經(jīng)過前幾年的融資擴(kuò)張，近年來，房企迎來償債高峰，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2021年償債規(guī)模或破萬億大關(guān)，房企資金壓力不小。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達(dá)10909億元，其中，海外債券償還規(guī)模為4083億元，公司債券需償還規(guī)模為3744億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平；2023年，這一規(guī)模將大致維持在8000億元水平。

貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億，同比增長28.7%；2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

值得注意的是，去年“三道紅線”融資新規(guī)后，出現(xiàn)了新增發(fā)債規(guī)模不能覆蓋當(dāng)期到期債務(wù)規(guī)模的情況。貝殼研究院指出，2016年下半年證監(jiān)會對房企融資資金用途進(jìn)行約束后，房企發(fā)債規(guī)模與到期債務(wù)規(guī)模差額在2017-2018年之間保持相對穩(wěn)定的區(qū)間，2019年兩者差額有所減小，2020年前10月兩者差額區(qū)間進(jìn)一步收窄。從月度數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出房企在融資新規(guī)后，9-10月期間出現(xiàn)新增發(fā)債規(guī)模不能覆蓋當(dāng)期到期債務(wù)規(guī)模的情況，融資新規(guī)對房企在債券融資端的影響逐漸顯現(xiàn)，整體發(fā)債規(guī)模增速將受到短期抑制。

去年8月20日住建部、央行召開重點(diǎn)房企座談會，會后網(wǎng)傳“三道紅線”盛傳，對房企的金融監(jiān)管嚴(yán)厲程度拉升至新高度。12月31日，央行、銀保監(jiān)會調(diào)整房地產(chǎn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款比例，對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將監(jiān)管升級延續(xù)至年末，并向2021年釋放出金融監(jiān)管的決心。

展望未來，貝殼研究院認(rèn)為，在防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，預(yù)計(jì)房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴(kuò)大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動“降負(fù)”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，一方面，房企財(cái)務(wù)降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆?，企業(yè)將更多加大經(jīng)營杠桿和合作杠桿的使用，來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)定增長。另一方面，房企融資渠道或?qū)⑦M(jìn)一步受到限制，一些如明股實(shí)債等融資方式可能受到打擊，房企融資轉(zhuǎn)向真股權(quán)融資，同時(shí)加速分拆旗下子公司上市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增厚，改善負(fù)債指標(biāo)。此外，“三條紅線”監(jiān)管也將倒逼房企提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營能力，減少對融資依賴，提高項(xiàng)目去化，加快開發(fā)周期。房企之間的發(fā)展也將出現(xiàn)分化，高杠桿房企發(fā)展受限，未來增速放緩，而部分財(cái)務(wù)能力優(yōu)秀的房企則得到更多的機(jī)會，行業(yè)內(nèi)將面臨新一輪的洗牌。

（原題：《6天45億美元，房企開年融資井噴！去年房企融資規(guī)模創(chuàng)新高，今年償債規(guī)?；蚱迫f億，融資情況會如何？》）