的人生階段、有多少的購(gòu)房預(yù)算，在搖號(hào)政策中都一視同仁，買房變成了一場(chǎng)運(yùn)氣的廝殺。輪回?fù)u號(hào)打新，成為他們最真實(shí)的2020年買房體驗(yàn)。  

搖號(hào)一年只能買一套“合適”的房子  

“終于上車了”。在最終選完房的那一刻，黃博心中只有這一個(gè)感想。  

從2019年中開(kāi)始到今年5月，將近一年的時(shí)間、20多個(gè)樓盤的搖號(hào)等待，經(jīng)歷一次又一次希望的燃起和落空，被蹂躪了十?dāng)?shù)次的黃博終于在杭州蕭山南臥定下屬于自己的房子。  

這至多是一套“合適”的房子，而不是“滿意”的房子。黃博告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，從搖號(hào)結(jié)果公示的那一刻到三天后選房日的早晨，他的內(nèi)心一直在買還是不買之間來(lái)回拉鋸。不管是交通便利程度、周邊配套，還是價(jià)格，項(xiàng)目都沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，可如果錯(cuò)過(guò)了這次機(jī)會(huì)，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)下一次能搖上號(hào)會(huì)是什么時(shí)候。  

“在僧多粥少的杭州，想要買到一套滿意的房子太難了。杭州樓市現(xiàn)階段根本不是人選房，而是房在選人。”  

3年前計(jì)算機(jī)專業(yè)畢業(yè)來(lái)到杭州做“碼農(nóng)”的黃博，趕在應(yīng)屆生落戶的最終節(jié)點(diǎn)成功落戶，并萌生了要在這里買房的念想。他的故事，在杭州再稀松平常不過(guò)。依靠互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展及較為寬松的落戶政策，杭州迎來(lái)大量人口流入。  

數(shù)據(jù)顯示，2015年開(kāi)始，杭州新增常住人口開(kāi)始狂飆，持續(xù)激增，并呈現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)大的后勁。2015年-2019年，杭州新增人口一年一個(gè)臺(tái)階，分別為12.6萬(wàn)、17萬(wàn)、28萬(wàn)、33.8萬(wàn)和55.4萬(wàn)。到2019年末，杭州常住人口成功突破千萬(wàn)。  

但微增的新房供應(yīng)量，仍難以適應(yīng)快速增長(zhǎng)的人口需求，再加上嚴(yán)格限價(jià)背后隱藏的套利空間，使這座城市成為一個(gè)“常年搖號(hào)的城市”。  

據(jù)浙江在線網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年杭州市區(qū)共領(lǐng)出411張（233次搖號(hào)）預(yù)售證，近5萬(wàn)套房源背后，有著超37萬(wàn)組的購(gòu)房者登記搖號(hào)，9.5萬(wàn)組無(wú)房家庭參與其中。其中，萬(wàn)人搖的火爆場(chǎng)景共出現(xiàn)5次，涉及融創(chuàng)城、和光塵樾、幸福里、西溪公館等項(xiàng)目；新房搖號(hào)中簽率低于2%的情況，也多達(dá)10次。  

火爆的杭州樓市背后，多的是持幣入市的購(gòu)房者，買房變成了運(yùn)氣的廝殺。在黃博參與登記的20多個(gè)項(xiàng)目中，中簽率最低僅不足5%，而最高的依然不到50%。最密集的時(shí)候，黃博一周之內(nèi)要等待三四個(gè)樓盤搖號(hào)的結(jié)果。  

“每一次都像買彩票一樣，從一開(kāi)始的滿懷期待，到臨近出結(jié)果前的忐忑不安，再到查詢結(jié)果后的幻想磨滅，很多時(shí)候明明覺(jué)得不怎么樣的項(xiàng)目，最后照樣搖不到。”  

一次又一次，黃博陷入“登記、等待結(jié)果、再登記”的循環(huán)。在這個(gè)過(guò)程之中，他只能不斷放低自己的要求，重復(fù)機(jī)械地登記每一個(gè)意向樓盤，并寄希望于運(yùn)氣。  

因此，當(dāng)搖到一個(gè)不那么滿意的項(xiàng)目時(shí)，即便再糾結(jié)，但站在選房現(xiàn)場(chǎng)的那一刻，黃博還是能立馬做下決定，他不想也不愿再回到不斷搖號(hào)又不斷希望破滅的買房中去。  

“選房其實(shí)跟選人一樣，不要總想著一定要等到最好的那個(gè)人，出現(xiàn)合適的就要下手”?；仡欉@漫長(zhǎng)的看房一年，黃博最后如此總結(jié)道，先上車比什么都重要。  

辭職買房，索性一次性解決大問(wèn)題  

當(dāng)黃博最后完成網(wǎng)簽等一系列手續(xù)，開(kāi)始還房貸的時(shí)候，160公里之外的燕婷在上海開(kāi)啟了自己艱難的看房之路。  

橫盤3年的上海樓市，從今年年初開(kāi)始迎來(lái)新一輪上漲行情。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，上海二手房的掛牌均價(jià)從2019年末的5.23萬(wàn)元/平方米上漲到2020年末的5.82萬(wàn)元/平方米，漲幅高達(dá)11.3%。  

感受到上海房?jī)r(jià)大漲的壓力，燕婷將自己的購(gòu)房需求前置。一開(kāi)始，她瞄準(zhǔn)在上海外環(huán)內(nèi)或環(huán)線周邊的二手房，想要找到一間近地鐵、房齡10年以內(nèi)的三居，她深知上海學(xué)區(qū)房的寶貴，因此從一開(kāi)始就沒(méi)有把學(xué)區(qū)當(dāng)作硬性指標(biāo)。  

但她卻依然發(fā)現(xiàn)按照自己的500-600萬(wàn)元左右的整體預(yù)算，這些要求很難同時(shí)實(shí)現(xiàn)。從莘莊、顓橋、梅隴、長(zhǎng)橋等片區(qū)看到南翔、上大、共康、大場(chǎng)、顧村，從南到北，燕婷跑遍大半個(gè)上海。最后發(fā)現(xiàn)，便宜承受得起的房子普遍硬傷多，而各方面都滿意的好房源，算上稅費(fèi)、傭金等，已經(jīng)在可承受范圍之外。  

更何況，沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的她談價(jià)困難，時(shí)不時(shí)還會(huì)遇到房東反悔跳價(jià)、猶豫兩天之后就被買走的現(xiàn)象。相比之下，限價(jià)之下的新房明顯是一個(gè)更合適的選擇?？紤]到流程清晰、價(jià)格相對(duì)較低，經(jīng)歷了二手房?jī)r(jià)格多次談不攏的燕婷跟隨著朋友一起，加入打新?lián)u號(hào)的“大軍”。  

她還記得，自己登記的第一個(gè)項(xiàng)目是熱度極高的中核錦悅府。這個(gè)僅有318套房源、均價(jià)6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，卻在5天之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌1350組，有效認(rèn)籌1332組，認(rèn)籌率高達(dá)424%。每4個(gè)人才有1個(gè)人最終獲得購(gòu)房的好運(yùn)，燕婷不出意外地與項(xiàng)目失之交臂。  

累似的情景，在今年的上海不斷發(fā)生。當(dāng)二手房?jī)r(jià)格一路跳漲的時(shí)候，限價(jià)之下的新房變得更加炙手可熱。上海中原研究院數(shù)據(jù)指出，2020年全市客戶認(rèn)籌7.17萬(wàn)組，整體認(rèn)籌率117%，同比上漲66個(gè)百分點(diǎn)，客戶購(gòu)房熱情高漲，多盤出現(xiàn)千人搖號(hào)的火爆現(xiàn)象；全年項(xiàng)目日光次數(shù)達(dá)到49次，同比上漲227%。  

燕婷沒(méi)有“搖即中簽”的好運(yùn)，在火爆的上海樓市中，她只能義無(wú)反顧地加入搖號(hào)的輪回。當(dāng)時(shí)正值燕婷的工作出現(xiàn)瓶頸，新房、二手房?jī)蛇叾荚谂鼙P占據(jù)了過(guò)多的精力，持續(xù)一段時(shí)間后，她最終選擇辭掉工作專心買房。  

“想著工作干著也不順心，賺的那點(diǎn)錢如果要買二手房可能還跟不上房?jī)r(jià)的漲幅。不如索性一次性解決買房這個(gè)大問(wèn)題，還可以用空余的時(shí)間學(xué)點(diǎn)東西提升一下自己。”  

從8月開(kāi)始，燕婷開(kāi)始專注在徐涇、華漕、浦江、上大、共康等片區(qū)的新房項(xiàng)目，前前后后看過(guò)十余個(gè)項(xiàng)目，參與認(rèn)籌登記的有三個(gè)，最后卻都未能成功中簽。當(dāng)然，市場(chǎng)上并不是沒(méi)有不搖號(hào)的新盤，分化的行情下，上海仍有不少新盤處于滯銷狀態(tài)。但在燕婷看來(lái)，一個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌率挺能說(shuō)明背后的問(wèn)題。  

“我看下來(lái)，不需要搖號(hào)的盤基本都是郊區(qū)盤，既沒(méi)有產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有教育，有的連地鐵都沒(méi)有。通勤時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、配套跟不上，生活也不方便，更何況還要考慮這些都會(huì)成為未來(lái)置換時(shí)賣不出去的因素。”  

好在，她最終是幸運(yùn)的，辭職后沒(méi)多久，在經(jīng)歷四五次搖號(hào)后，她就成功搖上寶山一新盤。除去離地鐵將近2公里不符合需求外，燕婷對(duì)這套房頗為滿意。  

“雖然最后‘上車’的房子不是十全十美，但在市場(chǎng)走高加自住合適等各方面因素綜合加持下，還是愉快地上車了。目前來(lái)看，區(qū)域內(nèi)二手價(jià)格倒掛，到時(shí)候置換出手肯定也不會(huì)太困難，未來(lái)只要能和大盤持平我就滿意了。”  

只要手上還有“房票”，就先用完再說(shuō)  

在限價(jià)新房搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，除去黃博、燕婷這樣的年輕剛需客外，還有不少購(gòu)房者是基于投資需求進(jìn)入激烈的新房市場(chǎng)廝殺。他們看中的是戶型大、總價(jià)高的豪宅大盤，期望最大化利用手中珍貴的房票和資金，博得更大的收益。  

2020年的打新盛宴中，深圳的華潤(rùn)潤(rùn)璽一期注定是一個(gè)繞不開(kāi)的名字。同一個(gè)樓盤，新房和二手房之間存在超過(guò)5萬(wàn)元的價(jià)差，如果能有幸“中簽”，隨便一套房賬面浮盈至少500萬(wàn)元起，堪稱彩票中獎(jiǎng)。巨大的利益背后，催生大量投資客代持買房。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，有資深投資客透露，潤(rùn)璽一期的代持比例或超過(guò)80%。  

肖立便是其中一員。名下已有兩套房產(chǎn)的他，借著自己弟弟的名額，參與這場(chǎng)打新盛宴。雖然最終選房順序排號(hào)1900多位的他未能成功如愿，可這絲毫不影響肖立快速將眼光瞄向龍光前海天境、沙井海岸城等后續(xù)推出的網(wǎng)紅項(xiàng)目。  

他形容自己，就像散打冠軍一樣，看中有套利空間的新房都會(huì)登記打新，“一路打下來(lái)”。2019年，他最后的名額貢獻(xiàn)給了深圳蛇口豪宅半島城邦四期后，就開(kāi)始聯(lián)手自己的弟弟一起投資房產(chǎn)。  

已經(jīng)快四十歲的肖立在外界來(lái)看是不折不扣的成功者。20年前從職院畢業(yè)的他，進(jìn)入汽車銷售行業(yè)，如今擁有自己的名車車行。2015年時(shí)，又與朋友合伙成功跨入美妝貿(mào)易行業(yè)，趕上時(shí)代風(fēng)口，所獲頗豐。  

他向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，回過(guò)頭看，買房比做什么都好。“這么多年我一直兢兢業(yè)業(yè)在做實(shí)業(yè)、做經(jīng)營(yíng)，但賺的錢跟那些早年炒房的比起來(lái)根本不算什么，都沒(méi)有買房靠譜。”  

早年間，出于自住的需求，肖立曾在鹽田沙頭角全款買入一套總價(jià)百來(lái)萬(wàn)的房子。當(dāng)時(shí)，南山的房?jī)r(jià)還在2萬(wàn)左右，常年活動(dòng)在羅湖的他卻覺(jué)得太遠(yuǎn)。多年之后，他在鹽田的房產(chǎn)以400多萬(wàn)元的總價(jià)出售，翻了4倍，但朋友以同樣資金買入的南山房產(chǎn)卻獲利千萬(wàn)。  

“以前我從來(lái)不相信房子會(huì)這樣漲，更多只是想著要自己住，生活要方便、風(fēng)景要好，基本沒(méi)有考慮過(guò)投資需求。但是，這些年看著深圳的房?jī)r(jià)從兩三萬(wàn)漲到八九萬(wàn)，甚至現(xiàn)在十幾萬(wàn)、二十萬(wàn)也不少見(jiàn)，我已經(jīng)看不懂了。”  

雖然肖立感慨深圳房?jī)r(jià)過(guò)高、看不懂，但他也堅(jiān)信，目前在深圳買房依然是最好的選擇。之前錯(cuò)過(guò)的樓市造富機(jī)會(huì)，他不愿意再錯(cuò)過(guò)。而且由于弟弟無(wú)房深戶的身份，他手上還握有寶貴的3成首付資格，肖立依然希望將買房的杠桿拉大，盡量要買最好的。  

“還會(huì)繼續(xù)買，只能繼續(xù)買”，肖立向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，只要手上還有房票，就先用完再說(shuō)。