2020接近尾聲,回顧全年樓市,購房者更加理性。特別是進(jìn)入后疫情時代,市場越來越成熟,價格戰(zhàn)之外,購房者更看重高品質(zhì)、科技、綠色的產(chǎn)品。從“有住的”到“住得好”,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)逐漸切換到產(chǎn)品和服務(wù)方面。越來越多的房企也在加快適應(yīng)居住升級的需求,提升住宅產(chǎn)品的品質(zhì)。

中海地產(chǎn)推出頂端系產(chǎn)品天鉆,單價達(dá)到40000元/平方米。

改善成交超過5成

住房升級需求進(jìn)一步釋放

近日,正在看房的張女士稱,現(xiàn)在不少新樓盤配套齊全,舒適度極高。一套120多平方米的戶型,會配備新風(fēng)系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng),而且還設(shè)計了600米深層地下泉水入戶,配套有醫(yī)療廣場、中小學(xué)等,整個社區(qū)居住品質(zhì)感很好。

與張女士一樣,準(zhǔn)備賣舊買新升級住房的王昆,在最近看房中也有所觸動。“我最近看的一個項目,小區(qū)的園林設(shè)計太亮眼了,幾乎是全齡互動,既有充滿童趣的兒童樂園,適合年輕人的慢跑道,還有適合老人運動的花園健身區(qū),這樣的社區(qū)園林,看一眼就忘不了,我已經(jīng)和家人商量好,準(zhǔn)備出手購置一套。”

疫情之下,住房消費升級按下快進(jìn)鍵。王昆表示,經(jīng)歷了疫情,想要住好房子,比如面積更大、綠化更高、密度更低,還有很多社區(qū)服務(wù)的想法會更強烈。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年1-11月份,濟(jì)南樓市成交57267套,總成交面積7236829平米,其中120平米以上改善戶型29383套,占比超過5成,成交面積占比接近60%(數(shù)據(jù)統(tǒng)計到歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū))。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,疫情之后,改善需求得到一定程度釋放,很多購房者更看重房子的品質(zhì),傾向于購買綠色、生態(tài)、環(huán)保、低密度、物業(yè)服務(wù)優(yōu)的新房。

樓盤單價天花板突破4萬

改善樓盤迭代升級趨勢明顯

記者發(fā)現(xiàn),市場上一些開發(fā)商已經(jīng)捕捉到了購房者的這種需求,并著手探索品質(zhì)進(jìn)階。“很多大型開發(fā)商開始加速推進(jìn)產(chǎn)品升級,比如加碼智慧科技,智慧社區(qū)、健康社區(qū)已成為當(dāng)下熱點,‘家居智能化’‘新風(fēng)系統(tǒng)’‘無接觸回家’等新型產(chǎn)品正在陸續(xù)上市。一場后疫情時代的住宅產(chǎn)品變革正在悄然興起。”資深地產(chǎn)從業(yè)人士劉先生稱,樓市從“需求時代”進(jìn)階到“品質(zhì)時代”,這已經(jīng)成為地產(chǎn)界的共識,高端品質(zhì)項目的成交正在呈現(xiàn)逐漸向上的趨勢,濟(jì)南的房地產(chǎn)市場正闊步邁向“品質(zhì)時代”。

在此背景下,一直探索品質(zhì)進(jìn)階的開發(fā)商們,也進(jìn)一步加速推進(jìn)產(chǎn)品升級,諸多精裝品質(zhì)樓盤如雨后春筍般冒出。

4月份,中海帶來了最頂端系產(chǎn)品——中海天鉆,4棟洋房、8棟小高層,戶型覆蓋125—220平米,其中220平米戶型6月份入市,價格達(dá)到4萬/㎡,打破濟(jì)南樓價的天花板。即便如此,目前該樓盤去化也已超過三分之二,銷售總額超過15億。“現(xiàn)在改善客群更注重產(chǎn)品品質(zhì)。”中海天鉆營銷負(fù)責(zé)人王玲玲告訴齊魯晚報·齊魯壹點記者,“中海天鉆距離華山湖不到300米,居住其中的客戶能直觀感受到坐山攬湖的體驗,這是整個城市都稀缺的資源,同時中海天鉆邀請6位大師對進(jìn)行定制化設(shè)計。極致的設(shè)計和品質(zhì)是客戶認(rèn)可的關(guān)鍵,價格反而并不是客戶考慮的關(guān)鍵點。”

9月,CBD片區(qū)的綠地IFC由原毛坯產(chǎn)品升級為精裝,據(jù)悉目前除了區(qū)域內(nèi)的華潤昆侖御外,整個CBD區(qū)域的主要產(chǎn)品,均已完成精裝的迭代升級。

除在傳統(tǒng)的改善區(qū)域外,在以剛需產(chǎn)品為主的西客站、天橋等區(qū)域,不少項目也在探索產(chǎn)品升級。在西客站,宜家西側(cè)的地平西棠甲第年銷售額已經(jīng)突破14.6億,地平營銷負(fù)責(zé)人表示:“今年市場比較冷,但是地平西棠甲第作為西客站片區(qū)少有的精裝品質(zhì)住宅項目,還是很受購房者的認(rèn)可,去化節(jié)奏相較于去年還有所提升的。”

在天橋,濟(jì)南萬科打造了首個綜合住區(qū)——萬科北宸之光,主打101—145低密精裝住宅,這也是今年樓盤集中的藥山片區(qū)中,首個精裝項目。11月29日項目首開,推出216套住宅,均價在14000—15000元/㎡,當(dāng)日去化151套,在當(dāng)下市場也顯示出了足夠的市場認(rèn)可度。

打鐵還需自身硬

高品質(zhì)產(chǎn)品保值性受青睞

在走訪中,記者發(fā)現(xiàn)與當(dāng)下剛需市場“不促難銷”不同的是,不少改善精裝樓盤卻在漲價。中海天鉆125戶型較剛開盤的17500元/㎡的價格已經(jīng)漲到了當(dāng)下的19500元/㎡,據(jù)悉最后一批房源已經(jīng)開始認(rèn)籌,價格較往期均有所上漲。同樣,銀豐玖璽城今年價格也是穩(wěn)中有升,據(jù)項目策劃總監(jiān)盧意介紹,今年項目成交金額將會超過33億,超過去年同期的30億的成交數(shù)字。

“買個品質(zhì)好些的住宅,基本不用太擔(dān)心房價的波動。”吳女士告訴記者,“今年疫情加快了我們換房的節(jié)奏,品質(zhì)好的樓盤比較契合我們改善的需求,另外,相較于不少剛需產(chǎn)品的降價促銷,品質(zhì)好的改善樓盤價格基本都相對比較穩(wěn)定,這也算是我們變相去投資了。”

“后疫情時代,房地產(chǎn)行業(yè)開始重新審視住宅產(chǎn)品居住價值的厚度,人們對于房屋安全性、舒適感、關(guān)懷度等需求日益強烈。”業(yè)內(nèi)人士表示,居住需求的升級推動產(chǎn)品需求的提升,在當(dāng)下整體市場冷淡的情況下,不少房企著眼于產(chǎn)品品質(zhì)的提升,不是在競爭紅海里拼價格,而是拼“氣質(zhì)”,尤其是占據(jù)城市核心地段、優(yōu)質(zhì)配套的項目,價格更是逆勢上揚。“當(dāng)然,有的樓盤是進(jìn)行到中后期,需要精裝,需要提升品質(zhì)來增加項目利潤,這也是品質(zhì)提升后給自身帶來的另一個好處,但是在當(dāng)下市場下漲價的前提還是‘打鐵還需自身硬’。”

綠色節(jié)能高品質(zhì)住宅項目

將成為未來產(chǎn)品升級方向

如今,房地產(chǎn)迎來行業(yè)轉(zhuǎn)型升級風(fēng)口,房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式也正在由偏重速度規(guī)模向注重效益進(jìn)行轉(zhuǎn)變。伴隨可持續(xù)發(fā)展理念的普及,房地產(chǎn)企業(yè)自主探究環(huán)保效益提升和綠色發(fā)展的能動性增強。如萬科力推綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈；恒大成立綠色建筑研究基地；碧桂園自主研發(fā)高質(zhì)量建造體系,聚焦綠色環(huán)保建造科技等。“綠色”與“科技”已經(jīng)成為當(dāng)下房產(chǎn)圈流行的話題。

近兩年,濟(jì)南樓市也涌現(xiàn)出了一批高品質(zhì)綠色節(jié)能住宅項目。比較具有代表性的包括,金茂府的毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)等獨有技術(shù),對室內(nèi)溫濕度、空氣質(zhì)量等多方面進(jìn)行升級改善；濟(jì)南萬科多項目在裝配式建筑上的持續(xù)探索,萬科如園項目還獲評為山東省首個鋼結(jié)構(gòu)商品住宅項目；銀豐玖璽城也成功入選2019年濟(jì)南綠色智慧住宅示范項目；旭輝銀盛泰鉑悅·鳳犀臺通過綠色建筑三星+健康建筑三星雙認(rèn)證,這是山東省首個綠建三星和健康三星雙認(rèn)證項目。

除此之外,萬科大都會、龍湖天宸原著、綠地海珀天沅、綠地御山臺等高品質(zhì)改善項目,都取得了不錯的市場認(rèn)可。

濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長李剛表示:“房子終究要回歸住的本性,綠色節(jié)能的高品質(zhì)住宅一定是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個方向。”但他同時也指出,目前“高星級”的品質(zhì)住宅項目,在整個市場中還相對“小眾”,購房者的接受程度還有待進(jìn)一步提升,未來還需要開發(fā)商盡快轉(zhuǎn)型升級,推出更多高品質(zhì)產(chǎn)品,滿足多種購房需求。