時(shí)至今日，意氣風(fēng)發(fā)的地產(chǎn)“創(chuàng)一代”，很多已鬢染霜雪。伴隨著他們的退休、卸任，中國(guó)房企正密集面臨“二代接班”。回顧過(guò)去這一年，朱桔榕、陳昱含、陳弘倪等一批80后，甚至90后的“地產(chǎn)二代”，開(kāi)始在公司擔(dān)當(dāng)要職，開(kāi)啟接班之路。

相比于“創(chuàng)一代”，擁有得天獨(dú)厚條件的“地產(chǎn)二代”們，可以說(shuō)是站在巨人的肩膀上。與很多出身貧苦的父輩相比，這批年輕的“地產(chǎn)二代”成長(zhǎng)環(huán)境優(yōu)渥，接受過(guò)良好的教育，多數(shù)有留學(xué)經(jīng)歷。他們的逐步崛起，也勢(shì)必為傳統(tǒng)房企注入新鮮的血液。但與之相伴的，是權(quán)力的更迭和巨大變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

掌舵企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)大權(quán)，遠(yuǎn)不僅如外界所見(jiàn)的光鮮，如何權(quán)衡家族式繼承和企業(yè)職業(yè)化經(jīng)營(yíng)，怎樣應(yīng)對(duì)未來(lái)行業(yè)挑戰(zhàn)，都成為這些家族繼承者們所面對(duì)的課題。不管如何，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的當(dāng)下，“地產(chǎn)二代”們承載父輩的期待，守正并出新，或是其在房地產(chǎn)下半場(chǎng)取得突破的關(guān)鍵所在。

朱桔榕：“北上”攬地，炒股賺錢(qián)

1989年出生的朱桔榕，成為中國(guó)房地產(chǎn)史上首位接班的董事會(huì)女主席。今年初，朱桔榕從父親朱孟依手中接過(guò)權(quán)杖。隨著二代的接班，合生創(chuàng)展也展現(xiàn)出新的生機(jī)。

回顧這一年，朱桔榕表現(xiàn)出了與父輩完全不同的風(fēng)格。她勇拼猛奪，北上拿下高價(jià)地、押注投資，意圖推動(dòng)合生創(chuàng)展集團(tuán)這艘大船由“慢”向“快”。

土地市場(chǎng)上，蟄伏多年的合生創(chuàng)展，從2019年開(kāi)始變得積極起來(lái)，除了大力布局其擅長(zhǎng)的舊改外，在土拍市場(chǎng)也是動(dòng)作頻頻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，合生創(chuàng)展在廊坊、北京、杭州等地拿下7個(gè)項(xiàng)目，總斥資超230億元，新增土地儲(chǔ)備88.7萬(wàn)平方米。其中，以180億重金拿下北京分鐘寺三宗宅地，引發(fā)業(yè)內(nèi)較大關(guān)注。

5月11日，合生創(chuàng)展以72.2億元的總價(jià)競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺地塊，樓面價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米；5月19日，合生創(chuàng)展以107.4億元再次購(gòu)得分鐘寺兩宗土地。這不僅創(chuàng)造了豐臺(tái)區(qū)乃至北京南城新的高價(jià)地紀(jì)錄，同時(shí)對(duì)于合生創(chuàng)展自身也是一個(gè)劃時(shí)代的突破。

隨后，合生創(chuàng)展又拉入世茂進(jìn)行合作，在分鐘寺地塊上打造合生Top級(jí)“縵系”產(chǎn)品。11月24日，在一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上公布了案名“合生縵云”。同時(shí)，兩家公司還合作在分鐘寺開(kāi)發(fā)“世茂北京天譽(yù)”。除世茂之外，合生創(chuàng)展還與金茂一起開(kāi)發(fā)分鐘寺另一地塊。這三個(gè)新盤(pán)被業(yè)界稱為“分鐘寺三兄弟”。

除主業(yè)房地產(chǎn)，合生系早已將商業(yè)觸角延伸至多個(gè)領(lǐng)域。其中，押注投資，豪擲百億港元炒股亦引發(fā)市場(chǎng)側(cè)目。11月3日，合生創(chuàng)展以1.82億美元入股優(yōu)選好生活，同時(shí)將這家公司注入至合生活和合生商業(yè)。11月18日，合生創(chuàng)展對(duì)外公告稱，耗資64.2億港元在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)入了Sea、平安健康、平安保險(xiǎn)、匯豐控股、中國(guó)移動(dòng)及小米等公司股份。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，股權(quán)投資是合生創(chuàng)展僅次于主業(yè)房地產(chǎn)的第二大收益業(yè)務(wù)。2020年上半年，合生創(chuàng)展主業(yè)房地產(chǎn)收入54.8億港元，股權(quán)投資為28.36億港元，為該公司整體收入同比上升48.7%、毛利率半年內(nèi)提升15個(gè)百分點(diǎn)貢獻(xiàn)了主要力量。此外，今年前三季度，合生創(chuàng)展集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)99.54%，其中炒股收益也貢獻(xiàn)較大。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，合生創(chuàng)展炒股獲取可觀收益的背后，是朱桔榕帶領(lǐng)合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)型綜合性投資控股平臺(tái)的戰(zhàn)略所在。

不過(guò)，大手筆拿地、股權(quán)投資后，合生創(chuàng)展的資金壓力也開(kāi)始上升。截至今年上半年底，合生創(chuàng)展的總資產(chǎn)為2479.7億港元，總負(fù)債為1700億港元，分別比2019年底增長(zhǎng)21%及32%；資產(chǎn)負(fù)債率為69%，比2019年底增加6個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，朱桔榕接下來(lái)要面對(duì)的，是如何調(diào)整發(fā)展模式、處理好家族化管理與職業(yè)經(jīng)理人之間的矛盾，并引領(lǐng)昔日的“地產(chǎn)航母”穩(wěn)健航行。

郭曉群：全面歷練，一年之內(nèi)“三連升”

2017年佳兆業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)上，郭曉群和郭曉亭坐在臺(tái)下，第一次出現(xiàn)在公眾視野中。經(jīng)過(guò)兩年多的準(zhǔn)備，在佳兆業(yè)沖擊千億之時(shí)，郭英成加速培養(yǎng)二代接班人的步伐，郭曉群、郭曉亭最終走至臺(tái)前。

2020年11月5日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告，集團(tuán)執(zhí)行董事郭曉群獲委任為集團(tuán)聯(lián)席總裁，同時(shí)兼任上海區(qū)域總裁。這是郭曉群今年以來(lái)第三次獲得委任。今年3月，郭曉群被委任為佳兆業(yè)上海地區(qū)主席及總裁，負(fù)責(zé)監(jiān)督佳兆業(yè)并購(gòu)、物業(yè)發(fā)展及投融資等業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)該集團(tuán)在上海的業(yè)務(wù)發(fā)展；4月，郭曉群被委任為佳兆業(yè)執(zhí)行董事，正式進(jìn)入佳兆業(yè)的核心管理層。

資料顯示，郭曉群為郭英成之子，獲得英國(guó)埃塞克斯大學(xué)財(cái)務(wù)管理學(xué)本科學(xué)士學(xué)位，以及倫敦大學(xué)社會(huì)學(xué)碩士學(xué)位。與大多數(shù)“地產(chǎn)二代”的經(jīng)歷相似，學(xué)業(yè)結(jié)束后，郭曉群就進(jìn)入佳兆業(yè)。2017年8月，郭曉群從深圳區(qū)域總部開(kāi)始，在多個(gè)部門(mén)和專業(yè)集團(tuán)的基層崗位之間輪換；2018年5月，郭曉群正式進(jìn)入佳兆業(yè)集團(tuán)體系，并擔(dān)任佳兆業(yè)上海財(cái)富管理集團(tuán)總裁助理、佳兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上海區(qū)域總裁助理，主管投資部及融資管理部；2019年10月，郭曉群擔(dān)任佳兆業(yè)上海城市更新集團(tuán)總裁助理，并參與了佳兆業(yè)在上海最大的城中村舊改項(xiàng)目；2019年12月，郭曉群接任佳兆業(yè)旗下上市平臺(tái)佳云科技董事長(zhǎng)職位。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，從區(qū)域到集團(tuán)，從基層到中高層，從投融資、舊改、科技再到地產(chǎn)，從細(xì)分領(lǐng)域到全面掌管，郭曉群幾乎熟悉了佳兆業(yè)的每一個(gè)重要業(yè)務(wù)板塊。這三年多的時(shí)間里，有子承父業(yè)的精心安排，也有郭曉群對(duì)公司業(yè)務(wù)的用心經(jīng)營(yíng)。

今年是佳兆業(yè)沖刺千億的關(guān)鍵之年。前11個(gè)月，佳兆業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合約銷(xiāo)售額約902.16億元，同比增長(zhǎng)約20.1%，已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的90%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，佳兆業(yè)若成功跨越千億，這將成為郭曉群職業(yè)生涯的一段光輝歷程。

相比于兄長(zhǎng)，妹妹郭曉亭在佳兆業(yè)任職的時(shí)間較短。26歲的郭曉亭，2018年8月至2020年1月期間擔(dān)任佳兆業(yè)集團(tuán)投資部副經(jīng)理，負(fù)責(zé)佳兆業(yè)集團(tuán)的策略并購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售及非地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)；2019年12月至2020年3月，擔(dān)任佳兆業(yè)全資附屬公司佳兆業(yè)諾英教育(深圳)有限公司助理主席及研發(fā)部總經(jīng)理。今年1月起，郭曉亭擔(dān)任佳兆業(yè)全資附屬公司佳兆業(yè)金融科技控股有限公司投資銀行部副經(jīng)理。在此基礎(chǔ)上，11月19日，佳兆業(yè)美好發(fā)布公告稱，委任執(zhí)行董事郭曉亭為董事會(huì)副主席。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的出臺(tái)，未來(lái)在守成之路上，佳兆業(yè)仍面臨一定挑戰(zhàn)。擺在兄妹二人面前的，仍是一條充滿未知的路。

陳昱含：降速提質(zhì)，修正規(guī)模躍進(jìn)

在快車(chē)道上奔跑多年的中南或許要改變風(fēng)格了。今年2月28日，中南建設(shè)董秘在深交所互動(dòng)易平臺(tái)對(duì)投資者表示，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)（指“中南置地”）原董事長(zhǎng)離職后，將由公司董事、副總經(jīng)理、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)總裁陳昱含履行有關(guān)職責(zé)。時(shí)隔兩年半，陳昱含再次擔(dān)任中南置地董事長(zhǎng)一職。

公開(kāi)信息顯示，陳昱含為中南集團(tuán)實(shí)際控制人陳錦石的女兒，擁有澳洲留學(xué)經(jīng)歷， 2008年回國(guó)加入中南集團(tuán)，從總經(jīng)理助理兼總經(jīng)理、辦公室主任做起，并從2009年起出任上市公司中南建設(shè)的董事。她的第一次公開(kāi)亮相，是在2011年，擔(dān)任中南集團(tuán)商業(yè)管理公司董事長(zhǎng)。同時(shí)，她在2016年到2017年期間擔(dān)任中南置地董事長(zhǎng)一職。

進(jìn)入中南置地后，陳昱含逐漸顯露頭角，并開(kāi)啟去家族化的進(jìn)程。2017年，她甚至將董事長(zhǎng)職位讓于明星經(jīng)理人陳凱，自己退居總裁一職。這一舉動(dòng)被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中南對(duì)“去家族化”下了很大決心。隨之，中南置地憑借著快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的飆漲，銷(xiāo)售額從2016年的500億升至2019年的接近2000億。不過(guò)，規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，盈利水平并未同步提升，增收不增利。

從今年開(kāi)始，中南開(kāi)始追求有質(zhì)量的高增長(zhǎng)。在中南置地2020年年會(huì)上，陳昱含在《用確定性穿越新常態(tài)》的主題演講中提出，依靠高增速和高負(fù)債形成的粗放外延式增長(zhǎng)的難度已越來(lái)越大，“我們只能向內(nèi)去尋找經(jīng)營(yíng)的確定性，這個(gè)確定性的主要表達(dá)就是ROIC——投入資本回報(bào)率，未來(lái)，我們必須追求在合理增速和負(fù)債下的優(yōu)秀ROIC表現(xiàn)”。她還坦言，中南置地存在盈利能力和產(chǎn)品能力兩大短板。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，陳昱含再次強(qiáng)調(diào)，年初提出“用確定性穿越新常態(tài)”的戰(zhàn)略主張必須更深化、更落地，盡快實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

顯然，陳昱含希望逐漸通過(guò)降低財(cái)務(wù)杠桿，轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧?rùn)平衡型房企。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，對(duì)于未來(lái)，陳昱含或已做好準(zhǔn)備，一方面確定發(fā)展重點(diǎn)，另一方面發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)而解決問(wèn)題，一攻一守之間，確定了其執(zhí)權(quán)之后的經(jīng)營(yíng)策略。

截至11月底，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，累計(jì)合同銷(xiāo)售金額1950.8億元，同比增長(zhǎng)14.1%；累計(jì)銷(xiāo)售面積1463.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%。

值得一提的是，12月7日，中南建設(shè)發(fā)布公告，擬以3005萬(wàn)元向公司董事、副總經(jīng)理陳昱含控制的南通朗達(dá)商業(yè)管理有限公司轉(zhuǎn)讓公司持有的南通中南商業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)。此舉意味著中南建設(shè)將剝離中南商業(yè)。

不過(guò)，從中南建設(shè)這個(gè)上市平臺(tái)剝離后，中南商業(yè)能否在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域走出一番天地，仍待時(shí)間驗(yàn)證。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的現(xiàn)狀下，如何守正出新，或?qū)⑹顷愱藕诜康禺a(chǎn)下半場(chǎng)取得突破的關(guān)鍵。

陳弘倪：內(nèi)部革新，上市開(kāi)啟新征程

今年11月18日，祥生控股正式在港交所掛牌上市，陳國(guó)祥與陳弘倪共同敲響了那面鑼鼓——父子二人舉起手在空中緊緊相握。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這是一場(chǎng)權(quán)力的交接，祥生已進(jìn)入了“陳弘倪時(shí)間”。

作為最后一個(gè)登陸資本市場(chǎng)的TOP30千億房企，祥生只用了168天就順利完成上市。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這歸根于其高速增長(zhǎng)的銷(xiāo)售額，2017年-2019年，祥生實(shí)現(xiàn)了簽約銷(xiāo)售金額從619.64億元到1174.7億元的跨越。

在完成千億規(guī)模的基礎(chǔ)上，2019年-2020年，祥生先后完成了“更新?lián)Q代”“遷都上海”“港交所上市”等里程碑事件，在這其中，陳弘倪功不可沒(méi)。

跟很多“地產(chǎn)二代”相似，陳弘倪上任接班，似乎一切都是按部就班。公開(kāi)資料顯示，1983年出生的陳弘倪，自2012年10月加入祥生，擔(dān)任祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)酒店管理公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)酒店的整體運(yùn)營(yíng)；2014年，擔(dān)任祥生“大本營(yíng)”諸暨城市分公司董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)諸暨市內(nèi)各項(xiàng)目公司管理及運(yùn)營(yíng)；2017年，擔(dān)任祥生地產(chǎn)執(zhí)行總裁，協(xié)助總裁進(jìn)行祥生地產(chǎn)的整體業(yè)務(wù)管理。從酒店運(yùn)營(yíng)到“大本營(yíng)”董事長(zhǎng)，再到地產(chǎn)執(zhí)行總裁，陳國(guó)祥給予了陳弘倪足夠的耐心，讓其慢慢成長(zhǎng)。

2019年3月，陳國(guó)祥就將祥生的交接棒傳給了陳弘倪。彼時(shí)，陳弘倪由地產(chǎn)集團(tuán)的執(zhí)行總裁升職為總裁，陳國(guó)祥的女兒陳雪宜則擔(dān)任地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理兼任祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事。陳雪宜雖在祥生已工作一段時(shí)間，但頗為低調(diào)，公開(kāi)場(chǎng)合露面并不多。而這兩份人事變動(dòng)，也被外界視為祥生二代逐漸接班的明顯信號(hào)，祥生也正式進(jìn)入新時(shí)代。

陳弘倪正式掌權(quán)后，開(kāi)始在內(nèi)部進(jìn)行升級(jí)迭代。首先是在戰(zhàn)略布局上，祥生開(kāi)啟了真正意義上的全國(guó)化布局，成立四大區(qū)域平臺(tái)，三大城市公司。另一個(gè)變化是隨著規(guī)模逐漸增大，祥生從多家大型房企“挖”來(lái)職業(yè)經(jīng)理人，由此“去家族化”。而隨著更多年輕職業(yè)經(jīng)理人的加入，祥生組織架構(gòu)也有所調(diào)整，形成“總部-區(qū)域公司-事業(yè)部”的2.5級(jí)架構(gòu)，核心目的是通過(guò)一定的分權(quán)進(jìn)一步扁平化管理。

在此基礎(chǔ)上，2020年5月21日，陳弘倪獲委任為執(zhí)行董事兼行政總裁，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌集團(tuán)整體業(yè)務(wù)管理及物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。僅十多天后的6月3日，祥生控股申請(qǐng)港交所上市。

不過(guò)，上市并不是終點(diǎn)，而是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，面對(duì)未來(lái)，祥生仍然要向資本市場(chǎng)講好自己的“故事”。如何帶領(lǐng)祥生在跨越千億之后降低負(fù)債率，走向更高的目標(biāo)，是擺在陳弘倪面前必須面臨的一個(gè)新課題。

王曉松：不為排名，減速“剎車(chē)”

與其他“地產(chǎn)二代”順其自然的接班不同，去年7月王曉松接任新城控股集團(tuán)董事長(zhǎng)，帶著臨危受命的意味，被業(yè)內(nèi)看來(lái)，是地產(chǎn)“后浪”的另一種非典型性接班。

王曉松上任后，展開(kāi)一系列自救動(dòng)作，包括為優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)而接連出售21個(gè)項(xiàng)目，采取較審慎的土地投資策略，直到11月才逐步恢復(fù)拿地節(jié)奏等。

2020年，王曉松在“規(guī)模”和“安全”之間，選擇了后者，為這家近年來(lái)迅猛沖規(guī)模的房企減速剎車(chē)。

這一年，王曉松為新城控股定下了2500億的銷(xiāo)售目標(biāo)，較2019年減少200億。在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松稱，2015年-2019年為增量年，2020年后將重心轉(zhuǎn)為提質(zhì)，“未來(lái)，新城希望行業(yè)排名穩(wěn)定在第十名左右，不會(huì)為了排名而排名。”

今年前三季度，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入700.91億元，同比增長(zhǎng)137.11％；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)47.36億元，同比增長(zhǎng)26.91％；扣非凈利潤(rùn)42.7億元，同比增長(zhǎng)39.21％。

在銷(xiāo)售方面，截至11月底，新城控股累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約2199.08億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約2029萬(wàn)平方米。至11月底，新城控股完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的87.96%，如果要完成年度目標(biāo)，新城控股12月份還需要加把勁，至少“搶收”300.92億元的銷(xiāo)售金額。

新城的業(yè)務(wù)是住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，在王曉松的規(guī)劃中，新城未來(lái)的收益和利潤(rùn)或主要來(lái)自于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，新城控股打造的吾悅廣場(chǎng)綜合體模式，其租售比遠(yuǎn)不及持續(xù)上升的融資成本，這可能給新城控股下一階段的發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

可以說(shuō)，下一階段，規(guī)模和安全如何平衡，仍是擺在王曉松面前需要面對(duì)的一大挑戰(zhàn)。