房地產(chǎn)貸款集中度管理制度來了，銀行咋放貸？樓市怎么走？

中新經(jīng)緯客戶端1月1日電 (薛宇飛 魏薇)2020年12月31日下午，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，將根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起實(shí)施。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，過去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速，該制度實(shí)施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著新增貸款資金或?qū)⒏嗟亓魅胫圃鞓I(yè)和小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

至于對房地產(chǎn)市場的影響，貝殼研究院分析，房企“三道紅線”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況，這意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響。

支持制造業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展 樓市資金供給端收緊

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在中國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。人民銀行、銀保監(jiān)會根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

對于為何要建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，人民銀行、銀保監(jiān)會在答記者問中指出，人民銀行、銀保監(jiān)會借鑒國際經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國國情，研究制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

“目前，中國房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額(含個(gè)人住房貸款)占各項(xiàng)貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機(jī)構(gòu)占比過高，遠(yuǎn)超出平均水平。”民生銀行首席研究員溫彬?qū)χ行陆?jīng)緯客戶端表示，為了進(jìn)一步增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，特別是加大對制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，不僅及時(shí)也非常必要，有利于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，保持金融體系安全平穩(wěn)運(yùn)行。

貝殼研究院分析認(rèn)為，從資金端對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行額度限制，主要目的是為了降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動房地產(chǎn)與金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。過去一段時(shí)間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占社會信貸資源，不利于構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)。

房地產(chǎn)貸款增速或?qū)⑾蚱骄J款增速回歸

具體看，該通知將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分為五檔，第一檔為中資大型銀行，包括工農(nóng)中建交郵儲和國家開發(fā)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；第二檔為中資中型銀行，包括農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、進(jìn)出口銀行2家政策性銀行，12家全國性股份制銀行以及北京銀行、上海銀行和江蘇銀行3家城商行，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，包括城市商業(yè)銀行(不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行)、民營銀行及大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為7.5%。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，國有六大行中，建設(shè)銀行和郵儲銀行的個(gè)人住房貸款占比分別為34.27%和33.64%，略高過第一檔中32.5%上限。此外，興業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占比為25.67%，也高于第二檔的20%上限。

“從上市銀行來看，大型銀行都基本達(dá)標(biāo)，有兩家銀行在個(gè)貸上稍微超標(biāo)，但幅度不高，調(diào)整壓力不大，只要把貸款規(guī)模做大，房地產(chǎn)貸款額度不用減，占比就能下來。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛對中新經(jīng)緯客戶端指出。

他進(jìn)一步表示，對于二檔、三檔、四檔中的一些股份制銀行、城商行和農(nóng)商行，可能面臨著超標(biāo)或者離標(biāo)準(zhǔn)比較接近的情況，此類銀行要注意房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款增量。

中國銀行研究院鄭忱陽表示，絕大多數(shù)商業(yè)銀行的兩個(gè)指標(biāo)都沒有超過上限，部分股份制銀行可能面臨個(gè)人住房貸款占總貸款余額比例超標(biāo)的情況，超標(biāo)約4-5個(gè)百分點(diǎn)，但壓力不大。超標(biāo)銀行可能有兩種策略，分子方面可以加大房地產(chǎn)信貸流轉(zhuǎn)、自然到期不續(xù)做以降低房地產(chǎn)貸款余額，分母方面可以加大信貸投放力度增加總貸款余額。

曾剛認(rèn)為，過去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速，該制度實(shí)施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著新增貸款資金或?qū)⒏嗟亓魅胫圃鞓I(yè)和小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

對于部分距離上限還有一定空間的銀行，曾剛表示，盡管還有空間，但其房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款增速也不會大幅高于平均貸款增速。

不過，鄭忱陽認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款余額的范圍有待明確，既要支持合理的房地產(chǎn)貸款又要避免監(jiān)管地帶的灰色空間。“ SPV非標(biāo)項(xiàng)目、房企債券或ABS以及非保本理財(cái)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款等是否納入監(jiān)管范圍需要審慎考慮。”他分析稱，如果不納入以上貸款指標(biāo)，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加房地產(chǎn)SPV非標(biāo)項(xiàng)目、房企債券或ABS、非保本理財(cái)?shù)壤@過監(jiān)管紅線，但如果包含上述指標(biāo)，商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管壓力會進(jìn)一步加大。

短期不會對樓市有大影響 政策鼓勵開發(fā)持有

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，金融審慎管理制度在近幾年屢次被提及，而房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)資金違規(guī)運(yùn)用的情況，在一定程度上影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，此次新規(guī)有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場。

貝殼研究院分析，房企“三道紅線”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化。

該研究院還稱，新規(guī)短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響。第一，設(shè)置的額度比例與2020年的情況基本符合。截至2020年三季度末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額中的占比為28.8%，個(gè)人住房貸款余額在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額中的占比為19.8%，平均水平低于管理目標(biāo)限制。從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，大中型銀行是中國房地產(chǎn)貸款的主力。目前設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款總量不會有明顯變化，但可能在大中小銀行之間的結(jié)構(gòu)會發(fā)生一定改變；第二，新規(guī)對銀行的實(shí)際情況設(shè)定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時(shí)間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動。

上述通知稱，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

另外，人民銀行、銀保監(jiān)會表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。目前，人民銀行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

“這是重要的方向轉(zhuǎn)變，也就是今后金融信貸政策不鼓勵開發(fā)銷售，而是會鼓勵開發(fā)持有，引導(dǎo)開發(fā)商從高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式轉(zhuǎn)向長期經(jīng)營模式。”貝殼研究院分析道。(中新經(jīng)緯APP)