賈康稱，房地產(chǎn)稅立法已沒有所謂的最佳時(shí)間，只會(huì)越拖越被動(dòng)。其實(shí)中國的任何改革都不能按所謂最佳時(shí)間來考慮；改革深水區(qū)，任何改革都可以稱得上攻堅(jiān)克難。

編者按：新冠肺炎疫情襲擊下，房地產(chǎn)行業(yè)在2020年經(jīng)受多重考驗(yàn)，但從熱點(diǎn)城市的魔幻“打新潮”來看，樓市還是表現(xiàn)出一定的韌性。即將到來的2021年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)面臨諸多變數(shù)。時(shí)代財(cái)經(jīng)特在歲末年初之際，推出《預(yù)見2021》系列專訪，以饗讀者。

樓市在疫情后快速恢復(fù)，并走向升溫。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國新建商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；新建商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%。按此節(jié)奏，2020年全年新建商品房銷售面積、銷售金額將超去年同期，創(chuàng)下歷史新高。

樓市整體回暖，部分熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤甚。杭州、南京、成都、東莞等城市再現(xiàn)“萬人搖”，上海、深圳兩地陷入瘋狂“打新”。在“房住不炒”的主基調(diào)下，調(diào)控不松懈甚至進(jìn)一步加碼成為了這些城市的共同特征。

不過，在華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康看來，這仍然是治標(biāo)不治本。“現(xiàn)在有些地方熱得難受了就往下硬壓，覺得偏冷的地方就在慢慢暗中往上拱，都是行政手段為主。”

作為房地產(chǎn)稅的“布道者”，賈康一直認(rèn)為，可以治本的依然是出臺(tái)房地產(chǎn)稅。只是，目前要實(shí)現(xiàn)“治本”仍需跨越難關(guān)。

已沒有最佳時(shí)間

在國內(nèi)，房地產(chǎn)稅早已是個(gè)老生常談的話題，從千年之交后若干地區(qū)“物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)的改革試點(diǎn)，到2010年國務(wù)院首次按現(xiàn)在的表述提出算起，至今已有十多年之久，期間中央的態(tài)度也是多次轉(zhuǎn)變。2020年，中央對房地產(chǎn)稅立法工作表述，從原來的“加快”和“穩(wěn)步推進(jìn)”回調(diào)到了“穩(wěn)妥推進(jìn)”，但在政府工作報(bào)告中未對房地產(chǎn)稅立法進(jìn)行部署。

態(tài)度的再次轉(zhuǎn)變，在賈康看來是因?yàn)橛龅搅藘?nèi)部仍存在很多糾結(jié)的重大難題，其中之一的緣由就是很多人不認(rèn)可，強(qiáng)調(diào)審慎，一拖再拖，或是聯(lián)系著某些出于既得利益的考慮。

網(wǎng)上輿情中，，對于如何設(shè)置免征額也存在多種觀點(diǎn)，有人認(rèn)為應(yīng)該按人均多少平米免征，有人認(rèn)為應(yīng)該按套數(shù)免征，此外，家庭人數(shù)在變動(dòng)時(shí)如何認(rèn)定也是一個(gè)難題。賈康舉例稱，如果按扣除首套房來征，也會(huì)帶來社會(huì)問題，比如離婚潮。

但無論什么稅收的立法過程都無法做到十全十美，盡管不認(rèn)可的人很多，但支持者也有不少。賈康指出，正確的方向是按照各方面的意見在立法過程中尋求最大公約數(shù)，即將所有觀點(diǎn)與依據(jù)擺上臺(tái)面理性討論，尋找出一個(gè)讓社會(huì)最能認(rèn)可的初始解決方案。

賈康曾經(jīng)明確指出，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)帶來很多好處，比如可以減少房地產(chǎn)市場上的炒作行為，使房地產(chǎn)市場更平穩(wěn)健康。還可以在地方政府的財(cái)源建設(shè)方面形成相對穩(wěn)定、大宗的不動(dòng)產(chǎn)收入來源，使地方政府專心致志于優(yōu)化本地投資環(huán)境，提高自己轄區(qū)內(nèi)公共服務(wù)的水平，這也是地方政府職能向公共職能的回歸。

毫無疑問，房地產(chǎn)稅的征收能讓房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。但從十多年前國務(wù)院首次提出至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)已走過增長最快的階段，房價(jià)亦處于歷史高位。因此，有專家提出，房地產(chǎn)稅已錯(cuò)過最佳立法時(shí)間，十年前房價(jià)還沒那么高，實(shí)施房地產(chǎn)稅不僅可以調(diào)節(jié)房價(jià)過快上漲，也更容易讓公眾接受和習(xí)慣。

針對該觀點(diǎn)，賈康稱，房地產(chǎn)稅立法已沒有所謂的最佳時(shí)間，只會(huì)越拖越被動(dòng)。其實(shí)中國的任何改革都不能按所謂最佳時(shí)間來考慮；改革深水區(qū)，任何改革都可以稱得上攻堅(jiān)克難。至于十四五期間能否落地也不好說，現(xiàn)在大家還在學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央的精神，要看看具體有關(guān)部門如何考慮。

海南、深圳應(yīng)加入試點(diǎn)

房地產(chǎn)稅要在完成其立法后先在部分地區(qū)執(zhí)行，其后的全國推行顯然又還需要很長一段時(shí)間，但實(shí)際上中央也早早開始了探索的部署。2011年1月，重慶、上海兩大城市開始試點(diǎn)房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)的房產(chǎn)稅。

其中，重慶房產(chǎn)稅的征收對象包括了個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%。

上海則針對本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，家庭人均居住面積超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

根據(jù)廣義的解釋，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)，前者征稅對象是房產(chǎn)，后者指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅，包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等。但賈康認(rèn)為，狹義語境下，近年熱議的兩者只是名義上不同，實(shí)際是一回事。

目前，重慶、上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅已將近十年。十年間，兩城在全國性房價(jià)大漲的時(shí)候并沒有掉隊(duì)，2016-2018年重慶房價(jià)成功破萬，核心區(qū)域破2萬。而上海均價(jià)已經(jīng)突破五萬，且在供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，“打新”浪潮持續(xù)蔓延。

賈康強(qiáng)調(diào)，雖然兩城市場熱度不減，但不能否認(rèn)房產(chǎn)稅對兩個(gè)地方的影響。如果沒有試點(diǎn)的話，兩地的房地產(chǎn)市場可能會(huì)更加熱。“目前雖然外面的人看起來成效不明顯，但我們做調(diào)研分析以后，可以非常清晰地看到試點(diǎn)的成效，特別是重慶在2016年“930新政”前后那一段穩(wěn)坐釣魚船的表現(xiàn)。”

方案做得更全面一些的重慶成效要比上海好。“上海的試點(diǎn)是只動(dòng)增量，不動(dòng)存量。重慶要做得更全面一點(diǎn)，還動(dòng)了高端的存量。重慶總體上是有配套改革特點(diǎn)的，從土地制度到住房雙軌制，投融資雙軌制，再到稅收，它是一攬子解決方案，上海的改革試點(diǎn)不如重慶配套水平高。”賈康表示。

十年內(nèi)，試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市始終只有重慶、上海兩個(gè)。2020年，賈康呼吁海南、深圳兩地亦應(yīng)該推出更高水平的房地產(chǎn)稅改革。

賈康認(rèn)為，海南要建全球最大規(guī)模的自由貿(mào)易港區(qū)，要實(shí)現(xiàn)投資便利化、貿(mào)易自由化，內(nèi)在的配套改革邏輯，是必須匹配房地產(chǎn)稅制度，如果是還按限購這個(gè)模式來調(diào)控的話，其實(shí)已沒法向世界交代。深圳要建中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，它應(yīng)該是沖在中國改革攻堅(jiān)克難的最前沿，不做這種改革的話，恐怕也就稱不上先行示范區(qū)。

從實(shí)際情況出發(fā)，海南、深圳目前也是國內(nèi)樓市較為火爆城市，海南為打擊炒房已實(shí)施全域限購，而深圳雖調(diào)控不斷加碼但依然難以遏制瘋狂“打新”。兩地樓市這般火熱無疑是更需要落地被賈康視為“治本”措施之一的房地產(chǎn)稅。

以下為時(shí)代財(cái)經(jīng)對華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康的采訪實(shí)錄：

時(shí)代財(cái)經(jīng)：您覺得哪幾個(gè)關(guān)鍵字可以概括2020年的房地產(chǎn)市場？

賈康：2020年中國房地產(chǎn)市場總體的情況仍然是治標(biāo)不治本。多年來的治標(biāo)，就是看有些地方“熱”得難受了就往下硬壓，覺得偏冷的地方就在慢慢暗中往上拱，都是行政手段為主?，F(xiàn)在地方政府和市場的感受實(shí)際上是熱也受不了，冷也受不了。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%；商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%。整體來看，樓市發(fā)展穩(wěn)定，今年有望再創(chuàng)新高。在您看來，樓市在疫情沖擊下為何還能再創(chuàng)新高？

賈康：這符合中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大趨勢，其實(shí)成交如果萎縮了不就麻煩了？中國的工業(yè)化伴隨著城鎮(zhèn)化還有很大的空間，總體而言中長期樓市成交增長就是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面來的，中國經(jīng)濟(jì)的成長性是決定房地產(chǎn)市場還有很大發(fā)展空間的根本因素。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：中央今年對于房地產(chǎn)稅立法的表述從原來的“加快房地產(chǎn)稅立法”變成了“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，您說過這意味著內(nèi)部仍然有很多糾結(jié)的重大問題，加快已不行，在您看來這些糾結(jié)的重大問題會(huì)有哪些？

賈康：糾結(jié)的問題太多了，不能一一列舉?？傮w來說就是很多人不認(rèn)可，或者還是既得利益的考慮，但支持的意見也是比較多的，按照大家尋求最大公約數(shù)這個(gè)方向來做立法，那就有望健康了，那就對了。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：2011年為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，國務(wù)院授權(quán)重慶和上海兩地開啟個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，如今這兩個(gè)城市已經(jīng)試點(diǎn)近十年，您認(rèn)為成效如何？試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海卻成為今年瘋狂“打新”的城市之一，這說明了什么問題？

賈康：上海的試點(diǎn)是只動(dòng)增量，不動(dòng)存量。重慶要做得更全面一點(diǎn)，還動(dòng)了高端的存量。我們不能否認(rèn)房產(chǎn)稅對這兩個(gè)地方的影響，如果沒有試點(diǎn)的話，兩地的房地產(chǎn)市場可能會(huì)更加熱。目前雖然外面的人看起來成效不明顯，但我們做調(diào)研分析以后，可以非常清晰地看到試點(diǎn)的成效。重慶總體上是配套改革，從土地制度到住房雙軌制，投融資雙軌制，再到稅收，它是一攬子解決方案，所以2016年房價(jià)大漲的時(shí)候，重慶比較淡定，但上海的改革試點(diǎn)不如重慶配套水平高。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：您此前建議深圳和海南都應(yīng)該積極推出更高水平的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，選擇這兩個(gè)地方的原因是？您認(rèn)為還有哪些城市可以進(jìn)行試點(diǎn)？

賈康：海南要建全球最大規(guī)模的自由貿(mào)易港區(qū)，要實(shí)現(xiàn)投資便利化、貿(mào)易自由化，內(nèi)在的邏輯就是在配套改革方面必須匹配房地產(chǎn)稅制度，它要是還按限購這個(gè)模式來做的話，巳沒法向世界交代。深圳要建中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，它應(yīng)該是沖在中國改革攻堅(jiān)克難的最前沿，不做這種改革的話，恐怕也就稱不上先行示范區(qū)。

海南和深圳兩個(gè)地方是最為突出的，其他城市的話就不再多說了。當(dāng)然，其他一線城市都加入會(huì)更好，像北京現(xiàn)在就很被動(dòng)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：有專家表示，房地產(chǎn)稅已經(jīng)錯(cuò)過了最佳立法時(shí)間，您怎么看這種說法？十四五期間，房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)落地？

賈康：房地產(chǎn)稅立法是屬于中國改革深水區(qū)的攻堅(jiān)克難，己沒有所謂的最佳時(shí)間，只會(huì)越拖越被動(dòng)。十四五期間能否落地也不好說，現(xiàn)在大家還在學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央的精神，看看具體有關(guān)部門怎么考慮。