2017年7月，上海在全國推出兩幅“只租不售”宅地，打響全國租賃住宅用地市場“第一槍”，被業(yè)內(nèi)看作對地塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的嘗試。2017年，上海共成交21幅租賃用地；2018年開年，又有5幅租賃用地成交，此后，租賃用地成為上海土地市場重要的組成部分。

廉租住房是上海“四位一體”、租售并舉住房保障體系中的托底保障品種，保障范圍是上海城鎮(zhèn)戶籍的低收入住房困難家庭，保障方式分為租金配租和實物配租，并以租金配租方式為主。

申壽潤投資公司總經(jīng)理楊勇介紹，“四位一體”住房保障體系包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、動遷安置房。廉租房是政府保障房范疇，這是政府托底保障功能的體現(xiàn)，由財政資金來支持，有專門的分配政策。

楊勇認為，廉租房是專門針對社會最底層的居民的，他們沒有能力購買經(jīng)濟適用房，沒有能力去承租公租房，是政府最需要關(guān)注的那一批弱勢群體。“這反映了市政府在財政能力支持的情況下，越來越關(guān)注到社會弱勢群體的生活保障，是人民政府為人民的一種體現(xiàn)。”

“十三五”期末大考臨近。日前，上海市房屋管理局披露，“十三五”期間，上海市夯實廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系，有效緩解了該市中低收入家庭住房困難問題。其中，上海市廉租住房對戶籍低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保，累計受益家庭13.3萬戶，相比“十二五”期末增長20.9%。

上海式“兜底”

在加快保障社會底層群眾住房問題上，上海“兜底”決心很大。

2017年7月7日，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》發(fā)布。該規(guī)劃首次將公共租賃住房納入“四位一體”的住房保障體系中，建立“購租并舉”的住房體系。同年9月，上海出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（下稱《實施意見》）共六部分26條措施，明確加快培育和發(fā)展住房租賃市場，提出“到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系”的目標，同時要求加快推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大幅增加租賃住房建設(shè)供應(yīng)，滿足多層次的住房租賃需求。

在加大租賃住房供應(yīng)上，《實施意見》指出，要通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為實現(xiàn)租有所居的目標提供實物保障。

在租賃住房區(qū)位規(guī)劃布局方面，《實施意見》要求，將租賃住房布局在就業(yè)聚集、交通便捷、生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中的區(qū)域，如城市中心或副中心服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高?？萍佳邪l(fā)聚集區(qū)、各產(chǎn)業(yè)板塊高端制造業(yè)聚集區(qū)、郊區(qū)各新城中心和軌交上蓋等。

根據(jù)上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃的目標，“十三五”期間住房用地供應(yīng)5500公頃，其中，租賃住房用地1700公頃。

在執(zhí)行主體層面，由于廉租房由政府財政主導(dǎo)，因此也由區(qū)政府指定的公司來承擔建設(shè)。比如上海徐房（集團）有限公司、上海虹房（集團）有限公司、上海西部企業(yè)（集團）有限公司、上海北方企業(yè)（集團）有限公司等。除各區(qū)政府需承擔租賃住房建設(shè)指標外，上海的三大國資平臺：上海地產(chǎn)（集團）有限公司、上海城投（集團）有限公司和上海申通地鐵(600834,股吧)集團有限公司也分配到了租賃住房承建指標。

上海廉租房現(xiàn)狀

廉租房是上海住房保障體系中最早實行的類型。2000年開始，以閘北區(qū)、長寧區(qū)兩個區(qū)先行試點，然后在全市鋪開。

目前上海廉租住房標準為人均居住面積7平方米（含），經(jīng)濟困難標準為3人及以上家庭人均月可支配收入不超過3300元（含）、人均財產(chǎn)不超過12萬元（2人及以下家庭和因病支出型貧困家庭標準上浮10%）。

剛開始實行時，廉租住房的住房困難標準為人均居住面積5平方米以下，2003年放寬至7平方米。目前累計受益家庭已達到13萬戶，當前正享受該政策的家庭約4萬戶，其中3.2萬戶家庭的保障方式是租金配租，剩余8000戶左右家庭的保障方式是實物配租。

據(jù)上海城市房地產(chǎn)估價有限公司一份研報顯示，2010年之前，上海實物配租保障的家庭只有700-800戶左右的規(guī)模。所以，當時曾提出過廉租住房應(yīng)該應(yīng)保盡保，愿配盡配。但由于大量的實物配租家庭聚集在一個小區(qū)中，給社會管理帶來了很大的壓力，所以后來政策做了調(diào)整。

2015年以后，實物配租的規(guī)模受到了嚴格的控制。事實上，上海保障房也出現(xiàn)了供需不平衡的狀態(tài)。

2019年底，上海市房管局推出了新版《上海市廉租住房租金配租管理實施細則》，有效期至2024年12月31日。

另一方面，肩負保障房建設(shè)銷售重任的上海國資旗下企業(yè)，也面臨營收難題。上海城建(集團)公司，其全資子公司上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“上海城建置業(yè)”）是上海市重要的保障房建設(shè)主體，主要負責閔行、青浦及嘉定區(qū)的保障房建設(shè)。上海城建置業(yè)開發(fā)的商品住宅和辦公樓主要位于上海、無錫及南昌等地，由于宏觀調(diào)控，2018年的時候，上海城建置業(yè)簽約銷售22.7億元，同比減少53.4%；結(jié)轉(zhuǎn)收入50.9億元，同比增長13.8%。當期結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤增長主要因結(jié)轉(zhuǎn)的商品房項目較多，但受到保障房銷售下滑的影響，當期簽約銷售明顯減少。

截至2019第一季度，公司在建住宅項目10個，計劃總投資615.6億元，累計投入338.0億元，已結(jié)轉(zhuǎn)收入 186.5億元;其中保障房項目3個，計劃投資259.9億元，已投資191.8億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入138.8億元。進入2020年，房地產(chǎn)投資尤其商品房項目資金有待回籠，該公司面臨一定投資支出壓力。為減少資金壓力，2020年8月，上海城建集團將位于徐匯區(qū)的一棟總建筑面積4.9萬平方米的辦公樓賣給隧道股份(600820,股吧)，作價5.57億元。

房價調(diào)控之選？

上海市房管局方面透露，由于上海房價上漲壓力長期存在，不管是公租房還是租賃房未來都會提高供應(yīng)量。

楊勇認為，在租房層面上應(yīng)該分為三個等次，第一個層次是完全市場化的，對應(yīng)租賃房，也就是R4地塊；第二層次是政府希望留下的人才，對應(yīng)的是公租房略有補貼；第3個層次就是完全政府來兜底的，即廉租房。

楊勇指出，目前上海租賃市場結(jié)構(gòu)基本合理。但隨著完全市場化的租賃房大量入市，公租房可以逐步退出歷史舞臺。一個是占用了大量的政府財政資源（土地出讓金補貼、運營補貼），第二個是略微優(yōu)惠的幅度其實并不高，第三個是準入資質(zhì)的認定，后期的管理，存在一定的后遺癥。

據(jù)一名知情人士透露，地方政府過往對廉租房群體的關(guān)注稍微薄弱了一些，參考主要經(jīng)濟體向弱勢群體發(fā)放補貼的做法，政府財政應(yīng)該為最弱勢的居民服務(wù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，綜合第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)，從2000年到今年11月份，上海一手房均價從3327元/平方米漲到了56276元/平方米，上漲了大約16.9倍；2015年的時候，上海一手房均價約為31975萬元/平方米，5年之間漲了76%。

房價飆漲的同時，上海的地價十年間也漲了1.25倍。2010年，上海住宅土地成交樓面價均價為5800.99元/平方米；2020年1-11月，住宅土地成交樓面價均價為13050.12元/平方米。

一邊是“房住不炒”，一邊是完善住房保障擴大保障面積，上海房地產(chǎn)調(diào)控依然任重道遠。